摘要：據(jù)新華社報(bào)道，今年一二線熱點(diǎn)樓市普遍“行情清淡”，而部分三四線樓市市場(chǎng)較為活躍。國慶長假期間，有的三四線城市看房量上漲了三成左右。自去年9月底以來，從“五限令”到“購租并舉”“租售同權(quán)”，全國已有超百城發(fā)布150余次樓市調(diào)控政策。

      這也是因城施策產(chǎn)生的直接效果。如果不對(duì)調(diào)控方式作出積極改變，從全國一個(gè)政策轉(zhuǎn)變成因城施策，由各地根據(jù)實(shí)際情況采取相應(yīng)的政策措施，實(shí)施精準(zhǔn)調(diào)控，調(diào)控的效果絕對(duì)不會(huì)這么明顯。精準(zhǔn)調(diào)控是此輪樓市調(diào)控最顯著的特點(diǎn)，也是最有效的探索。

      自2003年房地產(chǎn)市場(chǎng)放開以來，由于房價(jià)上漲過快，已進(jìn)行過多輪調(diào)控。從調(diào)控效果來看，由于都是采取全國統(tǒng)一調(diào)控、統(tǒng)一政策、統(tǒng)一手段的方式，因此，初期效果都很好，房價(jià)也出現(xiàn)了下降現(xiàn)象。但是很快就因?yàn)槭袌?chǎng)同步變冷，地方政府難以應(yīng)對(duì)土地出讓金大幅下降帶來的壓力以及對(duì)“土地財(cái)政”的過度依賴，一些地方就開始暗中放松政策，最終引發(fā)全局放松了。放松的結(jié)果，就是房價(jià)進(jìn)一步快速上漲，迫使決策層只能回過頭來繼續(xù)調(diào)控，從而使調(diào)控缺乏嚴(yán)肅性、穩(wěn)定性和有效性。

      本輪調(diào)控，顯然吸取了以往樓市調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，采取了精準(zhǔn)調(diào)控的方式。所謂精準(zhǔn)調(diào)控，就是因城施策、一城一策，由各地依據(jù)本地實(shí)際，采取不同的調(diào)控政策與手段。更主要的是，同類城市在房價(jià)問題上，如果出現(xiàn)較大差異，房價(jià)上漲偏快的城市就會(huì)面臨較大壓力，就會(huì)主動(dòng)出臺(tái)調(diào)控政策，以穩(wěn)定房價(jià)，避免房價(jià)成為“出頭鳥”。也正因?yàn)閷?shí)施了精準(zhǔn)調(diào)控的方式，地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴也有了明顯改變。他們知道如果再繼續(xù)依賴“土地財(cái)政”，再人為推高地價(jià)，就必然會(huì)使本地的房價(jià)再度大幅上漲。那么，上級(jí)政府就有可能對(duì)其實(shí)施問責(zé)。在問責(zé)面前，很多地方也不敢再去打“土地財(cái)政”的主意。

      正是因?yàn)楦鞯乜梢砸罁?jù)地方實(shí)際出臺(tái)不同的樓市調(diào)控政策，才出現(xiàn)了150次政策出臺(tái)的現(xiàn)象。也正是有了這些不同的調(diào)控政策，才使得樓市調(diào)控的針對(duì)性越來越強(qiáng)，熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲過快的現(xiàn)象能夠在較短的時(shí)間內(nèi)就得到遏制。而去庫存壓力較大的三四線城市，則會(huì)在一城一策政策下，出現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)的現(xiàn)象，有的則市場(chǎng)比較火熱。

      當(dāng)然，在實(shí)施精準(zhǔn)調(diào)控的同時(shí)，如何防止炒房資金的“魚群式”轉(zhuǎn)移，防止銀行為了眼前利益扭曲信貸政策，將消費(fèi)貸等變異，也是需要高度重視的一項(xiàng)工作。種種跡象表明，炒房者并沒有停止炒房行動(dòng)，而銀行依賴房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)在動(dòng)力也比較強(qiáng)，配合炒房的概率比較大。所以，實(shí)施精準(zhǔn)調(diào)控，更需要對(duì)炒房資金的變動(dòng)情況以及銀行的“愛房”情結(jié)作出及時(shí)調(diào)整與優(yōu)化，堅(jiān)決遏制炒房行為和信貸變異現(xiàn)象。

      需要注意的是，由于因城施策的手段更多的是行政手段，因此，如何從行政手段轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)手段、法律手段，由階段性調(diào)控轉(zhuǎn)向長效化管理，建立樓市長效機(jī)制，是非常重要的方面。對(duì)樓市來說，唯有建立長效機(jī)制，才能使市場(chǎng)真正穩(wěn)定、讓房價(jià)真正回歸理性。而“購租并舉”“租售同權(quán)”等手段，無疑是推動(dòng)樓市穩(wěn)定與健康的有效方式之一。也只有讓市場(chǎng)由完全購買轉(zhuǎn)身購租并舉，讓更多的人從買房轉(zhuǎn)向租房，而住房租賃市場(chǎng)又非常規(guī)范，樓市的穩(wěn)定和健康才不會(huì)有問題。

      從總體上講，精準(zhǔn)調(diào)控對(duì)樓市來說，效果是非常明顯的。接下來需要做的，就是如何建立樓市調(diào)控的長效機(jī)制，通過長效機(jī)制的建立，讓行政調(diào)控手段逐步退出。如出臺(tái)房產(chǎn)稅政策、物業(yè)稅政策等。就是讓多房者多繳稅、多貢獻(xiàn)，用上繳的稅收彌補(bǔ)中低收入階層的生活，縮小貧富差距。對(duì)樓市來說，只有實(shí)現(xiàn)了“房子是用來住的，不是用來炒的”目標(biāo)，調(diào)控才算真正達(dá)到目的，樓市的長效機(jī)制才算真正建立。