摘要：2017年初開(kāi)始了大范圍限購(gòu)，在一二線等大城市輪番 上演，各種對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的限制買(mǎi)限制賣(mài)，各種不讓買(mǎi)不讓賣(mài)，各種不能買(mǎi)不能賣(mài)，基本都用全了。隨后在二季度開(kāi)始，受金融嚴(yán)監(jiān)管的影響，房貸利率也開(kāi)始逐漸 走高，進(jìn)一步增加了購(gòu)房的難度。其目的不難理解，就是要抑制房?jī)r(jià)泡沫，打擊投機(jī)炒房，還房地產(chǎn)市場(chǎng)的本來(lái)面目，即“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。

       國(guó)慶回到三四線城市的家，發(fā)現(xiàn)房價(jià)又漲了

       不可否認(rèn)，中央政府這一有針對(duì)性的房地產(chǎn)調(diào)控措施還是有明顯效果的。一二線等大城市房?jī)r(jià)保持了基本穩(wěn)定，而交易量則明顯下滑，投機(jī)炒房也確實(shí)不再那么容易了，更出現(xiàn)了一二線大城市炒房資金溢出的效應(yīng)。

       炒房資金的溢出效應(yīng)，已經(jīng)成為共識(shí)。溢出到哪里了呢？從2017年前三季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)就能看出，都跑到三四城市來(lái)了。根據(jù)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，2017年前8個(gè)月，三四線城市房?jī)r(jià)的平均同比漲幅在10%以上，而環(huán)比漲幅也大多為正數(shù)。相比較而言，一二線城市房?jī)r(jià)的平均同比漲幅不足5%，而環(huán) 比漲幅則明顯縮小或停滯，更有環(huán)比微幅下降和擴(kuò)大的趨勢(shì)。

       三四線城市房?jī)r(jià)保持堅(jiān)挺，且市場(chǎng)交易活躍，除一二線城市炒房資金溢出效應(yīng)之外，其實(shí)還三個(gè)更主要原因。

       一是房?jī)r(jià)收入比要更為合理。在中國(guó)的三四線城市中，居民的平均工作收入在2500元——5000元之間，而這些城市的房?jī)r(jià)通常維持在5000元—— 10000元之間。在一個(gè)完整家庭中，夫妻雙方的平均年收入在6萬(wàn)——12萬(wàn)元之間，而購(gòu)買(mǎi)一個(gè)家庭居住用房總價(jià)在40萬(wàn)——80萬(wàn)元的話，房?jī)r(jià)收入比在 6——7之間，是滿足國(guó)際通用的標(biāo)準(zhǔn)水平的。

       反觀一二線城市，即使居民的平均收入水平要高于三四線城市一倍之多，但平均房?jī)r(jià)卻要高于兩到三倍，甚至個(gè)別城市要高出四五倍之多。因此，在三四線城市購(gòu)房的壓力要小的多，自然也就促使房地產(chǎn)市越加活躍。

       二是人口的積極流入。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持高速發(fā)展的那些年里，中國(guó)的社會(huì)資源更多是集中于一二線等大城市及各省的省會(huì)城市。三四線城市的社會(huì)資源聚集有限，主要是普通商業(yè)服務(wù)和公務(wù)員、事業(yè)編制、國(guó)企工廠員工等“鐵飯碗”群體，共同支撐三四線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。甚至由于求學(xué)和外出打工的增加，造成了很多三四線城市 的人口明顯減少。這就造成了三四線城市的工資收入水平、整體房?jī)r(jià)水平、城市綜合服務(wù)建設(shè)等多方面明業(yè)落后。

       但是，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，已經(jīng)中國(guó)較為嚴(yán)苛的大城市戶籍管理制度的限制，外出求學(xué)務(wù)工多年的三四線城市人口，部分留在一二線大城市，也有一部分帶著積攢多 年的資金回到三四線城市創(chuàng)業(yè)、置家。同時(shí)，三四線城市所管轄的農(nóng)村戶籍人口也紛紛涌入城市，逐漸提振了城市的繁榮。這新流動(dòng)三四線城市的人，自然也要積極 購(gòu)房。

       三是投資途徑匱乏。其實(shí)，在中國(guó)的三四線城市中，那些曾經(jīng)的“公務(wù)員家庭”、“教師家庭”、“雙職工家庭”、“買(mǎi)賣(mài)人”、“小老板”，甚至農(nóng)村的“種糧大戶”們，還有因城市改造而瞬間暴富的“拆遷戶”們，很多家庭都有三兩套房。

       因?yàn)樗麄冊(cè)诋?dāng)?shù)貙儆凇跋雀黄饋?lái)”的群體，而家庭和事業(yè)又都在本地，短期內(nèi)不會(huì)遷移。因此，在十幾年甚至幾十年的家庭生活經(jīng)營(yíng)中，當(dāng)手中寬裕之后，如何配置資 產(chǎn)就成為當(dāng)務(wù)之急。而受到投資途徑匱乏，以及房?jī)r(jià)上漲的“造富效應(yīng)”刺激，大多數(shù)家庭都是選擇增加房產(chǎn)，特別是在過(guò)去的十年里。這就進(jìn)一步刺激了三四線城市的購(gòu)房市場(chǎng)熱度。

       正是因?yàn)橐陨系娜齻�(gè)更主要的原因，讓我們看到，三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在近兩年的中央 宏觀調(diào)控趨嚴(yán)的大環(huán)境下，依然保持積極和活躍。不可否認(rèn)，三四本城市的房產(chǎn)空置率要遠(yuǎn)高于一二線城市。因此，我們分析三四線城市房?jī)r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，就是房產(chǎn)稅的征收。如果沒(méi)有房產(chǎn)稅的開(kāi)征，那么價(jià)收入比要更為合理，人口積極流入，和投資途徑匱乏三四線城市，還會(huì)吸引更多資金囤積房產(chǎn)的。