摘要：住建部網(wǎng)站9月21日披露，近日，住房城鄉(xiāng)建設部印發(fā)《關于支持北京市、上海市開展共有產(chǎn)權住房試點的意見》，支持北京市、上海市深化發(fā)展共有產(chǎn)權住房試點工作，鼓勵兩市在共有產(chǎn)權住房建設模式、產(chǎn)權劃分、使用管理、產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓等方面進行探索。

       幾乎同一時間，北京市發(fā)文《北京市共有產(chǎn)權住房管理暫行辦法》自2017年9月30日起正式實施。其中明確了未來五年供應25萬套共有產(chǎn)權住房的目標。毫無疑問，剛需有福了！北京戶籍無房戶，拿著100萬元，過去肯定買不到房，但未來肯定可以等到一套合適的共有產(chǎn)權房。

       目前，除了北京市明確25萬套共有產(chǎn)權住房目標，上海市截至2016年底已供應共有產(chǎn)權保障住房8.9萬套。住建部鼓勵兩市以制度創(chuàng)新為核心，結合本地實際，大膽探索，力爭形成可復制、可推廣的試點經(jīng)驗。共有產(chǎn)權房離推向全國還有多遠？

       廣東會緊隨其后嗎？省住建廳、發(fā)改委上月印發(fā)的《廣東省新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2016-2020)》提出，探索建立共有產(chǎn)權住房制度。不過，也有專家分析認為，廣東的廣州、佛山、肇慶被列入13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，近期部分地方可能側重發(fā)展租賃住房。

       剛需的福音！ 共有產(chǎn)權住房從探索走向落實

       被稱為京版共有產(chǎn)權房的《北京市共有產(chǎn)權住房管理暫行辦法》，擬新推“共有產(chǎn)權住房”，滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應不少于30%；一個家庭只能購買一套共有產(chǎn)權住房；共有產(chǎn)權住房項目的銷售均價，應低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價格。開發(fā)建設單位依據(jù)銷售均價，結合房屋樓層、朝向、位置等因素，確定每套房屋的銷售價格，價格浮動范圍為±5%；共有產(chǎn)權住房購房人取得不動產(chǎn)權證滿5年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權份額。同時，北京共有產(chǎn)權住房可落戶入學。

       這一消息，對于許多在北京打拼的年輕人來說，無疑是一個喜訊。

       根據(jù)該辦法，今后五年北京將完成25萬套共有產(chǎn)權住房供地，通過加快房源供應，提升建設品質(zhì)，公平合理分配，進一步穩(wěn)定社會預期，堅決抑制投資投機性購房需求，促進住房回歸居住屬性。

       中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為：從概念與制度設計上，共有產(chǎn)權和雄安新區(qū)的積分購房資格一樣，都帶有濃厚的新調(diào)控風格。首先明確了共有產(chǎn)權房的供應量與定義，25萬套5年的供應量遠遠超過了過去幾年的自住房供應量，對于市場來說，加法供應的作用也更加明顯，能夠明顯降低市場對房價上漲的預期。

       共有產(chǎn)權房吸取了自住房的優(yōu)點，規(guī)避了一些缺點。從產(chǎn)權意義上保護了保障房人群的資產(chǎn)升值權，體系內(nèi)流轉(zhuǎn)又可以做到避免過度福利化。未來共有產(chǎn)權房購房者退出后，再購房群體依然是共有產(chǎn)權房群體，這樣可以避免過去的經(jīng)濟適用房小區(qū)大量轉(zhuǎn)商的現(xiàn)象。減少了帶有投資屬性需求的進入共有產(chǎn)權市場。

       “整體看，共有產(chǎn)權房有利于房價的穩(wěn)定，而且可以進一步發(fā)揮之前自住房發(fā)揮的作用�！睆埓髠タ磥�，職住平衡是共有產(chǎn)權配售的一大優(yōu)先考慮因素，整體看，共有產(chǎn)權是自住房的全面升級，落實了“房住不炒”的原則。

       方圓資產(chǎn)管理首席市場分析師鄧浩志認為，過去，有錢的可以買商品房，困難的可以申請廉租房等保障性住房，但一直以來并沒有針對解決夾心階層住房問題的產(chǎn)品，如今推出的共有產(chǎn)權房，應該是這個群體的福音。

       就在9月13日，北京出讓兩宗地塊，其中，石景山區(qū)東下莊地塊引起8家房企73輪征戰(zhàn)，最終被房企聯(lián)合體以20.65億元拿下，溢價率達29.06%，成交樓面價為2.90萬元/平方米。業(yè)內(nèi)人士表示，石景山地塊全部為自住房，是北京明確自住房全面轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權房后的首次土地出讓，北京首宗共有產(chǎn)權地塊受捧，這表明，共有產(chǎn)權住房從探索走向落實。

       北京方案會成全國樣板嗎？

       2014年，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個城市明確被列為全國共有產(chǎn)權住房試點城市。因北京版方案更加體系化，被業(yè)界看作或?qū)⒊蔀槲磥砣珖�推出�?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/" class="p_wordlink" target="_blank">房地產(chǎn)長效機制的重要樣板。

       9月21日，住建部發(fā)文支持北京市、上海市開展共有產(chǎn)權住房試點，鼓勵兩市以制度創(chuàng)新為核心，結合本地實際，大膽探索，力爭形成可復制、可推廣的試點經(jīng)驗。

       分析人士指出，未來公租房、年輕人為主要需求群體的租賃住房、流動性較差的共有產(chǎn)權住房、無限制但供應較少的商品房，將共同構成一線城市和熱點城市多層次的住房供應體系，成為長效機制的重要組成部分。

       幾大懸念待解

       能讓北京整體房價跌多少？

       中原地產(chǎn)首席分析師張大偉做了個簡單的測算：從過去幾年看，北京自住房供應合計6.2萬套，基本已經(jīng)完成簽約。對于市場來說，自住房對市場持續(xù)影響。特別是2014年與2017年，自住房住宅土地供應的面積均超過了30%，大量的底價房供應，是出現(xiàn)2014年與2017年樓市調(diào)控效果的主要原因之一。在2017年上半年，自住房已經(jīng)影響房價降低7%左右。

       在張大偉看來，因為共有產(chǎn)權房的價格明顯要比周邊房價低，有的甚至低30%左右，對這部分住房的房價是有抑制作用的。

       分析人士表示，整體看，在共有產(chǎn)權房繼續(xù)推動下，市場的觀望情緒會繼續(xù)加強，特別是大量房源供應后，整體價格的穩(wěn)定已經(jīng)可以預期。

       共有產(chǎn)權房對購房者吸引力有多大？

       “共有產(chǎn)權房的最重大的政策變化是，不得轉(zhuǎn)商，也就是說，購房者將永遠不能獲得完全意義上的投資價值。雖然在體系內(nèi)也有一定的升值可能性�！睆埓髠ケ硎�，共有產(chǎn)權房可流轉(zhuǎn)但投資屬性弱。

       那么有多少人會申請？張大偉分析，看過去的自住房，申購人群數(shù)量大約維持在15萬戶左右，其中很大部分是優(yōu)先人群�！暗�共有產(chǎn)權房相比自住房最大的變化是，不得轉(zhuǎn)商，但價格又比之前不得流轉(zhuǎn)的經(jīng)濟適用房高。購買過共有產(chǎn)權房后，如果將來再買房需要退出共有產(chǎn)權房�！彼�以，張大偉預計，共有產(chǎn)權房的申購人群數(shù)量大約為5-10萬戶。

       商品房供應少了，價格會否上漲？

       張大偉分析，從今年供地結構來看，北京市共有產(chǎn)權房的用地大增，而商品房用地則相對歷史平均水平減少，“所以整體看，對于北京來說，商品房目前依然受追捧。共有產(chǎn)權房明顯緩解買不起商品房人群的需求。北京的房價肯定會出現(xiàn)明顯的平穩(wěn)乃至下調(diào)。”

       對此，鄧浩志也指出，北京計劃未來5年推出25萬套共有產(chǎn)權房，平均每年5萬套幾乎占住房建設總量的一半(過去住宅年建設量在10萬套左右)，如果是在原基礎上再加5萬套，那北京有這么多地嗎？實際情況是過去10年北京土地供應總量基本平穩(wěn)且不斷輕微下滑。在他看來，如果共有產(chǎn)權房用地占用普通住宅的指標，那商品住宅供應可能會更加緊張，商品房價格也可能上漲。

       廣州近期或側重發(fā)展租賃性住房

       日前，廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳在回應廣東省政協(xié)委員關于擬推新舉盤活公租房時透露，探索允許有條件的城市，在公共租賃住房保障對象居住滿一定年限且符合相應條件，并補交相關費用后，可將公共租賃住房轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權住房。

       上月，省住建廳、發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)《廣東省新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2016-2020)》，其中也提到，要完善城鎮(zhèn)住房制度，探索建立共有產(chǎn)權住房制度，根據(jù)定價標準及個人出資數(shù)額，確定個人和政府或者個人和有關單位持有住房產(chǎn)權的相應比例產(chǎn)權。

       不過，鄧浩志分析認為，“因為在共有產(chǎn)權房計劃里廣州并不是試點城市，而是13個發(fā)展租賃住房的試點城市之一，所以近期廣州除了普通商品住宅之外，重點發(fā)展的可能是租賃住房�！编嚭浦颈硎�，廣州未來5年土地供應計劃里面已經(jīng)有20多萬套的租賃性住房，因此應該是往這方面發(fā)展。

       共有產(chǎn)權房發(fā)展的結果仍需觀察

       鄧浩志表示，共有產(chǎn)權房并不是什么新鮮事物。一線城市當年的經(jīng)適房、限價房就有共有產(chǎn)權的意味，雖然具體細節(jié)有所不同，但價格低于商品房，而出讓后政府和購房者共享收益的基本特征是一樣的。但這些當年曾經(jīng)推出的產(chǎn)品為何最終沒能繼續(xù)？值得思考。”鄧浩志認為，主要是地方財力和土地兩方面原因。

       共有產(chǎn)權房用地如果占用普通住宅指標，則屬一種行政間接補貼行為。因為共有產(chǎn)權房或者土地價格都是低于公開市場價的，建設這些項目都會減少地方政府的財政收入。所以建設越多，地方財政承擔的壓力會更大，所以這次共有產(chǎn)權房發(fā)展的結果仍需觀察。