摘要：上周，豪宅云集的孫河板塊又一地塊成功出讓，有業(yè)內(nèi)人士計(jì)算，該地塊可對(duì)外銷售的住宅樓面價(jià)約6.9萬(wàn)元/平方米，已超過(guò)該地塊68245元/平方米的限制銷售均價(jià)�！懊娣圪F過(guò)面包”在北京樓市并不是什么新鮮事，不過(guò)以前的對(duì)比對(duì)象都是地塊周邊的二手房，而純住宅樓面價(jià)超過(guò)限售價(jià)卻是頭一遭。表明看上去“穩(wěn)賠不賺”的買賣，開發(fā)商為何還要爭(zhēng)著做？限售價(jià)的地塊集中入市，會(huì)如何影響未來(lái)北京樓市的走向？購(gòu)房人未來(lái)又會(huì)在這類土地上買到怎樣的房子？雖然類似地塊上的產(chǎn)品還沒(méi)有入市先例，但從目前的市場(chǎng)仍可窺知一二。

       樓面價(jià)、市場(chǎng)價(jià)均高過(guò)限售價(jià)

       作為北京少有的純低密度板塊，孫河板塊近幾年已成為北京高端項(xiàng)目的聚集地。此前孫河板塊推出的每塊土地，都會(huì)吸引大批開發(fā)商參與競(jìng)拍，即使在越來(lái)越嚴(yán)苛的土地出讓條件之下，孫河地塊仍然受寵。

       今年5月，在擊敗了其他9家房企及聯(lián)合體的情況下，中糧天恒旭輝聯(lián)合體45.75億元摘得朝陽(yáng)區(qū)孫河地塊，溢價(jià)率31%，住宅部分折合樓面價(jià)51250元/平方米，未來(lái)銷售均價(jià)不超過(guò)67516元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過(guò)70892元/平方米。

       上周，孫河又一地塊進(jìn)行拍賣，這次競(jìng)拍吸引了萬(wàn)科+平安+金科+雅居樂(lè)、中海、天恒+遠(yuǎn)洋+中糧、金融街、金地、首開+保利+富力、石榴、金茂、吉林天茂+招商、泰禾等10家房企及聯(lián)合體，最終泰禾集團(tuán)旗下子公司以59.6億元的價(jià)格和36%的自持比例、溢價(jià)率49%的代價(jià)取得該地塊，與今年出讓的其他住宅土地一樣，該地塊對(duì)于未來(lái)銷售價(jià)格進(jìn)行了限定，根據(jù)掛牌公告，地塊商品住房銷售均價(jià)不超過(guò)68245元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過(guò)71657元/平方米。

       據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測(cè)算，該地塊中有2400平方米的托幼用地，還有9350平方米的社區(qū)綜合服務(wù)用地，實(shí)際商品房住宅面積只有97264平方米，考慮到配建部分成本、自持部分的價(jià)值，該地塊可銷售的商品房折合樓面價(jià)約6.9萬(wàn)元/平方米。

       由此可見，此地塊推算的樓面價(jià)格已經(jīng)超過(guò)了地塊限售均價(jià)，這樣很多關(guān)注樓市的人大呼看不懂。另外，據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)，孫河區(qū)域內(nèi)2017年簽約項(xiàng)目主要集中在首開瑯樾與景粼原著兩大項(xiàng)目，年內(nèi)合計(jì)簽約約150套商品房住宅，占北京全市大約1%比例，簽約價(jià)格均在洋房7萬(wàn)元/平方米左右。別墅類在8萬(wàn)至9萬(wàn)/平方米左右。

       純高端板塊將有低價(jià)小戶型？

       低于樓面價(jià)和市場(chǎng)價(jià)的限售價(jià)只是孫河地塊引發(fā)高度關(guān)注的原因之一，今年孫河入市的兩塊地均與其他住宅地塊一樣，采取了限定商品住房銷售價(jià)格，設(shè)定土地合理上限價(jià)格，當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格時(shí)轉(zhuǎn)為競(jìng)報(bào)企業(yè)自持商品住房面積比例的土拍新形式，同時(shí)出讓文件都要求地塊中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重均需達(dá)到70%以上。泰禾拿下的地塊還同時(shí)規(guī)定了商品房銷售取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證明或契稅憑證后5年不得銷售。

       作為近幾年北京高端項(xiàng)目的集中地，孫河板塊一直是別墅、大戶型洋房產(chǎn)品的天下。從最初進(jìn)入板塊的泰禾北京院子、龍湖雙瓏原著，再到近期熱銷的景粼原著，孫河板塊幾乎找不到低總價(jià)小戶型產(chǎn)品的蹤影。以景粼原著為例，項(xiàng)目目前在售產(chǎn)品主要包括疊拼、合院、雙拼三種類型，公開報(bào)價(jià)分別為2000萬(wàn)元/套起、3000萬(wàn)至4000萬(wàn)元/套和6000萬(wàn)元/套。

       相關(guān)媒體網(wǎng)上查找發(fā)現(xiàn)，孫河板塊目前在售的二手房同樣找不到小戶型，僅有的七套房源分別屬于泰禾北京院子和龍湖雙瓏原著，總價(jià)則要1800萬(wàn)元起。

       從未有過(guò)小戶型的孫河板塊迎來(lái)了“70/90”政策限定下的地塊，而且地塊容積率都接近別墅，除了地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)此地塊給予了高度關(guān)注，不少購(gòu)房者也瞄上了這里。有購(gòu)房人就表示，一直看好孫河板塊的居住條件和未來(lái)發(fā)展，已經(jīng)把這兩個(gè)未來(lái)入市的孫河項(xiàng)目加入了自己購(gòu)房的關(guān)注列表，90平方米，按照最高售價(jià)計(jì)算，總價(jià)也在650萬(wàn)以內(nèi)，而且有了限價(jià)的規(guī)定，也不怕等待過(guò)程中房?jī)r(jià)的上漲。不過(guò)，對(duì)于這些地塊上實(shí)際呈現(xiàn)的產(chǎn)品形態(tài)，購(gòu)房人知之甚少，一塊土地上，自持部分、受“70/90”限制的部分、剩余部分三分天下，一魚三吃，開發(fā)商會(huì)如何料理？

       依靠地下空間做文章 考驗(yàn)開發(fā)商創(chuàng)新能力

       購(gòu)房人思考限售價(jià)的地塊未來(lái)會(huì)有什么樣的產(chǎn)品和自己買不買得到的問(wèn)題，而開發(fā)商要首先思考的是如何通過(guò)這樣的地塊盈利。

       以泰禾剛拿下的孫河地塊為例，考慮到配建、自持等成本后折合的樓面價(jià)已經(jīng)超過(guò)了限售均價(jià)，看上去再怎么控制成本，也無(wú)法盈利，拍下這樣的地就是一門“穩(wěn)賠不賺”的生意。

       那為什么還有那么多開發(fā)商積極競(jìng)拍這類土地呢？對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士幾乎給出了同樣的答案，從地下尋找。張大偉透露，從地塊本身看，限價(jià)導(dǎo)致地面以上部分銷售難度很小，僅1.1的低容積率使得地下價(jià)值較大。開發(fā)商能接受樓面價(jià)超過(guò)限價(jià)的主要原因是因?yàn)榈叵碌扰浣▋r(jià)值在計(jì)算容積率的部分不體現(xiàn)。地下面積超出出讓要求后，只要補(bǔ)交一部分土地出讓金即可。以孫河一宗已經(jīng)入市的地塊為例，土地出讓合計(jì)的規(guī)劃地上計(jì)容面積為15萬(wàn)平方米左右，最后的合計(jì)總規(guī)劃建筑面積達(dá)到了19.19萬(wàn)平方米。

       亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅則指出，從企業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)說(shuō)，創(chuàng)造利潤(rùn)是首位，在創(chuàng)造利潤(rùn)基礎(chǔ)上，才是其他諸如市場(chǎng)占位、品牌形象的訴求，但如果不能創(chuàng)造利潤(rùn)，其他都是零。當(dāng)?shù)厣峡臻g的價(jià)值被限定，開發(fā)商只能通過(guò)開發(fā)地下空間來(lái)尋求突破，而開發(fā)這類產(chǎn)品主要考驗(yàn)的是開發(fā)商產(chǎn)品研發(fā)和創(chuàng)新的能力。

       事實(shí)上，利用地下空間創(chuàng)造利潤(rùn)同時(shí)吸引購(gòu)房人在北京樓市早有先例，有購(gòu)房人今年購(gòu)買昌平某項(xiàng)目時(shí)就與開發(fā)商簽訂了兩份合同，將房款分為兩部分。地上部分是正常的住宅，地下部分簽的是倉(cāng)儲(chǔ)銷售合同，合同面積80平方米左右，而實(shí)際使用面積則有180平方米。不過(guò)，這類操作以往多是出現(xiàn)在疊拼、類別墅等大戶型產(chǎn)品上，90平方米以下的小戶型如何操作，市場(chǎng)還沒(méi)有先例。

       相關(guān)媒體發(fā)現(xiàn)，從泰禾集團(tuán)在上海最新發(fā)布的“小院系”產(chǎn)品上，或許可以找到些端倪。泰禾杭州一項(xiàng)目設(shè)計(jì)的85平方米戶型，做出了4個(gè)臥室、4個(gè)衛(wèi)生間，還有3個(gè)廳、3個(gè)院、2個(gè)車位，而且，南向面寬約7.8米。

       張大偉表示，雖然土地供應(yīng)量大幅提升，但房企搶到優(yōu)質(zhì)住宅用地的難度并沒(méi)有減少，房企搶地依然激烈，最后所有企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)在地上計(jì)容部分已經(jīng)失去意義，競(jìng)爭(zhēng)白熱化到地下部分。郭毅也指出，開發(fā)商在地下空間上做的文章，不僅會(huì)體現(xiàn)在大戶型上，部分項(xiàng)目未來(lái)在“70/90”政策內(nèi)的小戶型產(chǎn)品，也會(huì)以地下空間的形式來(lái)增加產(chǎn)品的附加值，創(chuàng)造利潤(rùn)。