摘要:分析認(rèn)為，深圳不斷攀升的房貸利率釋放出下半年樓市調(diào)控將繼續(xù)縮緊的信號(hào)。從近幾個(gè)月的銀行數(shù)據(jù)來(lái)看，房貸存量規(guī)模仍然較大，后續(xù)無(wú)論是首套房還是二套房的貸款收縮力度都會(huì)進(jìn)一步加大。

       作為最早開啟房地產(chǎn)調(diào)控的一線城市，深圳樓市自去年10月以來(lái)邁入了平靜期，新房均價(jià)開始了長(zhǎng)達(dá)11個(gè)月的連續(xù)下跌。

       進(jìn)入9月，政策之外影響樓市的關(guān)鍵因素——信貸，也越來(lái)越緊縮了。繼8月14日部分銀行上浮首套房貸利率5%-10%后，9月4日起，包括四大行在內(nèi)的深圳主流銀行，首套房貸利率已普遍調(diào)整至基本利率上浮5%-10%，甚至一些銀行出現(xiàn)了停貸。

       多位購(gòu)房者表示，現(xiàn)在去銀行申請(qǐng)房貸的時(shí)間都很漫長(zhǎng)，有些甚至排到了年底；多名商業(yè)銀行個(gè)貸經(jīng)理稱，房貸額度非常緊張。

       值得注意的是，隨著房貸縮緊，購(gòu)房者面臨較大的資金壓力，部分購(gòu)房者開始用消費(fèi)貸來(lái)還房貸，今年以來(lái)消費(fèi)貸增長(zhǎng)非常迅速。這對(duì)房地產(chǎn)金融調(diào)控造成了負(fù)面影響，在國(guó)家層面近期已有警示。

       在政策、信貸的持續(xù)雙重作用下，深圳樓市的供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生變化。隨著9、10月房地產(chǎn)推盤的增加，大量供應(yīng)入市，房地產(chǎn)的成交回升，而價(jià)格或?qū)⒗^續(xù)下行。

       信貸殺手锏

       在數(shù)次房地產(chǎn)調(diào)控中，對(duì)樓市和房?jī)r(jià)影響最大的因素就是房地產(chǎn)信貸。而在風(fēng)向標(biāo)深圳，一年多來(lái)房貸的變化極大，整體是收緊趨勢(shì)。

       最明顯的變化是首套房貸利率。7、8月以來(lái)，深圳個(gè)人房貸利率不斷攀升，首套房貸利率優(yōu)惠幾近消失，多數(shù)銀行已上浮。據(jù)融360統(tǒng)計(jì)，深圳8月的首套房貸平均利率達(dá)到5.04%，而7月的平均利率為4.98%。

       到了9月，國(guó)有大行也加入了首套房貸利率上浮的陣營(yíng)。深圳中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，9月4日，中行、工行、建行、農(nóng)行等均將首套房貸利率調(diào)整至5.145%，上浮了5%；民生銀行和興業(yè)銀行的首套房貸利率調(diào)整至5.39%，上浮10%；中信銀行、浦發(fā)銀行已停止放貸。

       另?yè)?jù)樂(lè)有家研究中心統(tǒng)計(jì)，截至9月4日，深圳首套房利率仍可能存在優(yōu)惠的僅農(nóng)村商業(yè)銀行、花旗銀行兩家，分別有9.8折、9.5折首套房貸利率折扣。

       數(shù)據(jù)顯示，深圳市上半年住戶部門貸款增加1245.13億元，其中，短期貸款增加224.89億元，中長(zhǎng)期貸款增加1020.24億元。深圳市金融辦今年5月就表示，該市個(gè)人住房貸款在房地產(chǎn)調(diào)控影響下明顯趨緩。

       深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉認(rèn)為，不斷攀升的房貸利率釋放出下半年樓市調(diào)控將繼續(xù)縮緊的信號(hào)。從近幾個(gè)月的銀行數(shù)據(jù)來(lái)看，房貸存量規(guī)模仍然較大，后續(xù)無(wú)論是首套房還是二套房的貸款收縮力度都會(huì)進(jìn)一步加大。

       美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心指出，今年深圳銀行信貸比較緊張，尤其年中以來(lái)大部分銀行放款速度減慢，放款時(shí)間延長(zhǎng)。銀行房貸收緊將進(jìn)一步影響市場(chǎng)的觀望情緒，預(yù)計(jì)短期內(nèi)業(yè)主和買家仍持“膠著”狀態(tài)。

       值得關(guān)注的是，在嚴(yán)控房貸額度、上調(diào)房貸利率的背景下，消費(fèi)貸款大幅增長(zhǎng)，存在部分資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)象。

       中泰證券數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月居民新增消費(fèi)性短期貸款1.06萬(wàn)億元，累計(jì)同比多增7137億元，而去年全年新增消費(fèi)性短期貸款僅為8305億元。

       李宇嘉表示，目前全國(guó)范圍內(nèi)消費(fèi)貸的增長(zhǎng)確實(shí)很快，深圳也不例外。接下來(lái)一定要嚴(yán)查消費(fèi)貸的資金用途，并打擊脫離消費(fèi)范圍內(nèi)的貸款，如通過(guò)“氣球貸”延長(zhǎng)貸款期限等。

       李宇嘉指出，深圳人民銀行、深圳銀監(jiān)局已經(jīng)開始警示、嚴(yán)查消費(fèi)貸的資金用途，但目前還沒(méi)有相關(guān)文件出臺(tái)。