摘要：越來(lái)越多的信息顯示，當(dāng)前樓市分化已經(jīng)不僅限于一二線(xiàn)和三四線(xiàn)了，三四線(xiàn)內(nèi)部也已經(jīng)開(kāi)始分化。按照目前的樓市軌跡，一大批三四線(xiàn)城市可能要被拋棄了。

       一線(xiàn)城市只能買(mǎi)二手房

       在樓市傳統(tǒng)的金九銀十，一線(xiàn)城市卻表現(xiàn)得十分平淡，北京9月份僅有9個(gè)項(xiàng)目入市，且只有3個(gè)是普宅項(xiàng)目，5個(gè)是別墅項(xiàng)目。未來(lái)購(gòu)房者想要買(mǎi)房，基本上就只有二手房可選了。

       實(shí)際上自2010年以來(lái)，一線(xiàn)城市的房子基本上都是不愁賣(mài)的，開(kāi)發(fā)商在一線(xiàn)城市的重點(diǎn)只有一個(gè)，那就是盡可能買(mǎi)到更多的地，搞到地就等于賺到了錢(qián)。數(shù)據(jù)顯示，一線(xiàn)城市可售房源已經(jīng)跌至2010年以來(lái)的最低水平。

       而從購(gòu)房者層面來(lái)看，購(gòu)房需求也相對(duì)剛性，一線(xiàn)城市的調(diào)控是所有城市中最嚴(yán)厲的，但新房實(shí)際上仍然是不缺購(gòu)房者的。至于二手房，則受房貸影響，很多購(gòu)房者不得不擱置自己的購(gòu)房計(jì)劃。

       三四線(xiàn)城市內(nèi)部已經(jīng)發(fā)生分化

       數(shù)據(jù)顯示，三四線(xiàn)樓市待售住宅面積同比減少20%，三四線(xiàn)庫(kù)存壓力已經(jīng)大為減輕。但細(xì)分來(lái)看，三大城市群中的三四線(xiàn)樓市銷(xiāo)售明顯好轉(zhuǎn)，比如廊坊、保定、嘉興、昆山、惠州、佛山等城市，這些城市由于被動(dòng)承接了一線(xiàn)城市的購(gòu)房需求，已經(jīng)不得不開(kāi)始收緊樓市，以平衡供需。但在遠(yuǎn)離三大城市群的三四線(xiàn)城市，商品房銷(xiāo)售并不樂(lè)觀。

       某房企人士就直接表示，三四線(xiàn)樓市現(xiàn)在是“一半海水一半火焰”，好的城市拿了地就能立刻賣(mài)出去，但更多差的城市陷進(jìn)去就很難上岸了。

       看三四線(xiàn)樓市，不僅要看當(dāng)前的供需狀況，更得看這些城市的房地產(chǎn)潛力。不少三四線(xiàn)城市看上去供需狀況很良好，但實(shí)際上已經(jīng)到了強(qiáng)弩之末，購(gòu)房需求已經(jīng)被透支殆盡。比如九江、滁州、馬鞍山、安慶、北海、六安、淮安、鹽城等城市，這些城市的商品房銷(xiāo)售非常好，但仔細(xì)觀察銷(xiāo)售策略就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這些城市所依托的就是兩招，其一是大規(guī)模動(dòng)遷，提前釋放需求，其二是給錢(qián)不給房，讓這些人去市場(chǎng)上買(mǎi)商品房。

       這種玩法最大的弊端在于后繼乏力。實(shí)際上在中西部地區(qū)，除了省會(huì)，幾乎所有的三四線(xiàn)城市人口都是在不斷流失的。這就導(dǎo)致一個(gè)更嚴(yán)重的問(wèn)題，那些依靠強(qiáng)刺激而把房子賣(mài)出去的三四線(xiàn)城市重新開(kāi)始放量供地，這是成本更高的房子，未來(lái)賣(mài)給誰(shuí)是個(gè)大問(wèn)題。

       樓市風(fēng)向已變，三四線(xiàn)城市格局已經(jīng)定型

       更為關(guān)鍵的是，樓市風(fēng)向在2017年下半年將迎來(lái)重點(diǎn)變化，那就是去庫(kù)存時(shí)代可能即將結(jié)束。克爾瑞的報(bào)告顯示，截至7月底，該機(jī)構(gòu)跟蹤的80個(gè)重點(diǎn)城市新房庫(kù)存面積只有4億平米，已經(jīng)回落到2013年9月份的水平。

       北青報(bào)在9月4日發(fā)表的一篇文章也指出，“去庫(kù)存時(shí)代即將結(jié)束”，理由是一二線(xiàn)樓市房子已經(jīng)不夠賣(mài)，而三四線(xiàn)樓市已經(jīng)明顯活躍。

       這意味著三四線(xiàn)樓市的格局已經(jīng)基本定型。抓住本輪機(jī)會(huì)的三四線(xiàn)城市已經(jīng)上岸，而更多的遠(yuǎn)離城市群的三四線(xiàn)城市則已經(jīng)失去了上岸的機(jī)會(huì)。

       事實(shí)上三四線(xiàn)樓市分化是一個(gè)必然結(jié)果，因?yàn)槌擎?zhèn)化的趨勢(shì)是大城市化，人往大城市走，又怎么可能去三四線(xiàn)買(mǎi)房呢？

       實(shí)際上從7月份70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，前段時(shí)間表現(xiàn)出色的部分三線(xiàn)城市，目前也已經(jīng)開(kāi)始減速，這些都代表了樓市重心的轉(zhuǎn)移。

       對(duì)于工作在熱門(mén)城市，又無(wú)法買(mǎi)房的剛需來(lái)說(shuō)，如果要去老家買(mǎi)房，必須要更加審慎。融360房貸君的建議只有一個(gè)，買(mǎi)房目的必須十分清晰純粹，也就是說(shuō)買(mǎi)房必須解決一兩個(gè)實(shí)質(zhì)性問(wèn)題。如果只是簡(jiǎn)單因?yàn)橘I(mǎi)不起熱門(mén)城市的房子就去買(mǎi)三四線(xiàn)城市，那只會(huì)替開(kāi)發(fā)商做嫁衣。