摘要：每一輪房價過快上漲都與人們對未來房價上漲預(yù)期密切相關(guān)。雖說目前調(diào)控初見成效，但仍需堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，進(jìn)一步強化居民和開發(fā)商的房價穩(wěn)定預(yù)期。

       今年以來，部分城市針對房價再次快速上漲，出臺了多項調(diào)控措施，擠出了大量投資投機需求，使人們在一定程度上改變了對未來房價還會快速上漲的預(yù)期。中國人民銀行第二季度的問卷調(diào)查顯示，46.1%的居民預(yù)期未來房價“基本不變”。

       影響房地產(chǎn)價格的因素，包括心理預(yù)期、土地供應(yīng)與價格、貨幣杠桿、需求、通貨膨脹、投資與收益等多個方面。其中，心理預(yù)期因素與其他因素相互作用、相互影響，最終會對需求和房價產(chǎn)生重要影響。住房體制改革以來，每一輪房價過快上漲都與人們對未來房價上漲預(yù)期密切相關(guān)。因此，雖說目前調(diào)控初見成效，但仍需堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，進(jìn)一步強化居民和開發(fā)商的房價穩(wěn)定預(yù)期。

       強化房價穩(wěn)定預(yù)期，需要保持調(diào)控政策的持續(xù)性和不斷完善。3月份以來，多地調(diào)控政策升級。以北京為例，上半年從“認(rèn)房認(rèn)貸又認(rèn)離”，調(diào)升首付款比例，二套房首付比例提至60%，最高貸款期限降至25年，進(jìn)一步限制非戶籍連續(xù)繳納社保、離婚后購房，直到限制個人購買商辦類項目，調(diào)控連續(xù)升級，對相關(guān)漏洞及時“打補丁”。近日公開征求意見的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，被認(rèn)為是“北京房地產(chǎn)市場調(diào)控從供給側(cè)發(fā)力的一項重要舉措”。需求側(cè)遏制投機、供給側(cè)滿足“剛需”，有利于打消百姓和開發(fā)商基于以往經(jīng)驗產(chǎn)生的“越調(diào)越漲”的預(yù)期。

       強化房價穩(wěn)定預(yù)期，需要保持土地供給和土地價格的基本穩(wěn)定。土地與住房是面粉與面包的關(guān)系，土地供應(yīng)量直接決定著住房供給量，土地供應(yīng)價格在很大程度上決定著住房價格。土地供應(yīng)跟不上，會導(dǎo)致住房供應(yīng)短缺，開發(fā)商自然會借機提價。筆者注意到，近日某市調(diào)整了“8萬元/平方米預(yù)售紅線”，將地價接近5萬元/平方米的“地王”級樓盤項目預(yù)售價格提高到接近10萬元/平方米。這無疑是地價推高房價的又一例證。

       強化房價穩(wěn)定預(yù)期，需要真正解決住房投資投機暴富和暴利的問題。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2016年全國居民人均住房建筑面積為40.8平方米，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為36.6平方米。這表明，住房從總量上看并非稀缺商品，只是分配到具體家庭的面積不一樣。一些投資投機者囤積住房，就是要把房子當(dāng)作投資品來獲利。今年以來，一些城市開始對商品房既限售又限賣，新購買住房在取得不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證滿3年左右才能轉(zhuǎn)讓，無疑會增加炒房成本，影響炒房者的資金鏈。但要真正解決商品房投機暴富和暴利問題，還需從稅收等多個方面共同著力，加快建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制。