摘要：最高決策層的政策邏輯確實(shí)已發(fā)生顛覆性變化，并找到了一條看似正確的出路，但政策變現(xiàn)需要時(shí)間，包括地方政府、開(kāi)發(fā)商、機(jī)構(gòu)、購(gòu)房者在內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)生態(tài)鏈，仍需找到新的平衡點(diǎn)才有可能跟上政策步伐

       “房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。”這話可不是說(shuō)著玩兒的。

       自去年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議針對(duì)樓市調(diào)控提出這一定位以來(lái)，住建、國(guó)土、金融以及地方的各級(jí)大員就一直在緊鑼密鼓地商討對(duì)策。這是最近一段時(shí)期“共有產(chǎn)權(quán)”、“租售同權(quán)”等一系列賦權(quán)行動(dòng)的大背景。

       這些讓人眼花繚亂的“賦權(quán)”，到底意味著什么呢？

       這意味著，你在房子的使用屬性中獲得了更大的主導(dǎo)權(quán)和更多的選擇權(quán)，為此，你將交還房子在交易屬性上的買(mǎi)賣(mài)溢價(jià)和資產(chǎn)升值空間。

       換句話說(shuō)，在這些“賦權(quán)”的身后，決策層希望看到的，是以商品房買(mǎi)賣(mài)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)邏輯逐漸弱化，取而代之的是，在共有產(chǎn)權(quán)、租售同權(quán)之下，如果你買(mǎi)不起，就真的不必買(mǎi)。

       是的，從現(xiàn)在開(kāi)始，決策層對(duì)房地產(chǎn)的思考邏輯已經(jīng)發(fā)生了變化。

       一

       這種邏輯上的變化以及由此帶來(lái)的對(duì)未來(lái)不確定性的擔(dān)憂，或許正成為剛需購(gòu)房者心中最大困惑。因?yàn)�，在市�?chǎng)邏輯改變之前，你要做的就是為“明天的焦慮”埋單而已。

       你把所有的錢(qián)集中起來(lái)湊出一套房的首付，卻焦慮著現(xiàn)在是不是買(mǎi)房的最佳時(shí)機(jī)，如果現(xiàn)在不買(mǎi)，未來(lái)還能不能買(mǎi)到同樣條件的房子；你焦慮著一年甚至三年后的預(yù)期收入是否跟得上房?jī)r(jià)上漲的節(jié)奏；你焦慮著如果現(xiàn)在買(mǎi)了，如果未來(lái)房?jī)r(jià)跌了，你能否承受資產(chǎn)縮水的風(fēng)險(xiǎn)。懷揣這些對(duì)明天的不安和焦慮，你大可眼一閉款一付，買(mǎi)房似乎就買(mǎi)到了出路。

       如果是去年同期，假如你在熱點(diǎn)城市能拿出300萬(wàn)買(mǎi)房，相信你會(huì)毫不遲疑地一頭扎進(jìn)樓市，哪里有房子就買(mǎi)哪里。因?yàn)闊o(wú)論是自住還是投資，買(mǎi)到就是賺到。

       如今卻不同，買(mǎi)房的大邏輯變了。政策告訴你“買(mǎi)”與“賺”可能很難再聯(lián)系在一起，于是你遇到了頗為尷尬的問(wèn)題，尷尬的不是買(mǎi)不了房，而是你有了更多選擇。

       不久的將來(lái)，當(dāng)你手握300萬(wàn)的購(gòu)房款想買(mǎi)房的時(shí)候，價(jià)格相對(duì)便宜的共有產(chǎn)權(quán)房、租售同權(quán)下的優(yōu)質(zhì)城區(qū)資源等等都會(huì)進(jìn)入你的視野，那些焦慮或許還在，問(wèn)題是你還會(huì)不會(huì)頭也不回地去埋單？

       二

       更令人疑惑的是，你并不知道政策的邏輯變了后，市場(chǎng)的邏輯會(huì)隨之改變多少。

       其實(shí)， “共有產(chǎn)權(quán)”并不是新鮮事物。2014年住建部就提出過(guò)“共有產(chǎn)權(quán)”的概念，而且住建部等六部委將北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石作為共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市。但當(dāng)時(shí)的樓市調(diào)控均以“目的明確、短期見(jiàn)效”的要求制定及執(zhí)行，“共有產(chǎn)權(quán)”的概念很難推廣開(kāi)來(lái)。

       如今，北京的共有產(chǎn)權(quán)房被納入到“樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制”之下，也不再以降房?jī)r(jià)為單一目標(biāo)，看上去政策邏輯是符合決策層調(diào)控精神的。

       不過(guò)，目前來(lái)看，帶有“保障房”屬性的共有產(chǎn)權(quán)房，實(shí)際執(zhí)行的還是市場(chǎng)價(jià)格，土地也是采用“出讓”而不是“劃撥”的方式，這意味著，共有產(chǎn)權(quán)房的市場(chǎng)邏輯仍難以擺脫其商品屬性。因此，在有關(guān)共有產(chǎn)權(quán)房的具體落地政策出臺(tái)之前，很難篤定地說(shuō)這一政策一定會(huì)起到住房保障、平抑房?jī)r(jià)的作用。共有產(chǎn)權(quán)房能起多大作用，關(guān)鍵在于政府愿意出多少地、讓多少利。

       但能夠確認(rèn)的是，共有產(chǎn)權(quán)房帶來(lái)的直接影響是在房?jī)r(jià)高企的今天，本已覺(jué)得購(gòu)房無(wú)望的人再次看到了希望，并可以通過(guò)“先買(mǎi)一部分，5年或10年后再將政府手中的產(chǎn)權(quán)買(mǎi)回來(lái)”的方式分步驟執(zhí)行。 

       簡(jiǎn)單粗暴地說(shuō)，共有產(chǎn)權(quán)房立了一個(gè)讓人夠得著的買(mǎi)房名目。在這一預(yù)期下，地方可以堂堂正正地出讓土地，雖然土地收入未必比之前豐厚，但另一只手中的房屋部分產(chǎn)權(quán)，卻可以讓地方政府在市場(chǎng)中獲得更多話語(yǔ)權(quán)。

       三

       一件巧合的事是，共有產(chǎn)權(quán)房的征求意見(jiàn)稿發(fā)布兩天后，北京市住建委公布了三則預(yù)售證信息，此次公布的預(yù)售證價(jià)格均在9.5萬(wàn)元/平方米左右，突破了去年9·30以來(lái)“8萬(wàn)元”的預(yù)售價(jià)紅線。

       希望這純粹只是巧合而已。

       北京在放松限價(jià)政策的同時(shí)，共有產(chǎn)權(quán)房的概念吸引了眾多眼球，無(wú)論是有意還是無(wú)意為之，似乎傳遞了這樣的信號(hào)：“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸政府”。

       事實(shí)上，最高決策層的政策邏輯確實(shí)已發(fā)生顛覆性變化，并找到了一條看似正確的出路，但政策變現(xiàn)需要時(shí)間，包括地方政府、開(kāi)發(fā)商、機(jī)構(gòu)、購(gòu)房者在內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)生態(tài)鏈，仍需找到新的平衡點(diǎn)才有可能跟上政策步伐。

       那么，聰明的，你告訴我，今天的你，還會(huì)為明天的焦慮埋單嗎？