摘要：自7月至今，從國(guó)家住建部到各個(gè)地方住建委，幾乎每周都有新政出爐：租售同權(quán)、購(gòu)租并舉、共有產(chǎn)權(quán)……越來(lái)越多的樓市新名詞、新方案正躍然報(bào)端。各地政府似乎正在努力地改變著樓市發(fā)展的軌跡，試圖繞開隨時(shí)可能沖撞而來(lái)的帶有樓市泡沫標(biāo)簽的“灰犀�！薄�

       “租房”是第一關(guān)鍵詞

       7月開始，一大波租房新政密集襲來(lái)。

       7月17日，廣州市政府辦公廳發(fā)布的《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》，瞬間在行業(yè)內(nèi)產(chǎn)生了爆炸式的熱議。這份《工作方案》提出的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，被業(yè)內(nèi)人士看作是“中國(guó)住房租賃史上可能具有里程碑意義”的方案。

       然而，廣州的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”僅僅是這輪房產(chǎn)改革新政發(fā)布的開始。

       7月21日，住建部等9部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市將首批開展住房租賃試點(diǎn)。

       進(jìn)入8月份，成都稱將試點(diǎn)住房租賃，力爭(zhēng)到2020年培育至少50家租賃企業(yè)；而江蘇則表示將建立購(gòu)租并舉的住房制度。

       越來(lái)越多的樓市新政劍指租房市場(chǎng)，資本市場(chǎng)也出現(xiàn)了“房屋租賃概念股”，其中，市北高新股價(jià)連續(xù)三天漲停，昆百大A、世聯(lián)行、全新好、國(guó)創(chuàng)高新等也表現(xiàn)不俗。

       實(shí)際上，大力發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)，并非今年最新提及的要求。去年，北京也開展了租售并舉的新嘗試。去年底開始，北京多塊土地拍賣要求開發(fā)商自持全部或部分土地，促進(jìn)以租代售，解決城市住房問(wèn)題。

       此外，在近日出臺(tái)的各項(xiàng)新政中，北京還出臺(tái)了針對(duì)“共有產(chǎn)權(quán)房屋”的征求意見稿，是近日唯一一個(gè)針對(duì)購(gòu)房出臺(tái)的新政。這種由政府與購(gòu)房人在5年內(nèi)共同擁有產(chǎn)權(quán)的房屋，更是有保障性住房和商品房的雙重屬性，其熱議程度也絲毫不遜于租賃市場(chǎng)。

       新政利好了誰(shuí)？

       新政背后的套利空間往往是最受關(guān)注的話題，所以前腳新政剛剛出爐仍未落地，熱議馬上接踵而至：房?jī)r(jià)究竟是會(huì)大跌還是仍有上漲空間？租房市場(chǎng)是否就此崛起？而市場(chǎng)上的不同看客，對(duì)這些問(wèn)題的答案持有完全相悖的結(jié)論。

       頻繁的新政背后，最終受益的人究竟是誰(shuí)？

       有人認(rèn)為，各地實(shí)施租售同權(quán)，最大的受益人是租房者。這樣的政策重點(diǎn)是在保護(hù)租房者的利益，“如果真正能夠做到租售同權(quán)，樓市可能將遇冷，房?jī)r(jià)和租金均有可能出現(xiàn)下滑�！币灿腥苏J(rèn)為，大量新政直指租房市場(chǎng)，或意味著中國(guó)租房市場(chǎng)即將活躍起來(lái)，中國(guó)的租金收入將有所上漲，而房東經(jīng)濟(jì)可能得到長(zhǎng)足發(fā)展。鏈家研究院報(bào)告顯示，2020年和2025年中國(guó)房產(chǎn)租賃市場(chǎng)租金規(guī)模將分別達(dá)到1.6萬(wàn)億元和2.9萬(wàn)億元，2030年預(yù)計(jì)會(huì)超過(guò)4萬(wàn)億元。“中國(guó)整體上正在快速進(jìn)入存量房的時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制和邏輯也因此發(fā)生了很大的變化�！�

       不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士指出，無(wú)論是廣州的租售同權(quán)，還是北京的共有產(chǎn)權(quán)，最核心的部分是鼓勵(lì)社會(huì)多增房源以調(diào)節(jié)供需關(guān)系，核心在于穩(wěn)定樓市并抑制房屋炒作，所以樓市不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲或下跌。

       中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，各地調(diào)控政策頻繁出臺(tái)，地方調(diào)控政策差異化明顯，熱點(diǎn)城市政策不斷收緊，限購(gòu)限貸力度及各項(xiàng)監(jiān)管措施頻頻加碼，開啟“限售”模式且范圍不斷擴(kuò)大，同步加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管，著力抑制投資投機(jī)性需求。

       張大偉表示，對(duì)于城市買不了房的“夾心層”人群來(lái)說(shuō)，這些政策的出臺(tái)能讓其租房交易更加安全，并降低了居住成本，保障了他們的一些權(quán)益。“但人們究竟愿不愿意租房，則仍要看人們對(duì)房?jī)r(jià)未來(lái)漲幅的預(yù)期�！倍�央行在上周五發(fā)布的《中國(guó)區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告（2017）》中顯示，2017年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能呈現(xiàn)“成交回落、價(jià)格平穩(wěn)略降”的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但房?jī)r(jià)上漲預(yù)期仍然存在：土地供應(yīng)不足，部分城市甚至出現(xiàn)“面粉比面包貴”的情況；部分熱點(diǎn)城市庫(kù)存處于低位，短期內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)緊張；居民投資渠道有限且回報(bào)不高。

       長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)中

        “房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。今年以來(lái)，樓市泡沫的風(fēng)險(xiǎn)一再被提及，政府引用最多的話便是這句。而在日前，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組更是將樓市泡沫歸入了“灰犀�！笔斤L(fēng)險(xiǎn)隱患之列，并將“切實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”列入今年下半年經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)。

       易居研究院智庫(kù)中心分析師嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，政府在此時(shí)頻頻出臺(tái)房產(chǎn)新政，與房地產(chǎn)復(fù)雜性有關(guān)系，以前是房?jī)r(jià)上漲比較單一，但是現(xiàn)在如互聯(lián)網(wǎng)等非房地產(chǎn)資金進(jìn)入，讓房地產(chǎn)問(wèn)題變得復(fù)雜。而高杠桿資金進(jìn)入，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫、房地產(chǎn)中介亂象等問(wèn)題。

       然而，讓房屋降低金融屬性，回歸居住屬性，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，若想要穩(wěn)定預(yù)期則必須通過(guò)建立更多的樓市長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)解決。

       張大偉表示，無(wú)論是發(fā)展和規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)，還是讓企業(yè)在購(gòu)地時(shí)需要自持部分產(chǎn)權(quán)并強(qiáng)制規(guī)定經(jīng)營(yíng)年限，其實(shí)都是在建立一種樓市發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，而這種長(zhǎng)效機(jī)制此前則處于缺失狀態(tài)。“從政策預(yù)期看，下一步應(yīng)加快住房、土地供應(yīng)、房地產(chǎn)稅收、租賃等制度。以長(zhǎng)效機(jī)制引導(dǎo)市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期。”

       嚴(yán)躍進(jìn)表示，除了對(duì)于租房市場(chǎng)的規(guī)范以外，樓市的長(zhǎng)效機(jī)制還包括了如房產(chǎn)稅以及從期房銷售轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售等產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的改變。

       央行在《中國(guó)區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告（2017）》中也寫到，要建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，明確近、中、遠(yuǎn)期城鎮(zhèn)建設(shè)用地和土地供給規(guī)劃，將城鎮(zhèn)戶籍人口與公益及建設(shè)用地指標(biāo)掛鉤，穩(wěn)定預(yù)期�？商剿鹘�立和完善土地當(dāng)量制度，通過(guò)交易在全國(guó)范圍實(shí)現(xiàn)綜合占補(bǔ)平衡，提高土地在全國(guó)范圍內(nèi)的集約利用。

       與此同時(shí)，央行認(rèn)為，未來(lái)還要積極完善中小城市發(fā)展基礎(chǔ)，提高中小城市吸引力；并加強(qiáng)住房金融宏觀審慎管理，繼續(xù)做好房地產(chǎn)金融調(diào)控，在支持居民合理自住購(gòu)房的同時(shí)，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房；同時(shí)積極發(fā)展長(zhǎng)期公共租賃住