摘要：狂飆猛進(jìn)的房價,讓中國樓市成為過街的老鼠,人人喊打,而這也讓監(jiān)管者不斷提高警惕。

       7月24日,中央政治局召開會議,再度給樓市定調(diào):要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,堅持政策連續(xù)性穩(wěn)定性,加快建立長效機(jī)制。

       無獨有偶,7月24日下午,上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地底價成交,樓面價分別為:張江地塊5569元/平方米;嘉定地塊5950元/平方米。這個成交價比之一年前成交的附近宅地的樓面價便宜了84%。

       業(yè)內(nèi)指出,雖然主流媒體一直在報道房價下跌,但是老百姓不信,上海出臺一連串舉措,就是要強(qiáng)行把房價真正摁下去。而一線城市的邏輯,將繼續(xù)在其他城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和資本的邏輯上,緩慢行進(jìn)。

       中央定調(diào):穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,加快建立長效機(jī)制

       7月24日,中共中央政治局召開會議,會議分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢,部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。

       會議強(qiáng)調(diào),要堅定不移深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,深入推進(jìn)“三去一降一補(bǔ)”,緊緊抓住處置“僵尸企業(yè)”這個牛鼻子,更多運(yùn)用市場機(jī)制實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。加大補(bǔ)短板力度,改善供給質(zhì)量。

       會議提出,要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,堅持政策連續(xù)性穩(wěn)定性,加快建立長效機(jī)制。要穩(wěn)定外資和民間投資,穩(wěn)定信心,加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)保護(hù),擴(kuò)大外資市場準(zhǔn)入,增強(qiáng)營商環(huán)境對投資者的吸引力。要高度重視民生工作,積極促進(jìn)就業(yè),切實幫助困難群眾解決生產(chǎn)生活中遇到的困難和問題。

       上海地價“暴跌”84%:住房“公有制”時代來臨

       立規(guī)劃、出方案、推地塊,近日一線城市先后“放招”,推動住房租賃市場發(fā)展。

       昨天上海轉(zhuǎn)讓的兩塊土地,因為成交價低,從而備受矚目。

       1、浦東新區(qū)的“張江南區(qū)配套生活基地A3-06地塊”,土地面積約6.5公頃,可建建筑面積約13萬平方米,由上海張江(集團(tuán))有限公司競得,成交價格為7.24億元,成交樓面單價只有5569元/平方米。

       2、位于嘉定區(qū)的“嘉定新城E17-1地塊”土地面積約2.85公頃,可建建筑面積7.13萬平方米,由上海嘉定新城發(fā)展有限公司競得,成交價格為4.24億元,成交樓面單價為5950元/平方米

       這個成交價,價格低到了“接近贈送”的水平。值得關(guān)注的是,2016年7月,在距離“嘉定新城E17-1地塊”不到700米的地方、位置略差的“E27-1地塊”被福建建發(fā)奪得,總價41.98億元,樓面價3.03萬元/平方米,扣除5%的保障房與15%的自持面積后,實際樓面價為3.76萬元/平方米。

       也就是說,這塊嘉定新城租賃用地,樓板價只有一年前宅地出讓價的16%!

       財經(jīng)評論員劉曉博指出,從上海、深圳公布的“住房十三五規(guī)劃”看,未來政府持有的保障房、國企持有的租賃住房的總套數(shù),將達(dá)到甚至超過新增住房套數(shù)的一半。這意味著,在人口大規(guī)模流入、住房矛盾比較集中的大城市,住房將在很大程度回歸“公有制”。

       租金回報率是多少?

       據(jù)“暴財經(jīng)”分析,新的只租不售模式下,房屋成本大概是這樣: 土地成本(30%)+開發(fā)費(fèi)用(10%)+建安成本(20%)+稅費(fèi)(具體會有減少,姑且算作10%)。

       把樓面價6000元/㎡代入房屋成本公式,那么會得到成本大概是12000/㎡。

       那么租金回報率又是多少呢?

       目前,在嘉定地塊周邊,出租一套90平米的住宅,大概每個月4100元。

       這么計算,開發(fā)商通過房租收回成本只需要:21年!年化率收益率大概是4.5%左右。這個收益率已經(jīng)可以讓開發(fā)商活得很滋潤了。

       再回到嘉定那塊地,旁邊的福建建發(fā)的宅地,房價成本或達(dá)到5萬元/㎡以上,預(yù)測將來商品房售價將在7萬元/㎡以上。

       如果某位購房者投資了一套福建建發(fā)的商品房,每平米7萬元,用來出租;而旁邊嘉定新城租賃地塊直接以1.8萬元的成本出租,可以看到回報率將差距巨大!不過我們必須看到的是,兩者租金水平也會有些區(qū)別。

       業(yè)內(nèi)人士指出,如果這類租賃住房的建設(shè)規(guī)模很大,的確是會對周邊房價帶來一定沖擊,并一定程度上抑制房價。

       強(qiáng)行把房價真正摁下去?

       除了推動租賃市場發(fā)展之外,周末上海樓市還有一條大消息:上海出臺了被稱為“一價清”的調(diào)控措施。

       上海住建委在其官方網(wǎng)站,公布一份與上海物價局聯(lián)合簽署,名為“關(guān)于加強(qiáng)商品住房及其附屬地下車庫(位)等設(shè)施銷售監(jiān)管的通知”的文件,對房地產(chǎn)銷售提出了如下要求:

       1、開發(fā)商賣房子、車位等附屬設(shè)施的時候,應(yīng)該嚴(yán)格按照備案價銷售,不得收取電商費(fèi)、團(tuán)購費(fèi)、茶水費(fèi)等其他任何價款或費(fèi)用;

       2、不得以捆綁搭售或者附加條件等限定方式,使購房人接受商品或者服務(wù)價格。

       3、房價、車位價格都需要向政府備案,定價不合理的,政府部門可以要求“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新申報備案”。如果備案后需要調(diào)價,也需要政府部門同意。

       4、商品房、車位等附屬設(shè)施的銷售都采取“價格承諾制”,要在銷售現(xiàn)場明碼標(biāo)價(包括價格,以及價格有效期)、公示價格承諾書。

       5、違反規(guī)定的開發(fā)商,一經(jīng)查實,暫停網(wǎng)簽資格,情節(jié)嚴(yán)重的降低直至取消房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì),并列入本市嚴(yán)重失信企業(yè)名單。構(gòu)成犯罪的,移交司法機(jī)關(guān)處理。

       6、本通知自發(fā)布之日起執(zhí)行。

       央視財經(jīng)微信公眾號稱,這個措施的出臺,可看出上海不滿足于“備案價降低”,但實際房價沒降低的現(xiàn)狀。主流媒體一直在報道房價下跌,但是老百姓不信,因為大家都知道雖然備案價降低了,但實際上開發(fā)商利用其他手段把房價又賺回去了。這種名義上的房價降低,顯然不能讓大家滿意。上海此舉,就是要強(qiáng)行把房價真正摁下去。

       央視財經(jīng)稱,任何措施和規(guī)定,不講違規(guī)怎么處罰,都是假把式。顯然,這次增大了“違規(guī)“成本,尤其是構(gòu)成犯罪的,移交司法機(jī)關(guān)處理這一句。真細(xì)究起來,構(gòu)成犯罪也很容易,如收茶水費(fèi),就可牽涉到”商業(yè)賄賂“、”偷稅漏稅“等兩項罪名。

       而敢不敢出臺“一價清”,已成為地方政府是不是真心調(diào)控房價的試金石。一價清,一言以蔽之,就是不能再玩?zhèn)浒竷r之外的其他花樣了,必須老老實實按照備案價賣。

       租購并舉或是房地產(chǎn)長效機(jī)制之一

       一線城市房價高企背景下,居民租房需求進(jìn)一步強(qiáng)化,租賃市場的發(fā)展受到中央層面的多次關(guān)注。而一線城市的調(diào)控邏輯,將繼續(xù)在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和資本的邏輯上,緩慢行進(jìn)。

       鼓勵住房租賃消費(fèi),是政策導(dǎo)向,也是市場方向,而近段時間出現(xiàn)的變化也反映出國家發(fā)展住房租賃市場的決心。業(yè)內(nèi)人士指出,租購并舉或是房地產(chǎn)長效機(jī)制之一。

       2015年年底,中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出,以建立購租并舉的住房制度為主要方向,把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。2016年,國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》(以下稱《意見》),全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場工作。2016年年底,中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次要求,加快住房租賃市場立法,加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)�；�租賃企業(yè)發(fā)展。

       上述《意見》被視作租賃市場發(fā)展的綱領(lǐng)性文件,其中提到的包括完善供地方式、允許改建房屋用于租賃、給予稅收優(yōu)惠等熱點領(lǐng)域的發(fā)展意見。

       今年7月6日,上海公布了住房“十三五規(guī)劃”,明確提出了:

       “落實市、區(qū)責(zé)任,以區(qū)為主,發(fā)揮區(qū)屬國有企業(yè)功能,增加政府持有的租賃住房比例,起到托底保障和市場“壓艙石”“穩(wěn)定器”的作用�！�

       7月17日,廣州市印發(fā)16條措施全力推進(jìn)住房租賃市場發(fā)展,通知指出,允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房,改建后的租賃住房,土地使用年限不變,調(diào)整后用水、用電、用氣價格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,不得將改造后的租賃住房進(jìn)行銷售。

       在具體措施中的第一條,提出中國住房租賃史上可能具有里程碑的一條措施:租購?fù)瑱?quán)!該方案明確,賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益,保障租購?fù)瑱?quán)。

       近日,國家9部委聯(lián)名下發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》,宣布圈定了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市,搞住房租賃的試點。在這個文件里,也明確強(qiáng)調(diào)了兩點:

       1、《通知》要求人口凈流入的大中城市要支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè),以充分發(fā)揮國有企業(yè)在穩(wěn)定租金和租期,積極盤活存量房屋用于租賃,增加租賃住房有效供給等方面的引領(lǐng)和帶動作用。

       2、要求人口凈流入的大中城市搭建政府住房租賃交易服務(wù)平臺,通過平臺提供便捷的租賃信息發(fā)布服務(wù),保障租賃雙方特別是承租人的合法權(quán)益。

       業(yè)內(nèi)人士指出,“國企持有租賃住房+政府提供租賃交易服務(wù)平臺”,就是未來大城市的租賃模式的基本特征。

       政府正在積極探索“長效機(jī)制”。在住房矛盾較大的城市,房子的定位越來越接近于“生活必需品”,類似“柴米油鹽”,政府開始加大干預(yù)的力度,以圖實現(xiàn)公平。

       但這不意味著完全取消市場的作用,開發(fā)商提供的市場化住宅,仍然會占到相當(dāng)比例。

       國有企業(yè)要帶頭

       值得一提的是,在昨天的上海租賃土地拍賣商,兩幅土地最終都只有一家企業(yè)提交競買申請,所以按照底價成交。這兩家企業(yè),恰恰是各自區(qū)里的區(qū)屬國企。

       從拿下張江地塊的“上海張江(集團(tuán))有限公司”的登記信息看,這家企業(yè)性質(zhì)是“國有獨資”,唯一的股東是“上海浦東新區(qū)國有資產(chǎn)管理委員會”。

       而從拿下嘉定新城地塊的“上海嘉定新城發(fā)展有限公司”的登記信息,企業(yè)性質(zhì)也是“國有獨資”,唯一的股東是“上海嘉定區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督委員會”。

       分析人士指出,《通知》強(qiáng)調(diào)國有企業(yè)在租賃市場試點過程中的引領(lǐng)和帶動作用,多項支持政策中均明確提及國有企業(yè)。

       在培育住房租賃企業(yè)方面,《通知》明確提出,人口凈流入的大中城市要充分發(fā)揮國有企業(yè)的引領(lǐng)和帶動作用,支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)。

       在增加租賃住房供給方面,《通知》在強(qiáng)調(diào)盤活存量房屋用于租賃時,提到鼓勵住房租賃國有企業(yè)將閑置和低效利用的國有廠房、商業(yè)辦公用房等,按規(guī)定改建為租賃住房。

       鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)撰文解讀稱,國有企業(yè)和國有資本的引領(lǐng)和帶動作用主要體現(xiàn)在開發(fā)和金融環(huán)節(jié),市場化、民營化的租賃運(yùn)營機(jī)構(gòu)優(yōu)勢主要體現(xiàn)在運(yùn)營和租后管理環(huán)節(jié)。

       偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉也表達(dá)了類似觀點,他表示,實際情況是閑置廠房和商業(yè)辦公用房的擁有者中,國企占比相對較高。鼓勵存量開發(fā),就必須激發(fā)這部分國企參與的積極性,但這并不意味著其他企業(yè)和個體出租人無法進(jìn)入改造市場。

       租賃時代的樓市新邏輯

       國家發(fā)展租賃市場決心重重,租賃試點即將開啟,那么對樓市走向究竟有怎樣的影響呢?

       1、買房收益模式將改變:由“賺房價上漲差價”轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆辗孔狻?

       2、高租售比房子有潛力:地鐵沿線低總價公寓,低總價小戶型住宅等;

       3、名校學(xué)區(qū)房租金上漲:如果“租售同權(quán)”,租房真的能上名校,那么名校學(xué)區(qū)房租金未來可能是天價;

       4、出租房屋要交稅了:租賃市場完善后,出租房不用交稅將成為歷史;

       5、房價將不會再大幅上漲:發(fā)展租賃將是樓市調(diào)控長效機(jī)制重要一環(huán),加上限購限貸限賣限價等系列措施,房價大幅上漲將終結(jié)。

       6、非自住買房投資懸了:如果你現(xiàn)在還想純投資,不打算自住,將面臨限價、限賣、稅費(fèi)和加息等眾多不確定因素,面臨較大風(fēng)險。相反,自住或者未來適合出租的房子將比較安全。