摘要：7月中旬一過(guò)，一些重磅的數(shù)據(jù)半年報(bào)也隨之出爐。7月17日和7月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相繼公布了1-6月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況，以及70個(gè)大中城市6月份住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。

       一、70個(gè)大中城市的住宅銷售價(jià)格情況

       6月份與5月份相比：

       新房方面，價(jià)格環(huán)比下降的有6個(gè)，而5月份是9個(gè)；上漲的有60個(gè)，而5月份有56個(gè)；持平的有4個(gè)，而5月份有5個(gè)。至于同比，6月份已經(jīng)沒(méi)有一個(gè)城市下降了，5月份則有1個(gè)。

       二手房方面，價(jià)格環(huán)比下降的有9個(gè)，而5月份有7個(gè)；上漲城市數(shù)量與5月份相同，均為60個(gè)；價(jià)格持平的城市6月份有1個(gè)，而5月份有3個(gè)；

       一句話總結(jié)6月份的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，市場(chǎng)正在逐步消化壓力，繼續(xù)下探的空間有限。

       二、上半年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資與銷售情況

       2017年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資50610億元，同比名義增長(zhǎng)8.5%，增速比1-5月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。

       商品房待售面積方面，6月末為64577萬(wàn)平方米，比5月末減少1441萬(wàn)平方米。

       土地方面，1-6月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積10341萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.8%，增速比1-5月份提高3.5個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款4376億元，增長(zhǎng)38.5%，增速提高6.2個(gè)百分點(diǎn)。

       三、三四線扛起“半邊天”

       整體來(lái)看，上半年是銷售增速跑贏投資增速，說(shuō)明去庫(kù)存繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)。特別是6月份，單月的銷售額排在歷史第二位。不過(guò)從城市等級(jí)來(lái)看，上半年樓市分化態(tài)勢(shì)十分明顯。

       一線城市新房和二手房均呈現(xiàn)出”量?jī)r(jià)齊跌“的態(tài)勢(shì)，且還有繼續(xù)下探的空間，而且已經(jīng)朝著“由售轉(zhuǎn)租”的方向發(fā)展，我們預(yù)計(jì)至明年上半年，這種行情都會(huì)延續(xù)。

       二線城市，調(diào)控力度不及一線城市，這些城市當(dāng)中部分明星城市，如鄭州、武漢等，實(shí)際上熱度仍然很高，雖然有限價(jià)令壓著，但由于2016年他們的漲幅并不靠前，且存在規(guī)劃上的利好，眼下購(gòu)房需求還是很旺盛。

       曾經(jīng)的明星城市——合肥，由于在2016年過(guò)度透支了購(gòu)買力，現(xiàn)在已經(jīng)處于盤整階段，部分性價(jià)比低的房子已經(jīng)有了松動(dòng)。

       值得一提的是三四線城市，它們幾乎扛起了上半年房地產(chǎn)銷售的“半邊天”。

       據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年1-5月份，三四線城市占房企銷售面積的比重達(dá)到75%；而去年同期的比例為66%。

       三四線樓市的變化已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出我們的想象，不過(guò)這種變化對(duì)當(dāng)?shù)貋?lái)說(shuō)可能并不是一個(gè)好消息。

       首先，大房企進(jìn)入三四線城市，操盤方式比區(qū)域地方性房企高明，比如在樓盤教育配套上下功夫。這樣一來(lái)，當(dāng)?shù)氐纳唐贩渴蹆r(jià)就能被直線拉起來(lái)。

       三四線城市的商品房經(jīng)過(guò)這一年的發(fā)展，價(jià)格翻了一倍的城市非常多。去年一套房幾十萬(wàn)，首付十幾萬(wàn)的非常多，而現(xiàn)在，一套房動(dòng)輒上百萬(wàn)，首付三四十萬(wàn)早已不新鮮。

       雖然三四線不愁房子住，但總有人是著急買房子自住結(jié)婚什么的，這些地方的房子本沒(méi)什么上行空間，賣出去的小區(qū)，很多房子也沒(méi)人住，但現(xiàn)實(shí)就是這樣的小區(qū)，你今年買就得比去年同期多花一倍的錢。涌進(jìn)來(lái)的資金多了，壓力就丟給了收入有限的當(dāng)?shù)厝恕?/p>

       其次，農(nóng)民進(jìn)城并不理想，接下來(lái)農(nóng)民可能會(huì)面臨更嚴(yán)峻的局面。整個(gè)2016年，農(nóng)民進(jìn)城落戶進(jìn)程是不及預(yù)期的，官方給出的原因是農(nóng)民不愿意放棄與農(nóng)地相關(guān)的各種利益，為了推進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城，目前正在研究“有償退出機(jī)制”。

       不過(guò)由于農(nóng)地遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)，其折現(xiàn)的價(jià)值本身就十分有限，再加上三四線“漲價(jià)去庫(kù)存”的局面已經(jīng)形成，農(nóng)民如果現(xiàn)在選擇交出農(nóng)地，所買到的房子價(jià)值相對(duì)去年可能已經(jīng)縮水不少。

       第三、 未來(lái)庫(kù)存成本可能更高

       眾所周知，三四線城市的需求爆發(fā)是階段性的，難以持久。房企仍然在三四線大規(guī)模補(bǔ)貨，不僅是都市圈的三四線城市，更在一些不知名的三四線城市補(bǔ)貨，結(jié)果是這些城市的新增待售商品房更貴。

       四、房地產(chǎn)的尷尬

       當(dāng)下的樓市來(lái)眼下最大的尷尬在于增加供應(yīng)并不能平抑房?jī)r(jià)。

       以某四線小城市為例，當(dāng)?shù)卣�府從每�?000畝增加到3000畝，但土地成本卻從年初的每畝800萬(wàn)元增長(zhǎng)到6月底的每畝1300萬(wàn)元。簡(jiǎn)單增加供應(yīng)并沒(méi)有起到作用，是經(jīng)濟(jì)學(xué)供求原理失效了嗎？并不是，而是由于資金流動(dòng)是無(wú)障礙的，當(dāng)初的因地制宜去庫(kù)存，已經(jīng)演變成“各自為政”，甚至是被“分割包圍”。

       目前金融工作會(huì)議已經(jīng)定調(diào)，債務(wù)終身制以及提高直接融資比重，這都是限制地方和房企亂花錢的好措施。但更關(guān)鍵的應(yīng)該是在確保短期措施繼續(xù)生效的情況下，盡快推出以“租賃住房“和”房地產(chǎn)稅“為核心的長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)迫在眉睫。