摘要：近日，仲量聯(lián)行發(fā)布第二季度北京房地產(chǎn)市場報告，北京房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出“新一輪供應(yīng)熱潮帶動辦公樓市場升級需求，奢侈品擴(kuò)張聚焦中國老牌零售金街——王府井，樓市調(diào)控對高端住宅市場的供需和均價都帶來顯著影響”等特征。

       部分CBD業(yè)主大幅降低租金

       根據(jù)報告，北京甲級辦公樓市場在2017年第二季度于CBD、奧林匹克公園、望京、東長安街這幾個子市場共迎來4個新的甲級辦公樓項目，租賃市場新增供應(yīng)量共達(dá)到27萬平方米。由于預(yù)租賃活動強勁，上述項目的平均出租率高達(dá)78%。仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)賀睿珂表示，國內(nèi)的金融和專業(yè)服務(wù)企業(yè)紛紛抓住市場機會升級或整合其辦公空間。本季度甲級辦公樓得到快速吸納，也證實了市場存在被抑制的需求。

       報告稱，本季度甲級辦公樓的租金環(huán)比漲幅為0.4%，但部分CBD的業(yè)主大幅降低了租金。據(jù)介紹，CBD現(xiàn)有樓宇的業(yè)主將面臨來自未來新建樓宇業(yè)主的競爭，這些新建樓宇的業(yè)主為提前贏得租戶，向租戶提供更為優(yōu)惠的租金選擇。奧林匹克和麗澤兩個地區(qū)的新增供應(yīng)將給北京市場的租金帶來下跌壓力。

       個人買家22億買下王府井淘匯新天

       在辦公樓市場方面，中國手機制造商中興通訊以17億元人民幣將一棟自用的小型辦公樓（總建筑面積3.9萬平方米）出售給華潤集團(tuán)，之后遷入中國外運新竣工的、地處奧林匹克公園地區(qū)的租賃型項目。在零售物業(yè)市場，位于王府井步行街優(yōu)質(zhì)地段的淘匯新天以22.01億元人民幣出售給一位個人買家。在望京地區(qū)，平安信托出資12.5億元人民幣收購了新一城購物中心，并可能將其改造成辦公樓。

       據(jù)介紹，隨著高端零售市場的回暖，計劃在北京市場進(jìn)行擴(kuò)張的奢侈品零售商紛紛將目光投向中國最著名的購物街王府井。LVMH、Kering和Richemont等奢侈品零售商與位于王府井步行街核心地段的在建項目——王府中環(huán)（WF Central）的業(yè)主簽署了租賃合約，表明奢侈品零售商仍計劃在北京市場進(jìn)行擴(kuò)張。仲量聯(lián)行表示，奢侈品在中國銷量的不斷改善，表明該項需求開始“重新回歸本土”。這也和奢侈品在中國與海外市場之間的價差縮小，同時國內(nèi)海關(guān)控制更加嚴(yán)格有一定的關(guān)系。

       大柵欄北京坊實際開業(yè)率僅30%

       國貿(mào)商城新區(qū)正式開業(yè)，2017年二季度末其預(yù)租賃率達(dá)到85%，此前樂視結(jié)束了其整層樓的租賃合同。部分品牌從國貿(mào)商城遷出至租金相對較低的國貿(mào)商城新區(qū)。很受大眾歡迎的部分餐飲租戶為商城帶來了大量的人流量，并將部分客流從臨近的幾個項目吸引到這里。同時，文化零售項目大柵欄北京坊進(jìn)入市場，其實際開業(yè)率僅達(dá)到約30%。北京坊地處北京歷史悠久、游人眾多的前門地區(qū)，包括“北京設(shè)計周”、中央美術(shù)學(xué)院、中國國家畫院等在內(nèi)的眾多文化和藝術(shù)行業(yè)的租戶先后進(jìn)駐商廈。本季度，百盛關(guān)閉了位于朝陽區(qū)常營的百盛商城，目前在北京只剩下位于復(fù)興門的百盛商城。

       諸多大型開發(fā)商披露了其開發(fā)計劃，準(zhǔn)備進(jìn)軍優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)欠缺的京西地區(qū)。按照其全新輕資產(chǎn)運營戰(zhàn)略，中糧集團(tuán)將與總部位于北京的住宅開發(fā)商華遠(yuǎn)合作，在北京西郊開發(fā)一座購物中心。龍湖地產(chǎn)也計劃在高品質(zhì)零售供給缺乏的北京西部地區(qū)開發(fā)三個購物中心項目。仲量聯(lián)行中國區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)豪建思表示：“京西地區(qū)的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)發(fā)展相對落后，不過，由于較多具有可觀可支配收入的富裕家庭居住在該地區(qū)，其消費潛力非常巨大�！�

       另外，受增值稅改革影響，2017年前5個月，北京高端酒店市場的總體平均房價較去年同期下降2.7%至1006.1元。盡管平均房價下行，但在商務(wù)和會議需求持續(xù)增長的推動下，入住率增長2.5個百分點至69.7%，每間可出租客房收入平穩(wěn)增長0.8%至700.8元。

       高端公寓和別墅量價齊跌

       仲量聯(lián)行表示，近期樓市降溫舉措對高端住宅銷售市場的供需和售價產(chǎn)生了顯著的抑制作用。受政策收緊的影響，本季度豪華公寓銷量環(huán)比下降37%，同比下降36%。政策收緊對高端別墅的需求影響相對較小，其銷量環(huán)比上升20%，但同比下降42%。與此同時，本季度公布了企業(yè)自持商品住房單次租期不得超過10年的規(guī)定，從而封堵租賃市場的監(jiān)管漏洞，防止開發(fā)商變相“以租代售”。

       本季度僅有一個豪華公寓項目入市，成為2017年上半年唯一的新建高端公寓供應(yīng)。位于南二環(huán)路的中國璽本季度獲得預(yù)售證，推出192套住宅。但受限制政策影響，其擬售價格顯著低于周邊的住宅項目成交均價。高端別墅市場本季度入市347套別墅，環(huán)比上漲37%。為進(jìn)一步穩(wěn)定市場，北京市住建委公布了389個在途項目清單，督促已拿地未開工和已開工未入市的商品住房項目盡快入市銷售。

       二手房銷售市場的資本價值增幅開始回落。鑒于需求仍高于供應(yīng)，豪華公寓的一手資本值本季度環(huán)比上漲1.1%，而高端別墅一手資本值則環(huán)比上漲2.5%，略高于上季度增速。由于二手銷售市場的政策收緊，豪華公寓和高端別墅市場的二手資本值環(huán)比增幅分別下降至1.2%和1.0%。盡管租賃需求保持平穩(wěn)，但由于租賃供應(yīng)量小幅增加，本季度租金漲幅略微下跌；豪華公寓、高端別墅和服務(wù)式公寓的租金環(huán)比增幅分別為0.9%、0.8%和0.5%。