摘要：雖然從來(lái)沒(méi)有被明確提出，但目前北京入市的新盤存在一條隱藏的紅線，8萬(wàn)元/平方米，幾乎已經(jīng)成為共識(shí)。從今年3月17日一系列房地產(chǎn)調(diào)控組合拳推出以來(lái)，還沒(méi)有一個(gè)入市新盤能夠成功跨越這條紅線。限住了高價(jià)盤入市的同時(shí)，這條線還帶來(lái)了另一個(gè)影響，近期入市新盤取證價(jià)格極為接近。有了購(gòu)房意向，在同樣的預(yù)算下，購(gòu)房人有了更大的選擇空間。尤其是前幾年土地供應(yīng)集中的京西南片區(qū)，西南二環(huán)樓盤的價(jià)格直接影響了本計(jì)劃在四環(huán)、五環(huán)甚至六環(huán)置業(yè)的購(gòu)房人的買房節(jié)奏，他們開(kāi)始在多個(gè)樓盤的比較中觀望。有業(yè)內(nèi)人士坦言，如果這樣的市場(chǎng)情況一直持續(xù)，北京樓市久違的特價(jià)房會(huì)重出江湖。

       西南二環(huán)限價(jià)新盤的價(jià)格 限住了門頭溝購(gòu)房人的出手如果時(shí)光倒流幾年，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴你，購(gòu)買三、四環(huán)平層項(xiàng)目的和購(gòu)買六環(huán)外平層項(xiàng)目的，可能是同一批購(gòu)房人，你會(huì)信嗎？但近期，事實(shí)就是這樣的。

       從今年3月17日北京房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)以來(lái)，根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站信息顯示，北京新入市的樓盤，獲批的最高價(jià)格是中國(guó)璽(亞林上苑)的79458.99元/平方米。雖然是一房難求，而且大部分房源是200平方米以上的大戶型產(chǎn)品，但這個(gè)位于西南二環(huán)樓盤的售價(jià)卻影響了整個(gè)西南片區(qū)。

       一位近期幾乎看過(guò)西南板塊所有新盤的購(gòu)房人方先生告訴《廣廈時(shí)代》，南四環(huán)外、門頭溝這兩個(gè)新盤集中的地方近期他都轉(zhuǎn)過(guò)好幾次了，沒(méi)開(kāi)盤正在蓄客的，給出的報(bào)價(jià)都差不了太多，雖然從地理空間上看，位置相距很遠(yuǎn)，但價(jià)格上差距并沒(méi)有那么大。已經(jīng)開(kāi)盤的項(xiàng)目，目前的價(jià)格，還是很難讓他立刻決定出手。尤其是看到中國(guó)璽的售價(jià)，雖然戶型大、總價(jià)高，但畢竟單價(jià)在襯托，他更覺(jué)得7萬(wàn)元單價(jià)買門頭溝有點(diǎn)不值。

       方先生表示，以他前段時(shí)間看的一個(gè)門頭溝的樓盤為例，120平方米不到的戶型，總價(jià)八百多萬(wàn)元，均價(jià)相當(dāng)于不到7萬(wàn)元/平方米，這已經(jīng)比他最初看房時(shí)銷售的報(bào)價(jià)稍微低了些，但他還是有些猶豫。因?yàn)樗�近期還看了南四環(huán)外的一個(gè)項(xiàng)目，有130平方米不到的四居，他對(duì)那個(gè)戶型比較喜歡，估計(jì)1000萬(wàn)元以內(nèi)也能拿下，想等那個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤出來(lái)價(jià)格了再比較下。方先生工作在金融街，他覺(jué)得這兩個(gè)地方的交通對(duì)他來(lái)說(shuō)都算方便，相差不大，但南四環(huán)的項(xiàng)目現(xiàn)在就已經(jīng)通了地鐵，價(jià)格稍微高一點(diǎn)的話，他覺(jué)得還是南四環(huán)值一些。

       隱藏的新盤限價(jià)紅線拉近了西南二環(huán)與門頭溝新盤的價(jià)格距離，同樣也讓這些項(xiàng)目的客群在無(wú)限接近。有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商就坦言，以前做項(xiàng)目，從來(lái)沒(méi)想過(guò)六環(huán)外的項(xiàng)目會(huì)和三環(huán)、四環(huán)的項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)。雖然每個(gè)項(xiàng)目為贏得購(gòu)房者的青睞都給出了自己的各種價(jià)值點(diǎn)，環(huán)境牌、規(guī)劃牌、戶型牌、配套牌……但無(wú)論開(kāi)發(fā)商怎么使出渾身解數(shù)，最影響購(gòu)房人決策的因素——價(jià)格，就擺在那里。這些項(xiàng)目的操盤手近期都在面臨一個(gè)難題，如果不在價(jià)格上有所犧牲，那購(gòu)房人就會(huì)在幾個(gè)不同的項(xiàng)目里來(lái)回觀望。

       開(kāi)盤當(dāng)日實(shí)際售價(jià) 不再高于報(bào)價(jià)與預(yù)期

       在房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的那幾年，開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤價(jià)往往是這么來(lái)的：開(kāi)盤前幾個(gè)月，先在市場(chǎng)上放出口風(fēng)，大概傳出一個(gè)性價(jià)比高的價(jià)格，人們紛紛聞聲而動(dòng)前去排卡排號(hào)。開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤時(shí)根據(jù)排卡排號(hào)人數(shù)和房源的對(duì)比，會(huì)開(kāi)出不同的價(jià)格，排隊(duì)的人越多，開(kāi)盤價(jià)格就越高，畢竟客戶的基數(shù)在那里擺著，一共幾百套房，擠走一批購(gòu)買意愿不強(qiáng)烈的，剩下的就是真正的需求者。這就是為什么前幾年熱銷樓盤被廣為詬病的原因。

       而眼下的市場(chǎng)有所不同，新盤開(kāi)盤價(jià)往下走。

       新盤扎堆的區(qū)域，買房人因選擇空間大、價(jià)格相差小而觀望。而一些新盤沒(méi)有那么集中的區(qū)域，熱銷則是建立在犧牲一定利潤(rùn)的基礎(chǔ)上。雖然近期項(xiàng)目取得預(yù)售許可證的價(jià)格多在7萬(wàn)元上下，但實(shí)際的成交價(jià)格大多都比獲批價(jià)格低出不少，同時(shí)開(kāi)發(fā)商也想出各種辦法，提升新盤的性價(jià)比。

       小麥6月底在昌平某熱盤購(gòu)買了一套中疊戶型，按照他的預(yù)期，他本來(lái)只能購(gòu)買一套上疊戶型，沒(méi)想到開(kāi)盤的價(jià)格讓他如此“驚喜”。

       小麥告訴《廣廈時(shí)代》，他購(gòu)房的預(yù)算在1200萬(wàn)元左右，之前看房的時(shí)候置業(yè)顧問(wèn)給他報(bào)的預(yù)算一直是6萬(wàn)多一平方米，按照這個(gè)價(jià)格，他只能購(gòu)買一套上疊的戶型。而且置業(yè)顧問(wèn)告訴他，上疊戶型會(huì)比較搶手，按照他排號(hào)的順序，有可能會(huì)買不到。因此，他還特意找了找人，想托關(guān)系訂一套上疊。

       該項(xiàng)目開(kāi)盤當(dāng)天，他早早地到了售樓處，選房時(shí)發(fā)現(xiàn)，實(shí)際銷售價(jià)格比他預(yù)期低了不少。他的預(yù)算已經(jīng)足夠可以購(gòu)買一套中疊戶型。他介紹，算上排卡費(fèi)等費(fèi)用，他購(gòu)買這套房子總房款在1200萬(wàn)元左右。與開(kāi)發(fā)商簽訂了兩份合同，具體的房款分為兩部分。地上部分是正常的住宅，合同面積180平方米左右，合同金額是1170萬(wàn)元左右，地下部分簽的是倉(cāng)儲(chǔ)銷售合同，合同面積80平方米左右，而實(shí)際使用面積則有180平方米，同時(shí)還有贈(zèng)送的精裝院子。這樣算下來(lái)，1200萬(wàn)元買到了超過(guò)350平方米的使用面積，這個(gè)已經(jīng)超出了他預(yù)期，于是當(dāng)時(shí)就訂房簽了合同。

       小麥還透露，他認(rèn)識(shí)的另一購(gòu)房人則在當(dāng)天購(gòu)買了他原來(lái)看中的上疊戶型，總價(jià)不到1000萬(wàn)元，即使不算贈(zèng)送面積，單價(jià)也沒(méi)有到6萬(wàn)元/平方米。

       實(shí)際成交價(jià)低于購(gòu)房人的心理預(yù)期，這樣的情況在北京樓市已經(jīng)很久沒(méi)有發(fā)生了。在今年以前，二手房市場(chǎng)，購(gòu)房人還在遭遇賣家一天一調(diào)價(jià)，幾個(gè)購(gòu)房人一起競(jìng)價(jià)買房。新房市場(chǎng)，在未開(kāi)盤以前，購(gòu)房人收到的是置業(yè)顧問(wèn)一次又一次抬高的開(kāi)盤預(yù)期價(jià)。買房人走進(jìn)售樓處，收獲的很少有“驚喜”，多半是驚嚇。

       房子滯銷的幾大原因

       除了幾個(gè)限價(jià)商品房憑借超高的性價(jià)比得以熱銷外，目前，大多數(shù)在售樓盤都存在滯銷的現(xiàn)象�！稄V廈時(shí)代》在調(diào)查門頭溝樓市時(shí)發(fā)現(xiàn)，在小小的一個(gè)區(qū)域內(nèi)，10個(gè)樓盤進(jìn)行著白熱化競(jìng)爭(zhēng)，而開(kāi)盤價(jià)也是比著往下走。甚至發(fā)生了誰(shuí)家開(kāi)盤，別的樓盤銷售員就舉著“別著急買，來(lái)我家看看”的標(biāo)語(yǔ)站在開(kāi)盤項(xiàng)目的路邊進(jìn)行槍客。

       但即使房子價(jià)格下降了，房子依然賣不動(dòng)，都沒(méi)有出現(xiàn)搶購(gòu)的局面。數(shù)據(jù)顯示，6月上半月，北京全市新建商品住宅共網(wǎng)簽961套，與5月上半月相比下降28.2%，同比2016年6月上半月下降49.3%。原因何在？

       首先，投資客離場(chǎng)，而真正購(gòu)房者購(gòu)買力不足。

       自從中央提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)漸趨冷靜，從年初到5月份二手房成交量逐漸下滑，整體走勢(shì)呈下坡路線，投資型購(gòu)房者身影越來(lái)越少。據(jù)了解，以往投資客買房會(huì)運(yùn)用高杠桿，交了首付，還月供至房產(chǎn)證下來(lái)便迅速出手，而眼下，去杠桿化的樓市現(xiàn)狀讓他們無(wú)路可走，尤其是高位接盤的投資客正在被市場(chǎng)報(bào)復(fù)，據(jù)某二手房中介負(fù)責(zé)人透露，目前傳出的很多低價(jià)拋盤的消息，很多都是那些炒房者低價(jià)出售的房源。

       而對(duì)于剛需和改善型購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，目前買房門檻越來(lái)越高，貸款越來(lái)越難，不得不暫停購(gòu)房的腳步。一位購(gòu)買到了熱銷房的改善型購(gòu)房人，最近卻不得不選擇退房。原因就是無(wú)房無(wú)貸款的她由于收入達(dá)不到覆蓋月供的原因，不能交40%的首套首付，而是要交80%的首付，購(gòu)房成本的增加對(duì)她來(lái)說(shuō)是致命打擊，退房、選擇觀望無(wú)疑是她最無(wú)奈的選擇。

       其次，開(kāi)發(fā)商按兵不動(dòng)，或拿少量房源回籠資金。

       前不久，剛剛有傳言部分高價(jià)商品房可能解凍，拿到10萬(wàn)元左右的預(yù)售價(jià)格，有關(guān)部門在昨天通過(guò)其宣傳渠道發(fā)聲：確保2017年房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)。并明確提出，嚴(yán)格商品房預(yù)售、現(xiàn)售的價(jià)格引導(dǎo)，對(duì)于申報(bào)價(jià)格明顯高于前期或周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格的，一律暫緩批準(zhǔn)預(yù)售許可證或辦理銷售備案。

       開(kāi)發(fā)商指望政策松動(dòng)看來(lái)又被潑了冷水。此前，很多開(kāi)發(fā)商遲遲不開(kāi)盤，有的是因?yàn)轭A(yù)售價(jià)格過(guò)高，建委沒(méi)有批準(zhǔn)，而有的項(xiàng)目則是被限價(jià)，不想利潤(rùn)受損，索性捂盤不開(kāi)。目前，與買房人的觀望期一樣，大量的可售商品房開(kāi)發(fā)商也進(jìn)入了觀望期。

       京城北部幾個(gè)重量級(jí)樓盤都是在售樓盤，但基本上是一個(gè)月賣不了一兩套，倒不是因?yàn)橘u不出去，而是開(kāi)發(fā)商根本不想賣，缺錢了就推出幾套放到市場(chǎng)上，這種“消極怠工”的做法是目前開(kāi)發(fā)商們普遍的應(yīng)對(duì)狀態(tài)。

       第三，買房人看衰預(yù)期。

       3月至今，北京樓市迎來(lái)密集的政策窗口期，不僅有“317”新政(認(rèn)房又認(rèn)貸，提高二套房首付比例)頒布，還對(duì)“假離婚”“商住房”“學(xué)區(qū)房”等政策可能存在漏洞的地方進(jìn)行了嚴(yán)格的限制，對(duì)哄抬房?jī)r(jià)的中介也采取了嚴(yán)厲的措施，4月初，北京再次對(duì)房?jī)r(jià)祭出“殺手锏”——明確未來(lái)五年全市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地6000公頃，年均1200公頃，保障150萬(wàn)套住房建設(shè)需求，其中自住型商品房將供地1020公頃，擬建25萬(wàn)套自住房。這就給剛需購(gòu)房人一個(gè)信號(hào)：不要打破腦袋買高價(jià)商品房。

       而醫(yī)療、教育、金融、行政等資源由以往過(guò)度集聚于中心城區(qū)逐步向外發(fā)散，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘀行陌l(fā)展、向衛(wèi)星城發(fā)展之后，很多資源都會(huì)被疏散，包括學(xué)區(qū)房在內(nèi)的很多壟斷性資源價(jià)值就沒(méi)有以前大了，買房對(duì)于區(qū)域性選擇也隨之增大。

       另一方面，受北京生活成本的不斷提升、非首都功能疏解以及戶籍制度的收緊等因素影響，北京市常住人口增加值近幾年呈顯著下降態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，2016年末，北京市常住人口為2172.9萬(wàn)人，僅比2015年末增加2.4萬(wàn)人。同時(shí)，居民新增存款同比增速也開(kāi)始出現(xiàn)下降，數(shù)據(jù)顯示，2016年12月末，北京市住戶人民幣存款余額28012億元，全年增加1271.5億元，同比少增163億元。在購(gòu)房成本上升、人口增速放緩與購(gòu)買力增速放緩的前提下，北京樓市上漲的原動(dòng)力正在不斷耗盡。

       全年過(guò)半迫于壓力 特價(jià)房或?qū)⒅爻鼋��?/strong>

       新入市的項(xiàng)目因價(jià)格相近而面臨購(gòu)房人的反復(fù)糾結(jié)和觀望，另一方面，又有一大批競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手即將入市參與競(jìng)爭(zhēng)。逼近年底，很多企業(yè)存在一年年報(bào)或者財(cái)務(wù)核算，想過(guò)年關(guān)就必須有資金回籠，因此，久違的特價(jià)房很可能重出江湖。

       某國(guó)企在東四環(huán)酒仙橋附近有一個(gè)體量不大的社區(qū)，本來(lái)是作為公司資產(chǎn)留著的，目前傳出消息，很可能在九十月份入市，價(jià)格達(dá)到驚人的6萬(wàn)元單價(jià)，戶型從六七十平方米到二百平方米左右，這個(gè)價(jià)格如果出爐，勢(shì)必會(huì)引起轟動(dòng)，要知道，周邊的二手商品房房?jī)r(jià)最低的也在8萬(wàn)元左右。大型國(guó)企尚且如此，更別說(shuō)中小型的私企了。

       6月27日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于辦理商品住宅項(xiàng)目預(yù)售許可有關(guān)事項(xiàng)的通知》，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商全力推進(jìn)“拿地未開(kāi)工和開(kāi)工未入市項(xiàng)目”盡早開(kāi)工入市，并在通知后附上未開(kāi)工項(xiàng)目名單。截至3月底，全市共有拿地未開(kāi)工項(xiàng)目161項(xiàng)，開(kāi)工未入市項(xiàng)目228項(xiàng)。

       根據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部的大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，228在途項(xiàng)目涉及普通的二類居用地、公寓樓項(xiàng)目、安置房、危改項(xiàng)目、新村建設(shè)項(xiàng)目、需要配建公共租賃住房、限價(jià)商品住房、人才公共租賃住房或經(jīng)濟(jì)適用住房的項(xiàng)目，未來(lái)可提供住宅新增供應(yīng)11萬(wàn)套。而已入市項(xiàng)目各階段價(jià)格產(chǎn)品數(shù)據(jù)顯示，單價(jià)在3萬(wàn)以下的低價(jià)位產(chǎn)品熱銷，成交占比超6成。而單價(jià)在8萬(wàn)以上的項(xiàng)目?jī)H占2.8%，單價(jià)在5萬(wàn)至8萬(wàn)之間的項(xiàng)目占10.2%，單價(jià)在3萬(wàn)至5萬(wàn)之間的項(xiàng)目占到26.1%。而單價(jià)在1.5萬(wàn)至3萬(wàn)之間的項(xiàng)目占比最多，達(dá)到近4成。

       這些未開(kāi)工未入市項(xiàng)目，很多土地獲取早、拿地成本低，定價(jià)可操作空間要遠(yuǎn)大于近兩年拿地的“地王”們。這些項(xiàng)目的加速入市對(duì)已入市項(xiàng)目又是一個(gè)不小的擠壓。

       另一方面，政府繼續(xù)推行調(diào)控的決心也沒(méi)有變化。7月11日在北京市人民政府新聞辦公室舉辦的推行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革成果情況新聞發(fā)布會(huì)上，北京市委全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室專職副主任胡雪峰針對(duì)當(dāng)前樓市的情況作出了以下的介紹。

       針對(duì)房市尤其是二手住房市場(chǎng)過(guò)熱情況，繼續(xù)貫徹落實(shí)去年“9.30”新政，今年3月17日以來(lái)打出房地產(chǎn)調(diào)控一系列組合拳，密集研究出臺(tái)18項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施，包括細(xì)化限購(gòu)限貸政策、遏制炒作“天價(jià)學(xué)區(qū)房”、清理整治“商改住”、嚴(yán)格產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目管理、加大住宅用地供應(yīng)和在途項(xiàng)目開(kāi)工入市力度等，從“控”和“供”兩方面發(fā)力，嚴(yán)格嚴(yán)密精準(zhǔn)調(diào)控。目前，市場(chǎng)過(guò)熱的苗頭得到有效遏制，新房市場(chǎng)延續(xù)總體平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，二手房市場(chǎng)已進(jìn)入下行通道，購(gòu)房需求明顯回落，調(diào)控效果符合預(yù)期，市場(chǎng)出現(xiàn)量縮價(jià)穩(wěn)的積極變化。

       業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2017年已經(jīng)過(guò)半，很多房企都面臨完成業(yè)績(jī)和回款的壓力，在政策沒(méi)有調(diào)整的情況下，想要迫使購(gòu)房人走出觀望，加速入市，以價(jià)換量只是時(shí)間問(wèn)題。而降價(jià)如何體現(xiàn)，特價(jià)房可能就是最簡(jiǎn)單的選擇。