摘要：伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控不斷深入，房企的資金“饑渴癥”日漸明顯。作為房地產(chǎn)公司重要融資渠道之一的房地產(chǎn)信托，也在2017年上半年迎來爆發(fā)期，募資數(shù)量和規(guī)模持續(xù)高企。

業(yè)內(nèi)人士表示，因為銀行資金直接流入房地產(chǎn)領域受限，房地產(chǎn)企業(yè)目前已經(jīng)把融資的主渠道聚焦至信托公司，而部分信托公司基于逐利及做大業(yè)務規(guī)模的沖動，也“開足馬力”開展房地產(chǎn)信托業(yè)務。預計下半年流入房地產(chǎn)領域的信托資金將趨于平緩，但不會出現(xiàn)斷崖式減少。不過，房地產(chǎn)信托業(yè)務的風險仍不可忽視，

房地產(chǎn)信托業(yè)務強勢復蘇

用“坐過山車”來形容2016年下半年以來的房地產(chǎn)信托業(yè)務，并不為過。2016年下半年開始不斷推出的房地產(chǎn)調(diào)控政策，一度令房地產(chǎn)信托業(yè)務迅速降溫，在2016年11月份，甚至出現(xiàn)房地產(chǎn)信托“零募集”的情形。

然而，2017年上半年，房地產(chǎn)信托業(yè)務“吸金王”的角色重新滿血復活。由于其他融資渠道不斷收緊，信托再次成為“輸血”房企的重要渠道。

來自用益信托的在線統(tǒng)計顯示，截至6月末，2017年上半年成立的房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品達435個，募集資金1163.71億元，同比增加35.51%。而從發(fā)行市場來看，今年上半年共發(fā)行540個房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，募資總金額1775.62億元，在資金規(guī)模上比去年前6個月大幅增長59.67%。

來自中國信托業(yè)協(xié)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，同樣證明了房地產(chǎn)信托業(yè)務的復蘇。統(tǒng)計顯示，2017年一季度信托資產(chǎn)投向房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模為1.58萬億元，占比為8.43%。與2016年一季度的1.29萬億元相比，增長22.48%，與2016年四季度的1.43萬億元相比，增長10.49%。

事實上，近期的集合信托市場上，房地產(chǎn)信托的發(fā)行量一直居高不下。以6月26日至7月2日這一周為例，雖然信托的整體發(fā)行規(guī)模未能延續(xù)此前反彈的勢頭，但是房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模仍高企，募集資金規(guī)模達44.32億元，在各大領域的投向中占據(jù)首位。而此前一周的統(tǒng)計顯示，房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模在各大領域的投向中同樣占據(jù)首位。這一方面顯示了房地產(chǎn)信托業(yè)務的火爆，另一方面也證實了房地產(chǎn)企業(yè)“求資若渴”。

“今年以來相關政策不斷出臺，房企的融資渠道持續(xù)收緊，尤其是銀行開發(fā)貸的大量抽離，使得房地產(chǎn)企業(yè)資金頭寸緊張，開發(fā)商將融資主渠道再次聚焦于信托領域。”中國人民大學信托與基金研究所所長邢成告訴記者。

他指出，作為信托公司的傳統(tǒng)優(yōu)勢業(yè)務，房地產(chǎn)信托業(yè)務一直占據(jù)主流業(yè)務的地位，而且在銀行資金和房企發(fā)債等融資渠道收緊后，信托資金應用的靈活性優(yōu)勢漸顯，加上房企較高的利潤率能覆蓋信托資金的成本，故而房地產(chǎn)信托業(yè)務重新火爆。

逐利沖動面臨政策調(diào)控風險

面對房地產(chǎn)企業(yè)的“嗷嗷待哺”，信托公司的逐利沖動正在釋放。據(jù)用益信托統(tǒng)計，今年上半年以來，共有47家信托公司開展了房地產(chǎn)信托業(yè)務，占到信托公司總數(shù)的69.12%。其中，四川信托、愛建信托、中建投信托、大業(yè)信托、山東信托、浙金信托和紫金信托開展房地產(chǎn)信托業(yè)務的數(shù)量相對較多，位居行業(yè)前列。

“今年上半年信托公司主動管理類的房地產(chǎn)信托業(yè)務增長確實較多，尤其是在房企的主流融資渠道被收緊后，房地產(chǎn)信托的業(yè)務機會可謂明顯。”某信托公司高管告訴記者。他同時透露，目前銀行的自有資金和理財資金都無法通過通道的形式投放至信托領域，因此，當前合規(guī)的房地產(chǎn)信托項目均是以信托公司主動管理的產(chǎn)品出現(xiàn)，然后由銀行進行代銷。這意味著，就某種程度而言，當前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的資金來源，大頭還是以銀行為主。

而另一位信托業(yè)內(nèi)人士指出：“此前各地的監(jiān)管尺度有所不一，以上海地區(qū)為例，監(jiān)管嚴格要求信托公司要執(zhí)行‘四三二’標準，不允許給房企拿地項目融資。但部分地區(qū)此前的要求沒有這么嚴格，因此存在部分‘漏網(wǎng)之魚’�！�

他透露，雖然今年5月份以來，監(jiān)管層將房地產(chǎn)信托業(yè)務列為重點檢查對象，并重申嚴禁“假股真?zhèn)�”的地產(chǎn)項目投資，但是從實際情況來看，部分信托公司或仍通過股加債等產(chǎn)品形式，用相對隱蔽的設計結(jié)構(gòu)為房企拿地融資。

至于下半年房地產(chǎn)信托的走向，前述信托公司高管和邢成均認為，在現(xiàn)有調(diào)控格局下，房地產(chǎn)信托業(yè)務的規(guī)模在下半年或繼續(xù)增長，而且其在信托業(yè)務規(guī)模中的占比也同樣可能增長，但流入房地產(chǎn)領域的信托資金將趨于平緩，房地產(chǎn)信托業(yè)務出現(xiàn)“急剎車”的可能性較小。

華融信托研究員袁吉偉則認為，當前雖然仍存在銀行系統(tǒng)資金流入房地產(chǎn)信托領域的情況，但是部分大的金融機構(gòu)對于信托業(yè)務已趨于謹慎。他指出，下半年機構(gòu)端流入房地產(chǎn)信托領域的資金或有減少可能，更多的資金將來源于個人投資者。同時，信托公司對待房地產(chǎn)信托業(yè)務的態(tài)度也有分化，部分信托公司基于風控的考量，對相關業(yè)務并不熱衷。他建議，部分開展房地產(chǎn)信托業(yè)務相對激進的公司注意把控風險。

邢成也提醒，房地產(chǎn)信托領域仍存在政策調(diào)控風險。他說：“如果限購限貸政策和房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策進一步升級，則房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)信托業(yè)務都會直接受到影響。如果銀根緊縮，需求萎縮，有些房地產(chǎn)開發(fā)商就會出現(xiàn)資金鏈斷裂，有些開發(fā)項目就會成為爛尾樓，部分房地產(chǎn)信托業(yè)務就可能爆發(fā)風險�！�