摘要：6月20日，人民銀行營(yíng)業(yè)管理部（北京）公布了2017年5月北京市貨幣信貸運(yùn)行情況。在這份公告中，關(guān)于房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)十分驚人！

       1、新增房貸占比創(chuàng)新低

       根據(jù)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部（北京）2017年5月北京市貨幣信貸運(yùn)行情況：

       5月末個(gè)人住房貸款比年初增加907.6億元，新增額占各項(xiàng)貸款新增額的比重為28%，較2017年第一季度（37.6%）和2016年全年（47%）分別下降9.3個(gè)、18.7個(gè)百分點(diǎn)，占比趨于合理。

       在暴哥整理分析人民銀行營(yíng)業(yè)管理部的公開(kāi)數(shù)據(jù)之后發(fā)現(xiàn)，5月份北京住房新增貸款占全部貸款比重28%的這一數(shù)據(jù)，不僅相較于2016年全年的平均水平以及2017年一季度有大幅度的下降，還創(chuàng)出2015年以來(lái)的新低。

       從上面暴哥制作的圖表不難發(fā)現(xiàn)，28%的新增住房貸款占比已經(jīng)回到了2015年全年的平均水平，相比于2014年還低幾個(gè)百分點(diǎn)。

       更為重要的是，5月份新增房貸占比跌破30%很可能并不是底部，未來(lái)這一數(shù)據(jù)有望繼續(xù)下滑！

       為什么還會(huì)下滑？

       細(xì)心的朋友可能發(fā)現(xiàn)了，在上面的表格中，在2017年5月之后，出現(xiàn)了兩條不同的折線，一條指向20%，另一條指向15%。20%和15%這兩個(gè)數(shù)據(jù)是暴哥推測(cè)出來(lái)的。至于憑什么推測(cè)且聽(tīng)暴哥道來(lái)。

       上個(gè)月底，中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部主任周學(xué)東曾經(jīng)在央行主管的半月刊《中國(guó)金融》2017年第11期刊文。

       在這篇文章中，周學(xué)東主任寫(xiě)過(guò)這么兩段話：

       從2017年1月開(kāi)始，人行營(yíng)管部在MPA評(píng)估中進(jìn)一步突出信貸政策導(dǎo)向效果評(píng)估，按照宏觀審慎要求，加入個(gè)人購(gòu)房貸款增長(zhǎng)這一因子，對(duì)北京地區(qū)全部銀行嚴(yán)控個(gè)人購(gòu)房貸款新增額占全部新增貸款的比重，并將全年調(diào)控目標(biāo)確定為25%左右的合理水平。

       從實(shí)施情況看，2017年第一季度新增個(gè)人購(gòu)房貸款占全部新增貸款的比重從2016年第四季度67.4%大幅回落到2017年第一季度的36.1%，回落約31個(gè)百分點(diǎn)。特別是作為北京地區(qū)房貸主力的幾家銀行更為明顯：工商銀行北京分行降至24%，建設(shè)銀行北京分行降至29%，中國(guó)銀行北京分行降至15%，農(nóng)業(yè)銀行北京分行降至35%，招商銀行北京分行降至23%。

       從這兩段話種可以發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)對(duì)于新增房貸占比的最低線控制在25%。

       根據(jù)5月份的數(shù)據(jù)，目前北京市新增房貸占比是28%，如果要達(dá)到25%的水平，接下來(lái)會(huì)發(fā)生什么呢？

       按照前個(gè)5月新增貸款10%的同比增速計(jì)算，結(jié)合2016年全年的新增人民幣貸款數(shù)據(jù)6059億，我們估算出2017年北京市全年的新增貸款規(guī)模可能達(dá)到6600億左右。6600的25%也就是1650億，即北京市的房貸新增規(guī)模要控制在1650億左右的水平。

       前5個(gè)月，北京各銀行已經(jīng)發(fā)放了907億住房貸款，那么也就是說(shuō)，接下來(lái)的7個(gè)月還剩下1650億-907億=743億左右的貸款額度。

       剛來(lái)說(shuō)了，如果剩余的7個(gè)月，以2016年全部新增貸款為底數(shù)計(jì)算，按照10%的增速，那么全部貸款還可能發(fā)放3400億左右。

       這么一來(lái)，740億（743億四舍五入）只占到3400億的21.7%，即未來(lái)如果要實(shí)現(xiàn)全年25%的新增住房貸款占比的目標(biāo)，剩下的7個(gè)月，每一個(gè)的新增貸款占比幅度不能超過(guò)21%。

       要知道，25%的閾值可以說(shuō)是以一種最低標(biāo)準(zhǔn)，如果超出預(yù)期的話，那么未來(lái)不排除個(gè)別月份的新增房貸占比跌破15%，甚至更低。

       回到前面暴哥的兩條預(yù)測(cè)折線，20%和15%就是這么算來(lái)的。

       2、房貸利率持續(xù)上揚(yáng)！

       根據(jù)，根據(jù)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部（北京）2017年5月北京市貨幣信貸運(yùn)行情況：

       從2016年12月開(kāi)始，轄區(qū)內(nèi)銀行首套住房貸款實(shí)際執(zhí)行的加權(quán)平均利率從基準(zhǔn)利率的0.86倍逐步提高至2017年5月的0.9倍；

       在北京地區(qū)逐步取消房貸利率之后，從執(zhí)行情況來(lái)看2017年前5個(gè)月房貸利率已經(jīng)從86折，回到了9折。

       而6月5日，新京報(bào)曾經(jīng)報(bào)道：

       北京部分銀行首套房房貸利率最低為基準(zhǔn)利率1.1倍；二套住房按揭貸款最低為基準(zhǔn)利率的1.2倍。

       由于這一消息是6月份傳出來(lái)的，所以在前5個(gè)月的數(shù)據(jù)中并沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)。不過(guò)，我們可以預(yù)見(jiàn)，隨著利率整體持續(xù)上行，房貸利率進(jìn)一步上揚(yáng)只是時(shí)間問(wèn)題。

       對(duì)于房貸利率最為關(guān)鍵的是，目前的房貸利率上行已經(jīng)不是銀行的被動(dòng)行為，而是從被動(dòng)變?yōu)橹鲃?dòng)，主動(dòng)為之。這是因?yàn)殡S著資金借入成本的不斷上漲（各項(xiàng)市場(chǎng)利率上漲），銀行不得不主動(dòng)提高房貸利率，以守住自己的盈利底線。（美聯(lián)儲(chǔ)這一次的加息之后的效果目前還不是很顯著，但如果，中美兩國(guó)利差在接下來(lái)繼續(xù)縮窄，我國(guó)央行很可能不得不再一次調(diào)整逆回購(gòu)、MLF等利率。這么一來(lái)商業(yè)銀行也勢(shì)必跟隨調(diào)整房貸利率。）

       對(duì)樓價(jià)有何影響？

       對(duì)于樓價(jià)來(lái)說(shuō)，人民銀行營(yíng)業(yè)管理部透露出來(lái)的這兩個(gè)重要數(shù)據(jù)，以及暴哥對(duì)后續(xù)數(shù)據(jù)走勢(shì)的分析究竟有何影響呢？

       任何具有投資屬性的商品，想要價(jià)格穩(wěn)定或者上漲都必須在一定的資金規(guī)模和交易水平推動(dòng)下方能達(dá)成。即便保持價(jià)格恒定（不漲不跌），也需要買(mǎi)賣(mài)雙方，供需雙方之間的力量博弈是平衡的。

       對(duì)于樓價(jià)來(lái)說(shuō)，當(dāng)然也逃不出供需關(guān)系這套基本的價(jià)格體系。樓市的供需關(guān)系體現(xiàn)在哪里呢？成交量是一個(gè)方面，但更可信賴的指標(biāo)暴哥覺(jué)得其實(shí)就是新增住房貸款占全部貸款的比重。此前，暴哥曾經(jīng)在《2017，這個(gè)一線城市房?jī)r(jià)要跌16%？！2018、2019又會(huì)跌多少？》一文中，分析過(guò)支持深圳樓價(jià)的新增住房貸款占全部貸款的比重榮枯線，大概是30%。現(xiàn)在看來(lái)深圳在跌破30%這一榮枯線之后，房?jī)r(jià)確實(shí)一直在下跌。

       對(duì)于北京來(lái)說(shuō)，保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定的榮枯線可能也在30%附近。一旦跌破30%，就會(huì)出現(xiàn)局部下跌，距離30%越遠(yuǎn)，下跌的輻射面和下跌的幅度也越大。

       從上述結(jié)論出發(fā)，人民銀行營(yíng)業(yè)管理部表達(dá)出的把新增房貸占比控制在25%以內(nèi)，顯然最終體現(xiàn)在樓價(jià)上，能夠直接起到抑制房?jī)r(jià)的效果；而利率的不斷上行，對(duì)于購(gòu)房者的熱情會(huì)是極大的打擊，這種打擊將體現(xiàn)在新增住房貸款規(guī)模和成交量上，進(jìn)而又會(huì)作用到樓價(jià)上，形成一個(gè)自我強(qiáng)化循環(huán)的過(guò)程。這個(gè)自我強(qiáng)化可就是不是刺激樓價(jià)上漲的強(qiáng)化了，而是進(jìn)入下跌的強(qiáng)化。

       從市場(chǎng)的實(shí)際效果來(lái)看，根據(jù)最新的報(bào)道，北京樓市基本上進(jìn)入下跌模式：

       根據(jù)麥田房產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，3月17日至6月11日的在售房源中，業(yè)主選擇下調(diào)掛牌價(jià)的房源占到近六成；不過(guò)，下調(diào)幅度超過(guò)100萬(wàn)的僅占5%左右，這部分降幅較大的房源中，超9成總價(jià)都在1000萬(wàn)元以上。

       麥田房產(chǎn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者舉例稱，5月底，北五環(huán)一套四居室降價(jià)500萬(wàn)元出售，以1100萬(wàn)元成交。據(jù)經(jīng)紀(jì)人介紹，這套房子是317新政前就掛牌了的，當(dāng)時(shí)業(yè)主不著急賣(mài)，報(bào)價(jià)1600萬(wàn)其實(shí)是有點(diǎn)虛高的（小區(qū)同類房源此前成交價(jià)約1350萬(wàn)），后來(lái)業(yè)主相中了想換的房子，著急換房，就降到了1100萬(wàn)，一周時(shí)間就成交了，其實(shí)際降價(jià)，約為250萬(wàn)。而1100萬(wàn)的價(jià)格，基本上相當(dāng)于小區(qū)去年年底的成交價(jià)。

       6成這個(gè)數(shù)字其實(shí)很特殊，恰好過(guò)半，也就是說(shuō)持有房產(chǎn)并且想要出售的賣(mài)方整體已經(jīng)氛圍已經(jīng)轉(zhuǎn)入弱勢(shì)。就像暴哥一直強(qiáng)調(diào)的，樓市已經(jīng)從賣(mài)方市場(chǎng)進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)，買(mǎi)方話語(yǔ)權(quán)越來(lái)越重！

       行文至此，估計(jì)有不少朋友又會(huì)問(wèn)暴哥何時(shí)買(mǎi)房，房?jī)r(jià)會(huì)跌多少。

       前一個(gè)問(wèn)題還比較好回答，整體而言，還是等個(gè)兩年左右（具體而言，不同城市會(huì)有差異）；后一個(gè)問(wèn)題，恐怕就只有天曉得了。暴哥能夠用簡(jiǎn)單的量化分析估算到房?jī)r(jià)漲跌的方向，但是具體的幅度，這和市場(chǎng)情緒，國(guó)家對(duì)于金融風(fēng)險(xiǎn)的承受力等等多方面因素相關(guān)。

       不過(guò)如果國(guó)家對(duì)于樓價(jià)下跌有足夠的承受能力，大家又?jǐn)y起手短期之內(nèi)暫時(shí)不買(mǎi)房的話，那可能結(jié)果對(duì)于想買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)真的是幸之又幸了。