根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%。上述法律人士稱，開發(fā)商需要一定比例的自有資金，并只能用于該房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，不得挪用。這種規(guī)定旨在有效防止因資金問題而導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目“爛尾”。但如果開發(fā)商通過團(tuán)購集資的方式獲得土地出讓金或填補(bǔ)項(xiàng)目資本金，就有“空手套白狼”的嫌疑。而開發(fā)商從購房者手中獲得的資金其性質(zhì)類似借貸，只不過這種借貸沒有任何抵押物和擔(dān)保，完全憑借開發(fā)商的信譽(yù)。一旦開發(fā)商這方有變，出資人權(quán)益就無法得到保障。

　　2010年4月，長春凈月某地王項(xiàng)目就因?yàn)樵谡信膾飙h(huán)節(jié)沒有達(dá)成一致，導(dǎo)致意向開發(fā)商因?yàn)橛袕?qiáng)勁競爭對(duì)手出現(xiàn)，在241輪競價(jià)后，以7億元高價(jià)拿地。但后期，開發(fā)商意識(shí)到土地成本過高，只能選擇退地。更為復(fù)雜的是，因?yàn)殚_發(fā)商在拿地之前已經(jīng)收取了部分團(tuán)購單位的團(tuán)購資金，這部分資金也被卷入土地出讓金中，地方政府在是否同意開發(fā)商退地，以便返還團(tuán)購參與者出資這一問題上左右為難。

東北房地產(chǎn)市場
 

　　目前，降價(jià)風(fēng)潮正逐漸蔓延。無論是在限購執(zhí)行嚴(yán)格的一線城市開發(fā)商采取的以價(jià)換量，還是在東北地區(qū)出現(xiàn)的變相集資式的團(tuán)購買房，“降價(jià)”都是其中的關(guān)鍵詞。由于樓市調(diào)控不放松的態(tài)勢(shì)非常明顯，資金緊張的開發(fā)商不得不選擇各種可能快速回籠資金的模式。根據(jù)調(diào)查，記者發(fā)現(xiàn)，業(yè)內(nèi)外觀望已久的樓市“拐點(diǎn)”已經(jīng)到來，降價(jià)在進(jìn)入9月后呈現(xiàn)快速蔓延的趨勢(shì)。然而開發(fā)商面臨的前景并不樂觀，以價(jià)換量的做法在吸引為數(shù)不多的有資格入市的剛性需求入場后市場將進(jìn)入停滯期。

　　2012年樓市“寒冬”或仍將持續(xù)

　　根據(jù)記者拿到的一份長春市團(tuán)購項(xiàng)目清單，長春目前約有26個(gè)在售或擬售項(xiàng)目存在團(tuán)購現(xiàn)象，涉及凈月、二道、經(jīng)開、寬城等多個(gè)區(qū)域，團(tuán)購面積占總銷售面積的比例在20%—70%。團(tuán)購對(duì)象有凈月管委會(huì)、寬城區(qū)政府、經(jīng)開區(qū)政府等政府機(jī)構(gòu)，也有東北師大等高等院校，另外還有面向個(gè)人的團(tuán)購項(xiàng)目。從開盤時(shí)間上看，這些項(xiàng)目有自2008年開盤的早期團(tuán)購項(xiàng)目，但更多的是從2010年以來，房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)控期，開發(fā)商通過團(tuán)購來緩解開發(fā)前期資金壓力。

　　“我們學(xué)校就有團(tuán)購，經(jīng)常有某個(gè)部門通知老師們，有團(tuán)購項(xiàng)目了，需要買房子的老師可以去填表。價(jià)格比市場價(jià)便宜。”長春東北師大一位講師告訴記者。“長春團(tuán)購的項(xiàng)目太多了，你開車從吉林大學(xué)南校區(qū)一直往南開，好多項(xiàng)目都是團(tuán)購房。”吉林大學(xué)文學(xué)院一位教授告訴記者。

　　確實(shí)，從價(jià)格上看，團(tuán)購價(jià)格與公開銷售價(jià)格的巨大差異體現(xiàn)了團(tuán)購的優(yōu)勢(shì)所在。邑和天下城和新星宇是長春兩個(gè)在2011年6、7月分別開盤的商品房項(xiàng)目。根據(jù)記者了解，兩個(gè)樓盤的實(shí)際開盤價(jià)格是6700元/平方米和6100元/平方米，但在開盤前，針對(duì)團(tuán)購人士，開發(fā)商開出的價(jià)格大約是3600元/平方米。團(tuán)購對(duì)象均為個(gè)人。

　　長春26個(gè)團(tuán)購項(xiàng)目基本上公開銷售價(jià)格都在6000元/平方米—8000元/平方米，但團(tuán)購價(jià)格多在3000元/平方米—5000元/平方米。團(tuán)購價(jià)格較市場價(jià)平均下降約40%。其中部分直接提供給政府部門的團(tuán)購房源，其價(jià)格只相當(dāng)于市場價(jià)的30%不到。

　　在東北，房價(jià)下降的氣氛已經(jīng)越來越濃。房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是地方性非上市中小房企，融資渠道受阻，開始籌劃“委婉”降價(jià)。而“團(tuán)購”成為其變相降價(jià)的主要做法，其團(tuán)購價(jià)格甚至低于市場價(jià)40%。“建老百姓買得起的房子”成為開發(fā)商給降價(jià)找到的最好廣告語。#p#副標(biāo)題#e#

　　不過，令人擔(dān)憂的是，東北二、三線城市盛行的團(tuán)購風(fēng)潮并非簡單的促銷。開發(fā)商在沒有預(yù)售權(quán)的時(shí)候就開始收取高達(dá)房款總額50%的“定金”，從而使這種銷售頗有些像變相集資。專家提醒，在樓市調(diào)整期，一紙定金合同無法保障購房人對(duì)房屋的真正使用權(quán)，一旦開發(fā)商將集資款項(xiàng)挪作他用，導(dǎo)致無法按時(shí)交房，購房人要承擔(dān)很大的損失。

　　團(tuán)購房比市場價(jià)低40%

　　“不知道為什么，長春最近的團(tuán)購項(xiàng)目一下子多了起來，真像雨后春筍一樣。”中國房產(chǎn)信息集團(tuán)長春分公司高層透露。根據(jù)記者的實(shí)地調(diào)查，東北區(qū)域大量區(qū)域性房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張，因?yàn)?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/#" class="p_wordlink" target="_blank">銀行貸款十分困難，開發(fā)商正通過“團(tuán)購”這種新做法變相集資。

　　開發(fā)商為什么會(huì)在近期集中選擇采取團(tuán)購策略?一位業(yè)內(nèi)人士透露，房地產(chǎn)調(diào)控帶來的資金緊張是這一現(xiàn)象產(chǎn)生的重要原因。部分二、三線城市出現(xiàn)的團(tuán)購是一種變相降價(jià)，也是一種變相集資。“對(duì)于全國性品牌房企來說，其資金抗壓能力還是比小企業(yè)強(qiáng)，現(xiàn)在無論是資本市場還是銀行，對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)幾乎已經(jīng)是大門緊閉，小企業(yè)只好選擇這種變相集資的方式籌措資金。”哈爾濱一位前房地局官員表示。

　　開發(fā)商通過團(tuán)購尋找銷售突破口，這種做法已經(jīng)開始在東北的三、四線城市蔓延。根據(jù)上證報(bào)調(diào)查，除長春外，哈爾濱等城市也開始出現(xiàn)大量的團(tuán)購項(xiàng)目。從團(tuán)購房源的開發(fā)主體上看，目前長春采取團(tuán)購的多是地方非上市企業(yè)，保利[簡介 最新動(dòng)態(tài)]、萬科[簡介 最新動(dòng)態(tài)]、恒大這樣的上市房企均沒有參與團(tuán)購。因?yàn)閳F(tuán)購價(jià)格一旦上網(wǎng)公示，其大幅降價(jià)的輿論壓力就會(huì)很大。但降價(jià)對(duì)非上市的地方企業(yè)影響就會(huì)小一些。

　　另外，業(yè)內(nèi)人士介紹，因?yàn)閳F(tuán)購價(jià)格從銷售到登記備案還有一個(gè)很長的周期，所以目前團(tuán)購價(jià)格對(duì)當(dāng)?shù)厣唐贩?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/#" class="p_wordlink" target="_blank">均價(jià)的影響還沒有體現(xiàn)出來，估計(jì)2012年這種影響體現(xiàn)得就會(huì)比較明顯。

　　團(tuán)購背景繁雜違規(guī)亂象叢生

　　“我們龍湖因?yàn)橄脒M(jìn)長春市場，對(duì)長春做過深入的市場調(diào)查，發(fā)現(xiàn)長春單位團(tuán)購房的現(xiàn)象很普遍，這其實(shí)擾亂了正常的商品房市場秩序，所以龍湖對(duì)進(jìn)入長春一直很謹(jǐn)慎。”龍湖地產(chǎn)集團(tuán)某人士向記者介紹。

　　據(jù)了解，在長春等地，很多開發(fā)商是在拿地之前就開始招募團(tuán)購對(duì)象，并收取房價(jià)全款50%的定金。此時(shí)，開發(fā)商與購房者簽訂的只是一個(gè)簡單的購房定金合同。拿到資金后，開發(fā)商將這筆錢用于土地購置，并啟動(dòng)開發(fā)。在獲得預(yù)售許可后，開發(fā)商與團(tuán)購者簽訂正式的購房合同，并收取余款。

　　恒利七彩陽光[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]是長春寬城區(qū)一個(gè)團(tuán)購項(xiàng)目，團(tuán)購比例占總房源的20%左右。團(tuán)購價(jià)格在3000元/平方米左右，團(tuán)購對(duì)象為個(gè)人。資料顯示，開發(fā)商吉林省恒利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在去年3月以7700萬元的價(jià)格取得了位于寬城區(qū)一塊占地面積170982平方米的商住用地。建筑面積34萬平方米。土地年限只有50年。

　　但是，根據(jù)知情人士的透露，吉林恒利早在2009年底就開始發(fā)布團(tuán)購信息。于2010年初團(tuán)購結(jié)束后購得土地。“很多開發(fā)商都是這樣的，先和地方政府達(dá)成拿地意向，然后通過團(tuán)購募集部分資金，用于拿地。”上述業(yè)內(nèi)人士介紹。

　　團(tuán)購后的七彩陽光項(xiàng)目展現(xiàn)出的騰挪本領(lǐng)更大。根據(jù)搜房網(wǎng)名為“長春恒利七彩陽光”的微博介紹，恒利七彩陽光項(xiàng)目的總占地面積變?yōu)?0萬平方米，總建筑面積達(dá)到100萬平方米。開發(fā)商的總投資額高達(dá)30億元。其首期17萬平方米土地項(xiàng)目更名為英倫小鎮(zhèn)，預(yù)計(jì)10月中旬開盤。

　　“最近剛好有個(gè)開發(fā)商向我咨詢，市場價(jià)3000多的地段，他搞個(gè)團(tuán)購賣2000多，能操作不?我告訴他操作是可以的，先搞到地再說。”長春一位房地產(chǎn)咨詢業(yè)人士向記者透露，在長春，一些地方性的小企業(yè)，靠著政府資源搞定地塊，然后通過團(tuán)購集資再買地建房，這種做法絕非個(gè)案。

　　這種尚未開工就賣房的模式在一些南方城市也已經(jīng)出現(xiàn)。有媒體報(bào)道，浙江義烏國際文化中心07、08地塊在8月11日創(chuàng)下全國單宗住宅市場最高價(jià)，被義烏市現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以72.19億元拿下。然而，僅10天后，該地塊以“現(xiàn)代城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]”為名，宣布于8月22日開始銷售。從操作手法上看，該項(xiàng)目同樣是和購房者簽訂一份收款證明，注明購房者所買房號(hào)、戶型。大約一年多后簽署正式購房合同。#p#副標(biāo)題#e#

　　團(tuán)購的另一個(gè)背景是政府部門的變相集資建房。“有時(shí)候，開發(fā)商和某些政府部門、高校企業(yè)等在拿地之初就談好團(tuán)購價(jià)格。然后和招拍掛部門達(dá)成一致，把項(xiàng)目以低價(jià)指定出讓給該企業(yè)。對(duì)團(tuán)購單位來說，和以前的單位自建房相比，這樣做不涉及土地性質(zhì)的變更，也節(jié)省了對(duì)購房人幾年內(nèi)不得出售等產(chǎn)權(quán)限制，直接就是商品房銷售，因此很受單位歡迎。”業(yè)內(nèi)人士稱。

　　而根據(jù)記者了解，在26個(gè)團(tuán)購項(xiàng)目中，凡是指定團(tuán)購給政府機(jī)關(guān)的項(xiàng)目，其團(tuán)購價(jià)格都較市場價(jià)更低，最典型的高新區(qū)某項(xiàng)目，別墅價(jià)格在13000元/平方米左右，團(tuán)購價(jià)格只有2800元/平方米，團(tuán)購對(duì)象即為高新區(qū)政府工作人員。

　　投資團(tuán)購房風(fēng)險(xiǎn)或大于收益

　　一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前長春參與團(tuán)購項(xiàng)目的個(gè)人購房者，多是投資性質(zhì)。“反正總價(jià)不高，相比周邊便宜那么多，投資者自認(rèn)為升值空間較大。”不過，在目前的大環(huán)境下，團(tuán)購商品房的風(fēng)險(xiǎn)正逐漸加大。專家提醒，團(tuán)購房源從銷售流程上就存在違規(guī)，一旦開發(fā)商資金斷裂無法按期交房，購房人的權(quán)利其實(shí)沒有法律保障。

　　德恒律師事務(wù)所某合伙人向記者介紹，從目前長春的團(tuán)購做法看，最大的風(fēng)險(xiǎn)是開發(fā)商拿地風(fēng)險(xiǎn)和資金挪用。一旦開發(fā)商集資后沒有順利獲得土地，或者在開工后出現(xiàn)資金緊張，或挪用了集資款項(xiàng)，交房日期就沒有保障。對(duì)于團(tuán)購者來說，首付50%后簽訂的一紙定金合同，根本沒辦法保證購房人對(duì)房屋擁有的產(chǎn)權(quán)。

　　其實(shí)，如果團(tuán)購是一種合規(guī)的降價(jià)，在房地產(chǎn)調(diào)控突刺嚴(yán)峻的今天，其積極意義也許更大。不過，因?yàn)殚_發(fā)商的團(tuán)購做法非常“花哨”，其風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)漸漸顯現(xiàn)出來。

　　“房地產(chǎn)的冬天遠(yuǎn)沒有到來，現(xiàn)在的降價(jià)只是開始。”在記者深入東北地區(qū)調(diào)查樓市時(shí)，哈爾濱一位政府部門的人士表示。