摘要：走過(guò)限購(gòu)限貸的傳統(tǒng)線路，多地樓市開(kāi)始探索針對(duì)銷(xiāo)售端的調(diào)控手段，或直接限制銷(xiāo)售價(jià)格，或?yàn)榉课荨稗D(zhuǎn)手”設(shè)置時(shí)間門(mén)檻。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，樓市調(diào)控已邁入限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商的“五限時(shí)代”，未來(lái)實(shí)施限售城市或超過(guò)50個(gè)。

       限售！超36城啟動(dòng)了！范圍將快速向三四線城市蔓延　

       始于今年3月的限售政策，迅速成為全國(guó)樓市調(diào)控的主流，甚至出現(xiàn)了“一日三地”齊限售的情景。5月20日，長(zhǎng)沙、無(wú)錫、嘉興三地相繼出臺(tái)限售政策，進(jìn)一步加強(qiáng)樓市調(diào)控力度。

       據(jù)中原地產(chǎn)研究中心最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，包括成都、廈門(mén)、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、承德、保定、北海、南寧、張家口等超過(guò)36個(gè)城市，歷史上首次啟動(dòng)了買(mǎi)房后一定年限限制出讓的樓市調(diào)控政策。

       從統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)可以看出，三線城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅已超過(guò)一二線城市。4月份，70城房?jī)r(jià)中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅前十位的城市，分別為唐山、蚌埠、宜昌、北海、沈陽(yáng)、揚(yáng)州、金華、昆明、西安、韶關(guān)，最高漲幅為2.6%，幾乎被三線城市包攬。

       “相比往年，本次調(diào)控周期最明顯的是增加了限售+限商�！睆埓髠フf(shuō)，當(dāng)下一線城市主要特點(diǎn)是限制商辦項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)，北京、上海等地全面收緊；而對(duì)其他城市來(lái)說(shuō)，限售的范圍越來(lái)越大，預(yù)計(jì)將快速向三四線城市蔓延，后續(xù)可能會(huì)超過(guò)50個(gè)城市執(zhí)行限售。

       在張大偉看來(lái)，樓市“減法”已做到極致，調(diào)控邁入限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商的“五限時(shí)代”。

       樓市拐點(diǎn)真的要出現(xiàn)了？北上廣房?jī)r(jià)降了！

       6月12日中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心發(fā)布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2017年5月一線城市北京、上海、廣州的房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)了下降。

       上述城市5月房?jī)r(jià)中位數(shù)分別為每平方米61685元、54458元、22273元，分別比4月下降了3.2%、0.4%、0.5%。另外一個(gè)一線城市深圳房?jī)r(jià)中位數(shù)為每平方米50423元，同比上升0.5%。

       一線城市一些周邊地區(qū)房?jī)r(jià)也在下降。其中5月天津、石家莊、佛山、廊坊房?jī)r(jià)中位數(shù)分別下降了4.2%、0.48%、9.1%、8.4%。

       如果按照房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)看的話(huà)，5月一線城市北京比4月下降4.09%，天津下降1.97%，深圳下降0.36%，上海上升0.44%。京津冀5月房?jī)r(jià)環(huán)比下降4.22%，廊坊下降8.54%。

       房?jī)r(jià)指數(shù)（BHPI）由中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組根據(jù)采自互聯(lián)網(wǎng)的數(shù)百萬(wàn)條存量住房實(shí)際成交價(jià)數(shù)據(jù)，利用最新互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)分析技術(shù)和國(guó)際通行的重復(fù)交易指數(shù)模型計(jì)算。

       住房大數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，在熱點(diǎn)地區(qū)嚴(yán)厲的政策調(diào)控下，2017年5月熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲速整體回落。北京房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)首降，環(huán)京房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下跌。但5月重慶、廣州、青島、成都、濟(jì)南等城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅仍然偏高。

       據(jù)天風(fēng)證券數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截止2017年4月，一二線城市整體來(lái)看，多數(shù)城市年初至今價(jià)格普遍上漲10%以?xún)?nèi)。

       截止2017年4月，一線城市中的北京、上海、深圳的新房銷(xiāo)售面積同比收縮超過(guò)20%，其中北京下降28%，上海下降44%，深圳下降71%。北京和上海年初至今的房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)10%，深圳房?jī)r(jià)年初至今負(fù)增長(zhǎng)。

       4月一二線城市新房銷(xiāo)售面積和價(jià)格變化

       猛然失血的樓市，讓一線城市的交易驟降：

       上海：在整個(gè)2016年經(jīng)歷了較大幅度的價(jià)量上漲之后，2017年的上海二手房交易面積連續(xù)負(fù)增長(zhǎng)。

       深圳：在2016年6月之后，交易量就開(kāi)始了負(fù)增長(zhǎng)。2017年4月，深圳交易量同比-67%，價(jià)格同比5%。

       北京：2017年以來(lái)二手房成交面積已經(jīng)連續(xù)負(fù)增長(zhǎng)。

       廣州：是一線城市中唯一沒(méi)有出現(xiàn)交易量負(fù)增長(zhǎng)的城市，但交易價(jià)格同比僅為6%，向深圳收斂，遠(yuǎn)低于北上。

       從目前種種跡象來(lái)看，2017年，房貸市場(chǎng)再出現(xiàn)2016年般的暴增情況的概率幾乎為零。

       一名信貸從業(yè)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示：“目前，國(guó)家金融業(yè)和地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控、利率差和市場(chǎng)需求正在互相博弈。整體而言，今年銀行的放貸總量相比去年，增幅會(huì)有所收縮�！�

       監(jiān)管大年，市場(chǎng)小年。去年樓市火熱，寬松的信貸環(huán)境是主因。而如今房貸利率上調(diào)，導(dǎo)致購(gòu)房成本增加，或?qū)⒊蔀榻衲陿鞘邪l(fā)展下行的一個(gè)關(guān)鍵因素。

       事實(shí)上，由于央行收緊流動(dòng)性，銀行獲得資金成本也在上升，如果繼續(xù)維持房貸折扣，銀行將無(wú)利可圖。所以，如果央行不放松銀根，未來(lái)會(huì)有越來(lái)越多的城市提高房貸利率。樓市或面臨一個(gè)新時(shí)代，就是對(duì)炒房客的“溫水煮青蛙”。如果你這個(gè)時(shí)候，還希望未來(lái)兩年房?jī)r(jià)大漲，并據(jù)此投資，很有可能落入流動(dòng)性緊縮帶來(lái)的陷阱。

       這一次不一樣了，開(kāi)發(fā)商下半年日子不好過(guò)?

       由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，貨幣信貸與資金，對(duì)于樓市的影響很大。

       易居地產(chǎn)研究院曾研發(fā)了一份季度報(bào)告，構(gòu)建了一個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)金融環(huán)境指數(shù)。其中包括9個(gè)細(xì)分指標(biāo)，能夠在總體上反映房地產(chǎn)業(yè)所面臨的貨幣政策與資金面的松緊程度。

       如下圖，本輪房地產(chǎn)短周期，中國(guó)房地產(chǎn)金融環(huán)境指數(shù)最高值出現(xiàn)在2016年一季度，屬于寬松區(qū)間，其后下行，2017年一季度已降至正常區(qū)間，易居地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭預(yù)計(jì)下半年將滑入偏緊區(qū)間。

       他認(rèn)為，雖說(shuō)當(dāng)前很多開(kāi)發(fā)商仍然錢(qián)多、膽大、搶地王，但半年之后，他們就會(huì)感到捉襟見(jiàn)肘了。

       這一輪不同以往，資金對(duì)樓市走勢(shì)的影響有多大？在易居研究院的報(bào)告中，將房地產(chǎn)金融環(huán)境指數(shù)與30城住宅成交面積增幅比較，發(fā)現(xiàn)二者基本同步，今年一季度，30城售量增幅已經(jīng)由去年大幅正增長(zhǎng)，逆轉(zhuǎn)為20%左右的負(fù)增長(zhǎng)。

       易居地產(chǎn)楊紅旭認(rèn)為，按過(guò)去兩輪短周期的經(jīng)驗(yàn)，金融環(huán)境指標(biāo)不見(jiàn)底，則銷(xiāo)售增幅不會(huì)明顯反彈，或者說(shuō)不會(huì)實(shí)現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正。過(guò)去兩輪售量負(fù)增長(zhǎng)皆持續(xù)了5個(gè)季度。這一輪，預(yù)計(jì)持續(xù)的時(shí)間可能更長(zhǎng)些。

       樓市“去杠桿” 利好剛需購(gòu)房者

       “事實(shí)上，限售就是樓市的‘去杠桿’政策，使得購(gòu)房者必須要以自用為目的配置資金。否則按照4-5年的交易周期，已經(jīng)不太可能吸引高杠桿的高成本資金進(jìn)入。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言。

       即使現(xiàn)在在限售城市購(gòu)買(mǎi)新建住宅，可能最早也要到2021年才可能再上市交易。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限售明顯打擊了投機(jī)投資需求，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資屬性，影響了炒房者短期獲利的可能性�！皩�(duì)于加杠桿的投資者來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大”。

       短期投資風(fēng)險(xiǎn)增加，反過(guò)來(lái)看，對(duì)準(zhǔn)備長(zhǎng)期持有的剛需購(gòu)房者卻是利好。同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉就表示，限售保證了市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，未來(lái)真正有需要的購(gòu)房者才會(huì)買(mǎi)房，有利于樓市長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展。