摘要：傳統(tǒng)的5-7月都是學(xué)校的畢業(yè)季，租金市場(chǎng)本該迎來(lái)量?jī)r(jià)齊升的旺季，但今年卻有些一反常態(tài)，很多區(qū)域的租金價(jià)格非但沒(méi)有明顯上漲，反而出現(xiàn)了下跌。甚至有中介6600元/月收來(lái)的房子，不得不以6400元/月的“虧本價(jià)”出租。

       我愛(ài)我家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，5月份北京住宅租賃市場(chǎng)的平均價(jià)格為4613元/套，整體租金價(jià)格連續(xù)5個(gè)月維持在4600元上下，值得關(guān)注的是，租賃市場(chǎng)中占比最高的兩居室，租金價(jià)格在5月份里出現(xiàn)了明顯下調(diào)，這也成為今年畢業(yè)季房租價(jià)格漲不動(dòng)的主因。

      高價(jià)簽的房源甚至賠錢租北京房租漲幅縮小

      樓市的買賣市場(chǎng)受到政策調(diào)控的影響，進(jìn)入觀望僵持的博弈階段。租房市場(chǎng)則開始更多地受到關(guān)注。有人說(shuō)，房子賣不出去了，會(huì)有大量房源進(jìn)入租房市場(chǎng)，平抑租金；也有人說(shuō)，原來(lái)想買房改善生活的現(xiàn)在不敢出手了，又被迫回到了租房市場(chǎng)，所以租金還會(huì)漲。

      兩種觀點(diǎn)各有各的道理，但北京青年報(bào)記者在走訪了目前的租賃市場(chǎng)后發(fā)現(xiàn)，即便畢業(yè)季的傳統(tǒng)租賃旺季開始到來(lái)，但北京的房租并未像以往那樣應(yīng)聲而漲，相反，一些區(qū)域的房租甚至出現(xiàn)了下調(diào)。

      張女士的房子最近就被中介以“虧本價(jià)”出租。張女士告訴北青報(bào)記者，她在西城區(qū)有一套60平方米左右的一居室，年初剛剛花了兩萬(wàn)塊錢重新裝修了一下，很幸運(yùn)地趕在“3·17”調(diào)控前將房子委托給了我愛(ài)我家的相寓進(jìn)行出租，當(dāng)時(shí)的簽約價(jià)格是每個(gè)月6600元，簽約兩年，允許每年有一個(gè)月的空置期。結(jié)果最近委托的中介告訴她，調(diào)控之后，就連租賃需求也不再狂熱，雖然每個(gè)月打給張女士的租金還是6600元，但實(shí)際上中介是以6400元的“虧本價(jià)”出租的，只能寄希望合約的第二年租金上漲，才能達(dá)到平衡。

      張女士的情況并非個(gè)案，北青報(bào)記者以租房者的身份咨詢了多家中介，發(fā)現(xiàn)即便是畢業(yè)季租賃旺季，但漲房租的情況也并不明顯。北五環(huán)外立水橋附近的一個(gè)鏈家中介告訴北青報(bào)記者，現(xiàn)在明天第一城小區(qū)，挨著地鐵的兩居室租金價(jià)格在5000-6000元左右，而租一個(gè)50平方米左右的一居室價(jià)錢在4000元上下，相比年初，變化并不大。

      “租房不怎么受政策影響，基本比較平穩(wěn)�！庇兄薪槿耸勘硎尽�

      東城區(qū)崇文門附近一個(gè)房產(chǎn)中介告訴北青報(bào)記者，現(xiàn)在的租金整體變化不大，但裝修好、位置好的房源還是比較搶手。如果想租金降一些，不急于入住的話，不如再等等。

      “現(xiàn)在趕上畢業(yè)季，前來(lái)咨詢租賃的人明顯增多了，租金并沒(méi)有大的變動(dòng)，像東二環(huán)附近新景家園裝修特別好的一居室報(bào)價(jià)為7500元，跟年初差不多。如果想淘便宜房源，過(guò)了畢業(yè)季的熱度，房租有可能會(huì)有所下調(diào)�！彼�說(shuō)。

      在這位中介看來(lái)，房租每年都會(huì)漲一點(diǎn)，現(xiàn)在報(bào)價(jià)比去年高，但整體成交價(jià)差不多。中介介紹，“以新景家園為例，一居的回遷房在6000元-6500元范圍內(nèi)，而商品房則要在7000元左右�！�

      鏈家網(wǎng)北京站信息顯示，租房板塊下有多個(gè)房源均出現(xiàn)了降價(jià)標(biāo)識(shí)。其中，降價(jià)房源約占掛牌房源總數(shù)的三成，多為4000-7000元的中低價(jià)房屋。

      “現(xiàn)在二手房市場(chǎng)不景氣，的確不少業(yè)主都把原本打算賣的房子租出去了，租賃市場(chǎng)的房源供應(yīng)量在增加，再加上北京這幾年人口漲幅在減緩，所以北京的房租漲幅也在減緩�！眰�業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院經(jīng)理孔丹告訴北青報(bào)記者，不過(guò)，整體來(lái)看，北京房租并沒(méi)有出現(xiàn)大起大落，仍舊比較平穩(wěn)。6、7月份開始，租賃需求開始增多，尤其是90后的租房人占比也明顯提高，使得價(jià)格沒(méi)有出現(xiàn)明顯波動(dòng)。

      據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2017年5月通過(guò)北京我愛(ài)我家達(dá)成的住房租賃交易量環(huán)比4月同期增長(zhǎng)了15.7%；月租金均價(jià)為4613元/套，環(huán)比4月微升0.6%。從今年1月份以來(lái)，連續(xù)5個(gè)月北京的每月套均租賃價(jià)格都維持在4500-4600元之間。

      兩居室租金下跌最明顯

      雖然整體來(lái)看每套房的平均租金未變，但實(shí)際上，在戶型結(jié)構(gòu)上，租金卻發(fā)生了明顯變化。尤其是兩居室的租賃房源，租金明顯出現(xiàn)了下調(diào)。

      根據(jù)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)顯示：5月北京住房租賃交易房源中，兩居室依舊是絕對(duì)主力，占比達(dá)52.7%，一居室和三居室及以上戶型的占比分別是32.5%和14.7%。值得關(guān)注的是，各戶型的租金價(jià)格表現(xiàn)卻恰恰相反。數(shù)據(jù)顯示：5月一居室的租金價(jià)格為4507元/套，環(huán)比4月上漲12.3%；三居及以上戶型的租金價(jià)格6394元/套，環(huán)比4月也上漲4.2%；唯獨(dú)成交占比最高的兩居室的租金明顯出現(xiàn)了下調(diào)，整體成交月租金為4256元/套，環(huán)比4月下降5.5%。

也正因?yàn)槿绱�，不少房主感到了租金價(jià)格有所下調(diào)，但在整體租金統(tǒng)計(jì)上表現(xiàn)的卻并不明顯。

      偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院經(jīng)理孔丹表示，臨近畢業(yè)季，學(xué)生的租賃需求占據(jù)了主力，條件好一點(diǎn)的更熱衷于選擇一居室；為降低平均租金壓力，也有不少人選擇了大戶型合租，所以一居室和三居及以上戶型的單價(jià)有所上升。但整體來(lái)看，北京的租金價(jià)格仍然保持平穩(wěn)，并未因?yàn)楫厴I(yè)季到來(lái)產(chǎn)生明顯波動(dòng)。

      在租賃區(qū)域上，城北依舊是最熱門的租賃選擇區(qū)域。數(shù)據(jù)顯示，5月北京最熱門的五個(gè)租房區(qū)域分別是回龍觀、上地、立水橋、惠新及和平里，4月份排名較為靠前的后沙峪和清河兩大區(qū)域則在5月份跌出前五，被惠新及和平里頂替。與3、4月相比，惠新、和平里等五環(huán)內(nèi)區(qū)域的熱度明顯提高，超過(guò)了之前的順義、房山等遠(yuǎn)郊區(qū)域。

      偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，春節(jié)過(guò)后，租賃人群以返京務(wù)工人員為主，人員的行業(yè)分布較為廣泛，收入層次豐富，租賃位置的選擇也較為靠外，五環(huán)外甚至六環(huán)附近的區(qū)域也有很多人選擇。到了5月，這些人員基本安定下來(lái)，大學(xué)生租賃人群開始增加，經(jīng)濟(jì)實(shí)力尚可、工作穩(wěn)定、對(duì)通勤靈活度要求較高的他們對(duì)租賃地點(diǎn)的選擇也相對(duì)靠近城市核心區(qū)，所以五環(huán)內(nèi)一些區(qū)域的熱度有所提高。

      從年齡結(jié)構(gòu)上看上，1993、1994、1995年出生的，22-24歲的年輕租客有明顯的增長(zhǎng)趨勢(shì)，這恰恰是今年大學(xué)畢業(yè)生主要分布的年齡層。可見，隨著大學(xué)畢業(yè)季的到來(lái)，一些大學(xué)生已經(jīng)開始提前找房看房租房，以避過(guò)6月尤其是7月的高峰期。

      轉(zhuǎn)售為租漸成風(fēng)氣

      除了租金的變化，租賃市場(chǎng)另一大特點(diǎn)是轉(zhuǎn)售為租的現(xiàn)象漸成風(fēng)氣。

      “賣不動(dòng)就租出去，正好抵一部分房貸還款了。”張女士的想法也是不少二手房房主的思路。調(diào)控之后，尤其是東城、西城和朝陽(yáng)區(qū)的虛高學(xué)區(qū)房明顯降溫，二手房成交價(jià)格開始松動(dòng)，不愿意便宜賣的業(yè)主紛紛將房子投入租賃市場(chǎng)。

      “孩子9月份就上幼兒園了，公立的擠不進(jìn)去，只能上價(jià)格貴的私立幼兒園，不過(guò)一家人也商量好了，正好把閑置的房子租出去，每個(gè)月6000元的房租用來(lái)補(bǔ)貼上幼兒園的費(fèi)用。”方女士原本打算賣一套閑置二居室，置換一套新房子的，但調(diào)控后二手房?jī)r(jià)格的松動(dòng)，讓方女士不愿此時(shí)出手，于是暫時(shí)擱置了買房計(jì)劃，將閑置房子出租，用租金補(bǔ)貼家用就成了她的選擇。

      轉(zhuǎn)售為租的增多，一定程度上增加了可租賃房源，平抑了租金上漲的動(dòng)力，也拉高了租賃成交量。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2017年5月全月通過(guò)北京我愛(ài)我家達(dá)成的住房租賃交易量較4月增長(zhǎng)27.05%，登記的租賃客戶量較4月增長(zhǎng)11.1%，市場(chǎng)上行趨勢(shì)明顯。而在6月前8日，北京我愛(ài)我家的租賃客戶登記量同比5月前8日再次上漲了5.7%。

      即便是房產(chǎn)投資客，也有不少人選擇了出租，已達(dá)到“以租養(yǎng)貸”的目的。中介分析師表示，目前房屋市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了由售轉(zhuǎn)租的趨勢(shì)，而且北京宣布今后5年，將主要通過(guò)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房50萬(wàn)套，供應(yīng)的加大在無(wú)形中阻礙著租金的過(guò)快上漲。