摘要：近日，關于北京樓市的消息不斷傳來：二手房房價出現(xiàn)下跌、有學區(qū)房降價100多萬、首套房貸利率上調……北京房價真的迎來了拐點嗎？樓市真實情況到底怎樣？

       貸500萬30年還1000萬，北京樓市一個月“加息四次”！

      北京部分銀行把首套房房貸利率上調為基準利率的1.1倍；二套住房按揭貸款上調至基準利率的1.2倍。

      目前5年期以上商業(yè)貸款基準利率是4.9%。上調10%，就是5.39%；上調20%，就是5.88%。

      而此前，在北上廣深等一線城市，首套房至少可以打9折，也就是享受4.41%的利率。

      從4.41%到5.39%，利率上浮了0.98%。央行在加息的時候，一般每次加息0.25個百分點。也就是說，從5月初到6月初，短短一個來月的時間里，北京樓市已經(jīng)變相加息了兩輪，相當于央行4次“標準力度”的加息！

      我們來做一個假設：如果真要全面上浮貸款利率，這意味著，如果貸款500萬，還款期限30年，原來月供26536元，首套執(zhí)行1.1基準利率時，月供一下子漲了1509元到28045元，每年要多還18108元。

      由此，30年的貸款，付的利息比本金還要多（利息合計509萬，貸了500萬的款，要還超過1009萬。）

      當然，放在北京的案例里，最長25年的貸款期限，利息還是要比原來多還43萬元。

      不是個案，北上廣深首套利率集體再上調！

      除了北京，這幾天上海、廣州、深圳都不閑著。

      據(jù)報道，上海的多家銀行將首套房貸利率進行上調，從原先行業(yè)統(tǒng)一的9折，上調到95折甚至基準，房貸審核力度也空前嚴格。

      自5月25日起，工、農(nóng)、中、建四大國有銀行將深圳地區(qū)首套房貸利率，由此前的9折上調至9.5折。

      近日，廣州也收緊房貸政策，首套房貸利率全面提升至基準利率。

      至此，5月至今短短一個月內(nèi)，北上廣深四大一線城市，已全部上調房貸利率，北京甚至還上調了兩次。除了一線城市外，福州、蘇州、廈門、南昌和寧波等二線城市的房貸也同時收緊。

      中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，4月以來，深圳、上海、廣州、重慶、福州、蘇州、廈門、南昌和寧波等多個城市紛紛調高利率。在全國35個城市533家銀行中，有122家銀行首套房利率折扣上升，占比22.89%。5月以來，房貸收緊的現(xiàn)象愈演愈烈。

      2017年第一季度，房貸增長勢頭已得到遏制。央行數(shù)據(jù)顯示，一季度，個人住房貸款余額19.05萬億元，同比增長35.7%，增速比上年末低1.1個百分點。

      北京二手房交易創(chuàng)2015年2月來最低

      據(jù)一家房地產(chǎn)中介門店，進入5月份以來，一個月一單生意都沒做成的經(jīng)紀人很多。據(jù)一家中介公司的數(shù)據(jù)顯示，自3月以來，他們經(jīng)手的房屋交易出現(xiàn)了前所未有的7周連降。4月最后一周的帶看量僅為高峰水平的三分之一。

      而從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，北京市住建委的數(shù)據(jù)則顯示，5月全月，北京二手住宅共網(wǎng)簽10801套，創(chuàng)下2015年2月以來的最低值。

      中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，（北京）網(wǎng)簽數(shù)字五月份全月大概是1.1萬套，這個是27個月以來的最低點，然后從環(huán)比的數(shù)據(jù)來看的話，跌了大概60%，數(shù)據(jù)應該是比較低迷的這樣一個狀態(tài)。

      張大偉介紹說，這幾個月來，網(wǎng)簽量呈現(xiàn)出逐月階梯下滑的趨勢：3月份，平均每天網(wǎng)簽量在1000套-1500套以上，到了4月這個數(shù)字則變成了1000套左右，而進入5月，則只能維持在500套左右。

      而國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)也顯示，今年前3個月，北京二手房價分別保持著環(huán)比上漲0.9%、1.3%和2.2%的漲幅；但隨著“3·17” 樓市調控新政陸續(xù)出臺，4月開始二手房房價開始停止上漲。

      從實際成交情況來看，2017年5月份，北京二手房成交均價環(huán)比4月份同期下滑2.4%。在有交易的12個區(qū)中，多達8個區(qū)的成交均價都在下跌，僅有4個區(qū)的價格上漲。

      偉業(yè)我愛我家市場研究院總監(jiān)孔丹表示，有這么幾個房源回落是比較明顯的——第一個是遠郊區(qū)縣，因為遠郊區(qū)縣的配套教育醫(yī)療等等配套相對市中心來說要相對差一些，所以我們可以看到遠郊區(qū)縣的房源，現(xiàn)在房價是率先回落的，可能降幅有的百分之十幾可能都有，再就是前期房價漲幅過大，一些大戶型、非普通住宅，現(xiàn)在也是出現(xiàn)了比較明顯的下滑。

      房價降了為何買房人沒感覺？

      房價降了，但為何買房人感受不到這種降幅呢？

      業(yè)內(nèi)人士表示，北京二手房房價下降，這個“下降”是與今年業(yè)主掛牌報價最高位的時候相比較而言的，而從去年到今年，北京二手房價上漲的幅度，要遠遠大于目前下跌的幅度，所以目前的回落不過是朝著今年初的水平在調整。

      偉業(yè)我愛我家市場研究院總監(jiān)孔丹表示，可能大家還是沒有感覺到這個房價的回落，因為現(xiàn)在房價剛剛回落了，也就是6%-7%左右，所以這個房價的回落大家還沒有感受得到。

      簡單來說，房價降是降了，但降幅是跟年初相比，而不是跟去年同期相比，所以每個人的感觸都不太明顯甚至說沒有。

      而從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看，也確實是這樣：雖然4月份北京二手住宅價格已經(jīng)出現(xiàn)環(huán)比停漲。但總體看來，北京依然是京津冀地區(qū)二手房同比漲幅最大的城市，4月份90平方米以下二手房房價同比去年仍然上漲了23%以上，90平方米-144平方米二手房房價同比去年也上漲了21%。

      整體而言，北京價格的調整才剛剛開始，因為畢竟樓市調控才剛剛兩個月，從未來的趨勢來看的話，應該會在7、8月份，在樓市這么一個慣常的淡季會表現(xiàn)得更明顯一些。