摘要：樓市仍在高歌猛進(jìn)，千人參與土地競(jìng)買、房企銷售再創(chuàng)新高。這數(shù)據(jù)狂歡背后的是，包括碧桂園、萬(wàn)科在內(nèi)的龍頭房企均表示盡量把出貨時(shí)間往前推，為可能到來(lái)的樓市變化做好準(zhǔn)備。

       加緊出貨成龍頭房企的共識(shí)

       2017年，房企銷售業(yè)績(jī)最為搶眼的碧桂園，前4個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷售額2042億元，完成超過(guò)50%的銷售目標(biāo)，更是連續(xù)4個(gè)月位居房企銷售額榜首。

       對(duì)于銷售額的大漲，5月18日在香港舉辦2016年股東大會(huì)上，碧桂園總裁莫斌透露，主要是去年公司管理層已預(yù)見(jiàn)到政策加碼會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成一定影響，所以在提前部署的情況下，一季度開(kāi)始大量推貨。

       會(huì)上莫斌表示，“盡量把貨往前推，是為了獲得更多的現(xiàn)金流，應(yīng)對(duì)可能會(huì)到來(lái)的房地產(chǎn)下行周期，抓住更多機(jī)會(huì)�！北M管表示對(duì)政府的調(diào)控有信心，會(huì)讓市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，碧桂園仍需要未雨綢繆，為可能會(huì)有的變化做準(zhǔn)備。

       萬(wàn)科最新公布的數(shù)據(jù)顯示，增速比第一季度有明顯下滑。一季度，萬(wàn)科銷售面積和銷售金額同比增長(zhǎng)81.1%和99.7%，至4月，上述兩個(gè)數(shù)據(jù)的比例降至10.7%和17%。即便綜合前4月的數(shù)據(jù)看，仍是下滑，前4月萬(wàn)科累計(jì)銷售面積增長(zhǎng)57.8%，累計(jì)銷售金額增長(zhǎng)73%。

       對(duì)于業(yè)績(jī)的下滑和未來(lái)的市場(chǎng)趨勢(shì)，萬(wàn)科董秘朱旭在最近的一次投資者電話會(huì)議中做出了回應(yīng)和解釋，政策越來(lái)越緊，上半年銷售翻倍的漲幅是非常態(tài)，下半年應(yīng)該弱于上半年。

       同樣加緊出貨的還有保利地產(chǎn)，在5月初召開(kāi)的保利投資者電話會(huì)議中，保利方面透露，因預(yù)計(jì)下半年流動(dòng)性收緊之后可能會(huì)對(duì)銷售造成影響，在主觀上，上半年會(huì)加快推貨進(jìn)度。但是推盤進(jìn)度與政府限價(jià)等措施的出臺(tái)，造成開(kāi)發(fā)商推盤意愿減弱。

       就目前的結(jié)果看，保利的來(lái)訪量等數(shù)據(jù)尚未反映出有較大的影響。4月保利的客戶來(lái)訪量比3月有所下降，還處在在歷史偏高的位置，也是比去年全年有所提高，二三線城市的去化率還在往上升，需求還是很旺盛的。

       不過(guò)，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年的第4個(gè)月，一路高歌猛進(jìn)的房地產(chǎn)銷售終于慢了下來(lái)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月，商品房銷售面積41655萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.7%，增速比1-3月份回落3.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)13.0%；商品房銷售額33223億元，增長(zhǎng)20.1%，但是住宅的增速回落幅度更甚至5個(gè)百分點(diǎn)。

       克而瑞研究中心認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速會(huì)逐步放緩，二季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速高增長(zhǎng)或?qū)⒊蔀槿�年走�?shì)“拐點(diǎn)”。

       克而瑞研究機(jī)構(gòu)解釋其中原因，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速延續(xù)自去年下半年以來(lái)持續(xù)回升的態(tài)勢(shì)，1-4月份增速達(dá)到9.3%，再創(chuàng)兩年以來(lái)新高。主要得益于房地產(chǎn)銷售的持續(xù)火熱，企業(yè)資金充足，亟需補(bǔ)充庫(kù)存。

       但就4月而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額卻環(huán)比連續(xù)下滑，4月環(huán)比下滑10.6%，降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，結(jié)合4月商品房銷售面積和金額環(huán)比下滑情況看，實(shí)際上熱點(diǎn)城市緊縮調(diào)控對(duì)市場(chǎng)的效果從4月開(kāi)始已經(jīng)逐步顯現(xiàn)，而“銷售—投資”傳導(dǎo)的滯后性，二季度會(huì)傳導(dǎo)至開(kāi)發(fā)投資。

       哪些熱點(diǎn)城市樓市可持續(xù)

       在房企銷售額的高歌猛進(jìn)中，三四線城市仍為不可忽視的功臣，但對(duì)三四線城市樓市的可持續(xù)性市場(chǎng)存在不同的聲音，萬(wàn)科稱四個(gè)因素可判斷能否持續(xù)，保利表示關(guān)注核心城市群。

       對(duì)于目前較熱的三四線市場(chǎng)問(wèn)題，保利地產(chǎn)相關(guān)人士在上述電話會(huì)議中提及，保利地產(chǎn)前4個(gè)月在三四線的布局，并不代表全年的拓展方向，一二線城市仍是主要的目標(biāo)。

       但其同時(shí)表示，保利的拿地計(jì)劃自去年已經(jīng)開(kāi)始調(diào)整，開(kāi)始關(guān)注一些環(huán)繞核心城市、一二線城市的城市群和城市帶拓展。這些區(qū)域我們并不是階段性的補(bǔ)充，而是未來(lái)堅(jiān)定看好在超大型城市容納能力受到限制的背景下，這些城市將會(huì)有持續(xù)的外溢效應(yīng)，包括人口和政府的職能會(huì)向外圍拓展。

       對(duì)于三四線市場(chǎng)的火爆，萬(wàn)科也有類似的觀點(diǎn)。萬(wàn)科董秘朱旭此前曾表示，這一波熱度主要還是一線城市被抑制外溢的，因?yàn)樨泿虐l(fā)行量比較大，一二線又不能買所以擠壓到三四線了，但能否持續(xù)要看四個(gè)因素未來(lái)的情況。

       朱旭表示，人口未來(lái)流入趨勢(shì)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的趨勢(shì)、交通基礎(chǔ)設(shè)施未來(lái)改善狀況，未來(lái)產(chǎn)業(yè)增值的情況，這四個(gè)因素決定是不是有人流聚集的能力及地產(chǎn)市場(chǎng)熱度是否可持續(xù)的。

       對(duì)于現(xiàn)階段，不同級(jí)別的城市，萬(wàn)科看法各異。準(zhǔn)二線和三線銷售增幅的確超過(guò)一線，主要是一線主要受到限制比較嚴(yán)重，但一線城市剛需還是強(qiáng)勁，未來(lái)一線及一線周邊衛(wèi)星城的潛在剛需依然會(huì)存在。

       龍頭房企之外，典型中型房企的旭輝控股董事長(zhǎng)林中今年早些時(shí)候曾表示，今年三四線城市表現(xiàn)較好的主要有三類，一類是受北上廣深剛需外溢的衛(wèi)星城市；第二類是長(zhǎng)三角和珠三角的周邊的強(qiáng)三線城市（經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，有產(chǎn)業(yè)支撐，人口基礎(chǔ)比較大，有人口導(dǎo)入能力）；第三類是大型城市（如天津、武漢、鄭州、成都）周邊三四線城市，其他較弱的三四線城市仍處于去庫(kù)存狀態(tài)。