摘要：進入5月份以后，京城不少樓盤開始“熱鬧”起來，各大開發(fā)商動作頻頻，新房未開盤先亮相、老項目加推、開發(fā)商頻頻發(fā)布新品牌戰(zhàn)略等等，旗下的各個樓盤更是借各種“高大上”的活動頻繁吸引眼球，不斷搶刷存在感。那些符合條件的購房人似乎又有了“上帝”的感覺。顯然，在樓市遇冷的當下，逼迫開發(fā)商不得不花更多的心思去做產(chǎn)品、做營銷。

       雖然很多新盤舉辦了聲勢浩大的活動，但仍舊繞不開取證難、蓄客難、銷售難的問題。亞豪機構介紹道，6月份北京預計入市的新盤只有14個，仍舊維持在低位，并且供應端的低迷在短時間內(nèi)不會發(fā)生明顯改變。但值得購房人關注的是，首次入市的純新盤數(shù)量卻在增加，這些項目因為調(diào)控的原因往往性價比優(yōu)勢明顯，戶型設計也更為靈活。

       6月預計開盤項目只有14個

       經(jīng)歷了調(diào)控初期的彷徨和觀望之后，開發(fā)商首先開始了自救。雖然樓市成交量大幅冰凍，但開發(fā)商仍希望通過推出旗下的優(yōu)質(zhì)新盤來激活市場熱情。于是，近期各類純新盤項目紛紛高調(diào)開始亮相：像昌平的泰禾拾景園(樓盤資料) 、通州的陽光城京兆府，核心區(qū)的北京金茂府(樓盤資料)、門頭溝的中駿天璟、亦莊的金茂府(樓盤資料) 等，多個純新盤項目都開始了高調(diào)的蓄客活動，有的靠新科技，有的靠送裝修，有的靠新戶型，甚至有的直接拉來各類大咖為項目背書，吸引購房人。

       也許是得益于這樣的努力，5月份的新房成交量也出現(xiàn)了一定的回升。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計，2017年5月中上旬（5月1日-5月20日），北京全市新建商品住宅（不含保障房）共網(wǎng)簽1833套，與4月中上旬相比小幅增加4.4%，但周均成交仍在700套以內(nèi)，仍處于低位。

       這樣的趨勢有望延續(xù)到6月份。根據(jù)亞豪機構的統(tǒng)計，6月份預計開盤的住宅項目共有14個，其中首次開盤的純新盤有4個，占比近三成。雖然整體新盤的數(shù)量并未明顯增多，但定價更加靈活的首次入市的純新盤項目卻開始增加。

       亞豪機構市場總監(jiān)郭毅分析認為，往年的5月原本應該已逐漸進入供應旺季，但今年的特殊緊縮環(huán)境使得供應始終無法發(fā)力，但一些純新盤因為定價靈活，產(chǎn)品更符合當前購房人需要而受到關注。

       下個月亦莊樓市最熱鬧

       6月僅有14個新盤，從區(qū)域分布上看，亦莊樓市將成為6月的重頭戲。在14個新盤中，亦莊共有5個項目可能入市，其中4個位于亦莊，占比近三成。不僅如此，4個住宅新盤提供的可售房源從小戶型到改善型甚至奢侈的豪宅均能滿足。像北京城建·海梓府(樓盤資料) 和北京經(jīng)開·汀塘(樓盤資料)主打兩居到三居的中小戶型，而亦莊金茂府和國銳金嵿則是區(qū)域改善型豪宅的代表。

       為何亦莊的樓盤如此活躍？一位購房者的選擇或許代表了很多購房人的心態(tài)，前陣子這位朋友剛從東四環(huán)換房到了亦莊。問及為何搬家，答，房子更大了、亦莊也更適合居住。在他看來，周末帶著老人孩子去南海子公園逛逛，就和逛朝陽公園一般愜意。

       隨著亦莊周圍更多新盤的入市，區(qū)域溫度在逐漸升高。特別是在南海子公園的周圍，已經(jīng)聚集了一大批品牌房企，使亦莊成為了北京又一個標志性的高端改善區(qū)域。不僅如此，新機場的建設或落成也成了開發(fā)商及購房人看好亦莊的重要原因之一。

       但需要指出的是，亦莊的整體價格也因為匯集了眾多品牌開發(fā)商，處于相對較高的位置，目前區(qū)域新房價格大部分在6萬到7萬之間，像即將入市的北京城建·海梓府給出的報價是60000元/平方米左右。正是由于區(qū)域單價不低和戶型面積較大的因素，使得區(qū)域絕大多數(shù)可售項目都屬于非普通住宅，首付首套四成，二套八成。即便是區(qū)域可售的最小的90平方米住宅，按照首套計算，最低的首付門檻也達到了兩三百萬左右，而區(qū)域內(nèi)大部分改善型戶型，首付八成，甚至需要近千萬元的首付門檻。

       樓市出現(xiàn)“冷熱”分化 部分好房源仍需要找關系

       北京自從3·17新政以來，不斷出臺一些調(diào)控細則，堪稱360度無死角，樓市成交也明顯降溫。北青報記者走訪后發(fā)現(xiàn)，售樓處人頭攢動的景象不再，開盤樓盤去化率大幅度降低，而忙于處理“棄購”的樓盤卻增多了。

       不久前，位于昌平區(qū)某項目開盤，盡管當天去化超過70%，但在該項目工作人員看來，如果不是新政出臺，按照之前的客戶積累，這個項目開盤當天應該能賣得更好。開盤期間成交客戶大都趨于理性，“購房人已經(jīng)不像去年那樣搶房，開盤期間的成交，也是建立在前期開發(fā)商長時間蓄客的基礎上”。銷售人員坦言，樓市整體降溫的趨勢愈加明顯，尤其是投資買房人，大部分被擋在了市場之外。

       市民李先生就透露，最近他都忙著跟自己剛認購的某樓盤置業(yè)顧問商量退房事宜。他說，他原本是和兩個朋友一起湊齊首付投資買房，但二套房認定標準更嚴格以后，首付提升到八成，給他造成了更大的壓力，讓他覺得投資房產(chǎn)成本太高，又難以轉手，所以和朋友一商量決定退房了。

       成交量最能反映樓市的狀態(tài)，據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月第三周（5月15日-5月21日）北京商品住宅（不含保障房、自住房與商辦）共實現(xiàn)成交579套，環(huán)比減少41套。

       不過，在走訪售樓處時發(fā)現(xiàn)個有意思的現(xiàn)象，雖然市場整體降溫，但得益于調(diào)控，也出現(xiàn)了一部分低價的優(yōu)質(zhì)房源，這些房子普遍十分搶手，甚至“走關系”才能買到。

       東壩某改善型住宅項目不久前開盤，去年該項目在業(yè)內(nèi)的預測報價達到了10萬+，但最終以7萬多的價格入市。項目開發(fā)商的一位知情人士透露，連續(xù)報了幾次價格，都因為過高被打了回來，要求修改，最后不得不妥協(xié)開盤。最終的定價甚至低于周邊二手房的報價，因此也受到了不少購房人的關注。很多房源都需要找關系，打招呼才能買到。

       除此之外，昌平某新盤項目也同樣出現(xiàn)了類似的情況，該項目原本主打大戶型平層和庭院，但最終在開盤前開發(fā)商加推了一部分90平方米左右的小戶型。該項目一位銷售人員透露，雖然項目整體報價同樣被政府嚴格控制，單價并不高，但由于主打大戶型，總價較高、首付較高的因素使得不少前期積累的客戶都在調(diào)控后流失了。而新加推的這部分小戶型，則受益于單價被政府控制，總價低、首付低，在還未開盤的時候，就已經(jīng)被內(nèi)部的關系戶預訂一空。

       不難看出，雖然樓市整體正在經(jīng)歷調(diào)控，但也同樣出現(xiàn)了一些“撿漏”買房的機會。尤其是價格被壓制的新房項目，開始受到購房人的密切關注。

       新盤供應短期難突破

       樓市雖然出現(xiàn)了一些冷熱分化，但優(yōu)質(zhì)的受追捧的房源數(shù)量太少，并不會對整體趨冷的樓市產(chǎn)生什么影響。樓市的整體供應也依舊保持在極低的水平。

       從5月份取證情況來看，去年5月北京共有12個住宅項目取得預售許可，可提供住宅產(chǎn)品3751套；而今年5月截至21日僅有5個項目成功取證，新增住宅產(chǎn)品僅954套。

       郭毅分析認為，自調(diào)控之后北京住宅市場成交持續(xù)處于低迷狀態(tài)。北京自3月份新政出臺之后，各類“查漏補缺”的措施仍在陸續(xù)出臺，近日又要求配偶或子女需具備購房資格才可單獨擁有產(chǎn)權。而從環(huán)京來看，近期河北保定在土地出讓當中規(guī)定，購房者取得不動產(chǎn)權證后10年內(nèi)不得買賣，這一規(guī)定也被稱為“最嚴土地新規(guī)”。由此可以看出，全國范圍內(nèi)樓市政策收緊趨勢仍在延續(xù)，而“候補”政策也依然充裕，嚴厲調(diào)控政策的打壓下，年內(nèi)樓市的低迷狀況難現(xiàn)轉機。

       偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉也表示，隨著樓市調(diào)控的從緊，政府現(xiàn)在對新房項目拿證和銷售有著嚴格的管理，價格過高、不合要求的項目在取證上存在一定難度。與此同時，限購、限貸從緊，首付比例和貸款利率提高，使得置業(yè)升級成本大幅增加，需求大幅減少。供需兩端的萎縮，使得北京新房市場持續(xù)在低位徘徊。

       另外，價格方面也相對平穩(wěn)，從5月取證的5個項目價格情況來看，其中北京壹號莊園(樓盤資料)與陽光城京兆府領證價格均在57000-79000元/平方米之間，翡翠公園(樓盤資料)在54000-79000元/平方米之間，而遠洋天著(樓盤資料) 春秋與澤信公館(樓盤資料) 則分別為75000元/平方米及77000元/平方米左右。

       雖然受到預售價格管控的限制，取證項目價格基本都在8萬元以內(nèi)，但大部分也都處于7萬元-8萬元之間的價格段。亞豪機構市場總監(jiān)郭毅分析認為，近兩年高價地使得中高端項目已成為新房市場的主力，而這部分項目受制于資金成本的壓力，推盤意愿相對更加強烈，因此這類中高端產(chǎn)品仍將在中長期內(nèi)占據(jù)市場供應的主導。