樓市長效機制終于來了 住建部打響了重要一槍
發(fā)布時間：2017-05-22 來源：wind資訊 編輯：于洪碩
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摘要：正在熱播的電視劇《歡樂頌》就像一面鏡子，先不論這面鏡子公正不公正，但是照出了這個社會的各種癥結(jié)，從房子到職場到婚戀觀等等，每個人都能看到自己關心的話題。
樊勝美的吶喊：“房子，房子！”
劇中的樊勝美提到，她們?nèi)撕献獾母邫n小區(qū)房租一個月8000，一季度物業(yè)費1080。這樣算下來，一年房租96000，一年物業(yè)費4320，每人每月均攤2787元。其實以現(xiàn)在的房租情況看，上海很難能租到這樣一個三居室、帶電梯、性價比這么高的房子了。
隨著一二線城市房價一年多以來的暴漲，火爆的樓市經(jīng)過輪番調(diào)控之后，房價雖有回落的趨勢，但仍舊處于高位，漂族們不得不面臨房東大幅漲房租的情況。據(jù)有關統(tǒng)計分析，目前我國大概有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%。這當中以新就業(yè)的大學生和外來務工人員為主要群體，鏈家研究院院長楊現(xiàn)領表示，未來中國將有約2億人進入租房市場，到2030年，租賃人口達2.7億人。
而住建部最新發(fā)布管理條例征求意見稿，對住房租賃的各方進行了詳細的權(quán)責界定。這是全國首個關于住房租賃和銷售的條例法規(guī)，除了穩(wěn)定房價預期，政府對房東、中介采取了更為嚴格的監(jiān)管措施，目的是保護承租人的利益，形成穩(wěn)定而長期的租賃市場。
21世紀經(jīng)濟報道指出，房地產(chǎn)長效機制需要三項立法安排：一項是房地產(chǎn)稅法（不會在本屆人大任期內(nèi)出臺）；一項是住房法，或者叫基本住房法，主要是保障居民基本住房權(quán)的問題；還有一項，就是住房租賃法。
該征求意見稿的發(fā)布，是建立房地產(chǎn)長效機制的重要組成部分。
住房“租賃時代”，租房者美好時代要來了？
5月19日晚間，住建部發(fā)布關于《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》公開征求意見的通知。財經(jīng)韜略總結(jié)道，這個“征求意見稿”最大的看點，是對“房屋租賃”的各方，進行了詳細的權(quán)責界定，它昭示著中國房地產(chǎn)即將開啟一個新時代：租賃時代！
整個征求意見稿，對于租房買房有詳細的規(guī)定，尤其是對于租客利益有很多保護措施，保護租房者的合法權(quán)益，解決房東過于強勢的問題。不僅房東要尊重租房者，政府也要尊重租房者。
這個條例，租房者將獲得哪些紅利：
1、出租人應當遵守法律、法規(guī)的規(guī)定出租住房，確保出租的住房符合安全要求，滿足基本使用功能。
2、出租人不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅(qū)逐承租人，收回住房。
3、住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金。
4、鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同。
5、當事人應當在住房租賃合同中約定租賃期限。對租賃期限約定不明確，出租人解除住房租賃合同的，應當提前三個月通知承租人。
6、住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于三年。
7、辦理住房租賃備案后，租賃期限屆滿時承租人享有同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。
8、出租人收取押金的，應當在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額和返還時間。除住房租賃合同約定的情形外，出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的，應當承擔舉證責任。
9、未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自進入租賃住房。
10、出租人在租賃期限內(nèi)不得解除住房租賃合同，但承租人有下列情形之一的除外。（比如拖欠租金、擅改結(jié)構(gòu)等）
11、出租人出租住房，應當符合單間租住人數(shù)和人均租住面積的標準。具體標準由直轄市、市、縣人民政府制定。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間，不得出租用于居住。
12、經(jīng)備案的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩(wěn)定住所的憑證。承租人可持備案的住房租賃合同依法申領居住證，并享受規(guī)定的基本公共服務。
韜略財經(jīng)指出，在12項紅利里，11項由房東提供，主要解決了房東過于強勢的問題。
在去年底召開的中央經(jīng)濟工作會議上，明確提出要加快住房租賃市場立法，加快機構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展。今年初，國務院將住房租賃市場立法作為深化改革急需的項目，列入今年的立法工作計劃。
韜略財經(jīng)認為，要想真正開啟“租賃時代”，僅僅讓房東讓渡權(quán)利是遠遠不夠的，核心是政府要賦予租房者更多的權(quán)利。說白了，就是讓租房者可以享受到購房者、戶籍人口同樣的公共資源、公共服務。
這也將是市場萬分關注的改革方向。
此外，征求意見稿對住房銷售在銷售條件、銷售程序等作了一般性規(guī)定，特別是強化了對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售住房行為的監(jiān)管。
規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售住房條件，在取得預售許可證后，應當在十日內(nèi)在房產(chǎn)管理部門網(wǎng)站和銷售現(xiàn)場一次性公開全部準售住房及每套住房價格，并對外銷售。規(guī)范房企住房銷售行為，不得發(fā)布虛假信息、哄抬房價、捂盤惜售、標價外加價等12項明確禁止的行為。
為整治中介市場亂象，意見稿規(guī)定了中介機構(gòu)和從業(yè)人員不得捏造散布不實價格信息、炒賣房號、發(fā)布虛假房源信息、捆綁收費、賺取差價、違規(guī)提供購房融資、為當事人規(guī)避稅費提供便利等11項禁止性行為。
房租與房價的畸形關系
方正證券任澤平此前研報中曾分析指出，目前中國主要城市的靜態(tài)租賃回報率為2.6%，一線城市在2%左右，低于二三線城市。根據(jù)國際租售比合理區(qū)間推斷，靜態(tài)租賃回報率為4%--6%，中國水平遠低于國際標準水平。
樓市的長效機制終于來了！住建部打響了重要一槍
在大城市里，租房和買房出租的人具有非常大的財富差距，因此在富人買房、窮人租房的社會里，租房群體可承受的房租非常有限。因此一旦房租往上漲一點，需求會回落得很快，這可能也是房租上漲不如房價的根本原因。
此外，中國的房地產(chǎn)并非僅有簡單的居住功能，而是一個捆綁著很多資源的綜合價值體。房子跟戶口掛鉤，房子的位置也決定了住戶所享受的各種公共資源的優(yōu)劣。一旦外來者在大城市買房落戶后，就可以享受大城市的更多政府保障，且教育及醫(yī)療資源更加豐富。
美國等發(fā)達國際的住房平均租金回報率在7%左右，中國房地產(chǎn)租賃市場的嚴重發(fā)展不足，過低的租金回報率激發(fā)了炒作行為的盛行。
整治不健康租賃市場 一定程度擠壓房價泡沫
由于在房屋租賃市場中，租房者常常扮演著“弱勢群體”的角色。在這個遠談不上客戶友好型的市場中，承租人不得不想盡辦法“飛越瘋?cè)嗽骸保挥袡C會就轉(zhuǎn)戰(zhàn)購房市場，買下自己的蝸居才算安心，即使為此背上高額債務也在所不惜。因此，可以說并不健康的租賃市場和投機式購買一起催生了房價泡沫。
國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份全國15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落，說明三月中下旬以來出臺的調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)。不過雖然結(jié)果類似，但從上而下的政府調(diào)控和從下而上的房企降價并不能畫上等號。一旦政策力度有所放緩，那么房價就有可能再次抬頭。
因此比起“限購、限貸、限價、限售”等需求端措施，大力發(fā)展和規(guī)范房屋租賃市場，從而增加房屋“供應池”的做法，是符合市場規(guī)律的柔性手段。在擠泡沫、讓市場重歸正常軌道的過程中，進一步健全購租并舉的住房制度勢在必行。而將要出臺的條例就旨在規(guī)范住房租賃行為，保護當事人合法權(quán)益，保障交易安全。讓租房者更安心。
租賃是經(jīng)濟發(fā)展大勢所趨 萬億級租房市場洞開
“未來3~5年，中國將有約2億人進入租房市場，租金規(guī)模將超過1.5萬億元人民幣，中國未來的租房市場空間巨大�！辨溂已芯吭涸洪L楊現(xiàn)領在2016年《租賃崛起》報告分享會上表示。該報告更是預測，未來10年，我國租房市場租金交易額將接近3萬億元，租賃人口近2.3億人;到2030年，租金交易額將達4.6萬億元，租賃人口達到2.7億人，一線城市租金交易額將超萬億元。
2016年6月，國務院辦公廳出臺《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》明確，到2020年，基本形成供應主體多元、經(jīng)營服務規(guī)范、租賃關系穩(wěn)定的住房租賃市場體系。其中，發(fā)展住房租賃企業(yè)擺在培育市場供應主體首要位置。
而發(fā)達國家經(jīng)驗也表明，城市經(jīng)濟越發(fā)達，其房價水平越高，帶來的購房壓力相應越大，租房就成為居民滿足居住需求的主要途徑。據(jù)有關調(diào)查顯示，我國住房自有率常年維持在70%以上的水平，遠高于西方發(fā)達國家。我國主要是通過自建房屋和購買商品房的形式來滿足居民的住房需求。而相對經(jīng)濟較為發(fā)達的美國、英國、法國、德國和日本，其住房自有率分別在50~70%左右，其中德國更是在50%以下，大部分人群以租賃為主要的居住方式。
日前，湖北、廣西等地陸續(xù)出臺關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見，提出對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構(gòu)和個人落實稅收優(yōu)惠政策支持�？梢韵胍姡磥�2~3年，金融、財稅、土地、市場監(jiān)管等多策并舉，租賃市場是房地產(chǎn)市場中唯一享有政策紅利的領域。
“千年大計”的雄安新區(qū)還肩負著探索房地產(chǎn)發(fā)展新道路的重任。甚至有知情人士透露，雄安新區(qū)未來或?qū)⒃囆泄饬夥磕Ｊ�，以便遏制高房價，吸納人才。
樓市健康發(fā)展還需政策頂層設計
21世紀經(jīng)濟報道發(fā)表評論文章指出，房地產(chǎn)長效機制需要三項立法安排：
一項是房地產(chǎn)稅法。第十二屆全國人大五次會議大會發(fā)言人傅瑩3月4日說，房地產(chǎn)稅法的確已列入本屆人大五年立法規(guī)劃，但今年沒有把房地產(chǎn)稅法提請人大常委會審議的安排。這意味著外界關注的房地產(chǎn)稅法不會在本屆人大任期內(nèi)出臺。
一項是住房法，或者叫基本住房法。這部法律也討論很長時期了。主要是保障居民基本住房權(quán)的問題。
一項是住房租賃法。住房租賃是房地產(chǎn)市場的重要部分。居民實現(xiàn)基本住房權(quán)，可以是購買，也可以是租賃。在全球主要經(jīng)濟體里，中國是個人住房擁有率最高的國家，國人喜歡買房的文化固然是一個重要原因；但另一方面，恐怕也與租房住，很多權(quán)利無法保障密切相關。
此次《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》公開征求意見，是建立房地產(chǎn)長效機制的重要組成部分。加快形成長效機制，將有利于解決房地產(chǎn)市場現(xiàn)存的一些深層次矛盾和問題。比如，要告別“土地財政”，與之相配套的財稅制度、土地供應制度等方面的改革等等。
總體看，從三月中下旬以來，針對超出正常熱度的房地產(chǎn)市場，從部委到地方相繼出臺了一系列的政策與措施給市場降溫。這些政策和措施取得了不錯的效果，但此類“補丁式”政策雖然能夠滿足即時的需求，但層層摞起來的“補丁”卻遠談不上將政策的整體效果最大化。因此為了樓市長期健康發(fā)展，還需要政策制定方面進行頂層設計，從“房子是用來住的，不是用來炒的”這一基本點出發(fā)，對以往的政策進行系統(tǒng)規(guī)劃和梳理，并為今后的市場發(fā)展留出空間。
