摘要：調(diào)控層層加碼，樓市逐步降溫。但在一級土地市場，品牌房企拿地積極性不改。5月15日，國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，前4月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積5528萬平方米，同比增長8.1%，增速比1-3月份提高2.4個百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款2104億元，增長34.2%，增速提高17.5個百分點(diǎn)。

       從單個房企來看，多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過去的4月，保利、龍湖等多家房企拿地金額均在100億元以上，其中，碧桂園已連續(xù)5個月拿地金額過百億，中海也已連續(xù)2個月拿地過百億。

      房企拿地從而增加土地儲備，顯示出對樓市后市的強(qiáng)烈信心。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，歸根結(jié)底還是錢多，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈非常安全。整體看，信貸雖然在逐漸收緊，但收緊后的數(shù)據(jù)只是逐漸回歸2016年歷史最寬松之前的常態(tài)，只是逐漸穩(wěn)健，而不是趨緊。

      盡管房地產(chǎn)市場利潤率的下滑成為現(xiàn)實(shí)，但是房企的競爭仍處于“白熱化”，充足的土地儲備是企業(yè)擴(kuò)張的保證，“多拿地、拿好地”成為房企規(guī)�；�競爭的關(guān)鍵所在。

      房地產(chǎn)投資增速加快

      根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資27732億元，同比增長9.3%，增速比1-3月份加快0.2個百分點(diǎn)，其中住宅投資增長10.6%。房屋新開工面積48240萬平方米，同比增長11.1%，其中住宅新開工面積增長17.5%。全國商品房銷售面積41655萬平方米，同比增長15.7%，其中住宅銷售面積增長13.0%。全國商品房銷售額33223億元，同比增長20.1%，其中住宅銷售額增長16.1%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積5528萬平方米，同比增長8.1%。4月末，全國商品房待售面積67469萬平方米，比3月末減少1341萬平方米。

      在一線及熱點(diǎn)二線城市頻頻出臺調(diào)控政策的情況下，今年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速依然在加快。對此，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人邢志宏認(rèn)為，這種現(xiàn)象與去年的延續(xù)效應(yīng)是分不開的�！叭ツ耆珖�的商品房銷售面積增長了22.5%，使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了比較強(qiáng)的景氣局面，很多房地產(chǎn)企業(yè)加大了投資力度，很多在建項(xiàng)目仍在進(jìn)行，投資項(xiàng)目有周期性，一旦開工了以后需要延續(xù)一段時(shí)間”，因此他表示，目前房地產(chǎn)投資的增長是這種周期的延續(xù)。

      此外，邢志宏也指出，投資增加也與土地和房屋的供應(yīng)情況有關(guān)：“房地產(chǎn)現(xiàn)在正在進(jìn)行分類調(diào)控，一線城市為了抑制房價(jià)過快上漲，也加大了土地和房屋的供應(yīng)力度�！毙现竞瓯硎�，房地產(chǎn)投資的增加是在多重原因和背景下出現(xiàn)的，有關(guān)其后續(xù)走勢情況，統(tǒng)計(jì)部門也會進(jìn)一步觀察。

      前4月多家房企拿地金額過百億

      某研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，前4月從拿地金額來看，碧桂園和保利繼續(xù)穩(wěn)居前兩位，首開、遠(yuǎn)洋晉級前10。另據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，今年前4月，拿地超過百億的房企合計(jì)18家。

      以4月份為例，房企拿地?zé)岫认破鹆私衲暌詠淼男「叱薄Ｍ�策咨詢研究部�?shù)據(jù)顯示，4月，保利、龍湖、中海、首開、碧桂園、萬科等品牌房企拿地金額均在100億元以上，其中，碧桂園甚至已連續(xù)5個月拿地金額過百億。

      調(diào)控期是逆市布局的好時(shí)機(jī)，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，調(diào)控已進(jìn)入深水區(qū)，樓市周期性下滑開始顯現(xiàn)，在這種狀態(tài)下土地價(jià)格會越來越理性，很多房企在這個階段都會選擇加速拿地。

      房企拿地?zé)崆楦邼q，有著多重因素。其中，經(jīng)歷了2016年這樣的銷售大漲年份之后，多家房企需要積極“補(bǔ)倉”，從而增加土地儲備，以便于后續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)，這也被認(rèn)為是最主要的動力之一；其次，在行業(yè)競爭加劇的背景下，土地價(jià)值更為凸顯。此外，充裕的資金，以及地方政府增加土地供應(yīng)的環(huán)境，也間接促成這波拿地?zé)�。對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，歸根結(jié)底還是錢多，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈非常安全。整體看，信貸雖然在逐漸收緊，但收緊后的數(shù)據(jù)只是逐漸回歸2016年歷史最寬松之前的常態(tài)，只是逐漸穩(wěn)健，而不是趨緊。

      差異化的土地供應(yīng)

      某研究院監(jiān)測的50個城市4月份不包括工業(yè)用地的土地成交面積環(huán)比下降了四分之一，相比去年同期也減少了10%，當(dāng)前的土地成交規(guī)模弱于2010-2013年的水平。而在監(jiān)管部門對高杠桿資金進(jìn)行嚴(yán)厲管制的大背景下，土地市場相對降溫，溢價(jià)率開始收窄。從均值來看，50個城市土地成交平均溢價(jià)率為35%，環(huán)比減少17個百分點(diǎn)，同比減少27個百分點(diǎn)。

      根據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)，房企對土地的激烈爭奪正從大城市向大城市周邊的三線城市轉(zhuǎn)移。如嘉興成為4月份土地溢價(jià)率最高的城市，溢價(jià)率達(dá)到了近2倍。此外如佛山、大連、青島、溫州、鎮(zhèn)江等城市的溢價(jià)率都超過了75%。

      某研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，4月份的土地成交面積有所減少，這與當(dāng)月的土地供應(yīng)規(guī)模減少有關(guān)，隨著國土部門在4月份明確提出土地供應(yīng)分類調(diào)控思路，預(yù)計(jì)需求強(qiáng)勁的城市土地供應(yīng)將會增加。

      今年4月6日，住建部和國土部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，要求商品住房庫存消化周期12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

      據(jù)某研究院的數(shù)據(jù)顯示，4月份土地出讓面積最多的幾個城市為北京、鄭州、武漢、成都等，成交面積前10的城市均位于房價(jià)較高的熱點(diǎn)一二線城市，合計(jì)土地成交面積占50個城市全部成交的六成以上。