摘要：3月17日開始，北京地區(qū)密集出臺(tái)系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施。數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控政策效果明顯。5月9日，北京銀監(jiān)局發(fā)布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，4月第二周至第四周，北京市個(gè)人住房貸款審批數(shù)量分別為4456筆、3944筆、3188筆，周環(huán)比連續(xù)下降，其中第三周、第四周周環(huán)比分別下降11.5%、19.2%。這三周累計(jì)發(fā)放的11588筆個(gè)人住房貸款總金額是153.28億元，周均環(huán)比下降20%。其中11.85億元為“3·17”新政實(shí)施后完成網(wǎng)簽的房貸，有9.76億元為首套房首次貸款，占比達(dá)到82.4%，政策落地效果明顯。

       梳理發(fā)現(xiàn)，這輪調(diào)控中，北京的不少政策與信貸有關(guān)。比如，開始實(shí)施認(rèn)房又認(rèn)貸及貸款記錄，無論有房還是有過貸款記錄均會(huì)影響到在京購(gòu)買住宅的貸款成數(shù)。離婚一年以內(nèi)的房貸申請(qǐng)人，即便購(gòu)房人在辦理離婚過程中已經(jīng)將名下房產(chǎn)歸于另一方，且無貸款記錄，依然將被視為二套房。

       其次，大幅提高二套房首付比例。購(gòu)買普通自住房的首付款比例不低于60%，購(gòu)買非普通自住房的首付款比例不低于80%。

       此外，北京地區(qū)各銀行也普遍提高房貸利率。五一之后，多家銀行首套貸款利率提升到基準(zhǔn)利率；二套房貸利率從原來的1.1倍提高至1.2倍。貸款最長(zhǎng)期限從30年變?yōu)?5年。

       在這樣的嚴(yán)格調(diào)控下，很多以前能想辦法享受首套房貸利率的家庭現(xiàn)在只能按二套房貸申請(qǐng)，首付款資金需要大幅增加數(shù)百萬，月供的增加也相當(dāng)明顯。在這樣的壓力下，不少家庭只能放棄購(gòu)房。

       與銀監(jiān)局發(fā)布的貸款數(shù)據(jù)一致，北京二手房簽約已經(jīng)開始全面下行。“3·17調(diào)控”后的市場(chǎng)影響逐漸傳遞到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上�！�3·17”政策執(zhí)行一個(gè)多月來，市場(chǎng)全面降溫，成交量跌幅超過了7成。

       分析：買方市場(chǎng)跡象逐漸出現(xiàn)

       中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，3月開始的這一輪樓市調(diào)控的主要政策就是恢復(fù)認(rèn)房又認(rèn)貸，各地樓市快速降溫，市場(chǎng)成交退燒后，房地產(chǎn)信貸收緊逐漸使得市場(chǎng)成交繼續(xù)回落。各地樓市調(diào)控的原則基本都是打擊投資，抑制改善，保護(hù)剛需，市場(chǎng)信貸發(fā)放比例中首套房比例明顯上升。

       從銀行的資金情況看，最近資金成本明顯上漲，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)收緊，這種情況下，信貸繼續(xù)從過去的首套房95折收緊是趨勢(shì)也是必然，北京各種調(diào)控下，房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整的可能性大漲，這種情況下，銀行對(duì)抵押品的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)將提高，各家銀行預(yù)計(jì)后續(xù)將繼續(xù)收緊房地產(chǎn)的額度與提高房地產(chǎn)貸款的價(jià)格。

       值得注意的是，市場(chǎng)最關(guān)心的房?jī)r(jià)目前并沒有明顯下降。張大偉稱，當(dāng)下的買賣雙方還在博弈過程中，除個(gè)別置換客戶急售降價(jià)外，大部分價(jià)格處于平穩(wěn)狀態(tài)。市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)主要體現(xiàn)了前期高報(bào)價(jià)項(xiàng)目，回歸正常。市場(chǎng)也從過去的完全賣方市場(chǎng)回歸到現(xiàn)在的逐漸出現(xiàn)買方市場(chǎng)跡象。整體看，2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期已經(jīng)明確。從房?jī)r(jià)變動(dòng)的角度看，當(dāng)下市場(chǎng)也逐漸會(huì)在2季度-3季度出現(xiàn)明顯的價(jià)格調(diào)整。