摘要：最近大家都在關(guān)注市場(chǎng)層面和政策面的消息,哪里房?jī)r(jià)又漲了,雖然調(diào)控了但房?jī)r(jià)還是沒有抑制住啦,因此調(diào)控?zé)o用論甚囂塵上。

       今天各大平臺(tái)都在解讀4月27日的中央政治局會(huì)議,傳達(dá)的信號(hào)是什么。

       其實(shí)沒什么實(shí)際的,就是提到房地產(chǎn)要加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

       這個(gè)偏宏觀,現(xiàn)在反正都是意淫解讀,沒多大意義,等出臺(tái)了再分析。

       我們關(guān)注點(diǎn)實(shí)際的。

       房貸開始收緊

       北京、深圳、上海的房貸行情,基本上都收緊了,貸款利率提升,額度縮減,審批時(shí)間明顯延長(zhǎng)。

       除了利率折扣上升,從85折到9折,95折外,銀行的房貸額度明顯收緊,深圳從3月份開始,銀行一到20號(hào)之后,就沒有額度放出來了。有一些非正規(guī)的業(yè)務(wù),比如轉(zhuǎn)按揭,房子抵押在A銀行,想轉(zhuǎn)去B銀行貸款,套出升值的空間,這種業(yè)務(wù)好幾個(gè)銀行都沒有額度放。

       北京的房貸審批時(shí)間,現(xiàn)在一般要3個(gè)月以上。

       今天還有個(gè)新聞,北京多家中介機(jī)構(gòu)已將北京的商住房房源全部下架,銀行對(duì)個(gè)人購(gòu)買商住類項(xiàng)目,在3月27日后買的,暫停貸款請(qǐng)求。這就導(dǎo)致很多購(gòu)買商辦類已網(wǎng)簽的購(gòu)房者,開始急于退房,擔(dān)心砸手里。北京起碼有60萬(wàn)套商辦類商業(yè),而九成都是個(gè)人購(gòu)買,現(xiàn)在不允許賣給個(gè)人了,買賣沒有市場(chǎng),開發(fā)商也要哭死。最大影響是,存貨會(huì)越來越高,開發(fā)商的投資無法套現(xiàn),肯定會(huì)影響開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)。

       影響房?jī)r(jià)最重要的因素就是房貸,你看當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)變化,盯緊房貸就行了。

       融資成本明顯上升

       最近,信托公司的人告訴我,房企和政府平臺(tái)公司的融資成本都大幅度提高了。比年初的融資成本高了1-2個(gè)點(diǎn),百?gòu)?qiáng)房企的前50強(qiáng)融資利率到了7-8.5%,后50強(qiáng)是8.5%-10%。

       信托的錢主要是來自銀行、保險(xiǎn)或者賣給老百姓融資,比如某銀行看好信托要投的一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,所需資金5個(gè)億,那該銀行就直接花5個(gè)億買了這個(gè)信托產(chǎn)品,這種就屬于表外業(yè)務(wù)。

       過去這種項(xiàng)目是監(jiān)管不到的,那現(xiàn)在要監(jiān)管了,如果你的項(xiàng)目不太看好,那后續(xù)銀行就不允許買這個(gè)產(chǎn)品了,其實(shí)相當(dāng)于抽貸。

       不光是房企,現(xiàn)在就連政府平臺(tái)發(fā)的公司債年利率都已經(jīng)升到了7%左右,也就是城投債,這種向來是銀行爭(zhēng)寵對(duì)象,因?yàn)橛姓�府信譽(yù)背書,但連這個(gè)的成本都上升了,可見利率上升的趨勢(shì)開始明確了。

       上一輪信托融資成本上升,還是在2011、2012年,那時(shí)候信托非�；鸨�,發(fā)行利率11%、12%,甚至15%、18%都有,往往銀行信貸收緊時(shí),信托業(yè)務(wù)就忙了。

       而房企減少信托的融資是從2014年-2015年開始,因?yàn)檎�策放開,很多房企可以發(fā)公司債了,銀行去買房企的公司債,比信托的成本明顯要低。

       為什么成本會(huì)升高呢?

       從去年下半年開始,信托的業(yè)務(wù)又有所增加,因?yàn)?0月份開始,市場(chǎng)又變了。

       第一,主要還是央行“縮表”引發(fā),一季度央行資產(chǎn)負(fù)債表從1月末到3月末,2個(gè)月時(shí)間就收縮了1.1萬(wàn)億,錢少了,融資的利率自然就提高了。

       第二、現(xiàn)在銀監(jiān)會(huì)的各種核查,監(jiān)管,要看你的放貸合不合規(guī),合不合法,如果過去有違規(guī)放貸的,那后面就要收回來不能續(xù)貸了,這也是抽貸。

       這幾年銀行亂象很多,比如發(fā)同業(yè)存單去買理財(cái)產(chǎn)品,直接套利。看上去資金增加了很多,其實(shí)都是在銀行之間空轉(zhuǎn)�，F(xiàn)在銀監(jiān)會(huì)的監(jiān)管,突然要把這種套利掐死。

       收縮這些表外業(yè)務(wù),就是回到表內(nèi)來,表內(nèi)就要受監(jiān)管指標(biāo)約束,如存款準(zhǔn)備金率,繳存增多,同等情況下M2減少,貨幣乘數(shù)下降。緊縮時(shí)代開啟,股市樓市都不好過。

       會(huì)有什么影響?

       房企的融資渠道,從去年10月份開始,明顯收窄,比如銀行的理財(cái)產(chǎn)品,也不能貸給房企了,已經(jīng)審批通過的,款還沒放出去的,都被暫停。

       還有一些房企融資創(chuàng)新的工具,比如說以商品房購(gòu)房尾款應(yīng)收賬款為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行ABS(資產(chǎn)支持計(jì)劃)融資也基本上暫停了。

       但是房企現(xiàn)在還不太著急,因?yàn)檫@兩年房子賣的太好了,資金回款很好,賬面都躺著現(xiàn)金呢,急啥,所以現(xiàn)在除了被政府強(qiáng)壓價(jià)格,別想房企會(huì)主動(dòng)降價(jià)。

       但你到明年看看,房企會(huì)明顯開始感到日子難過起來了。

       監(jiān)管層對(duì)房企融資渠道的圍堵,都會(huì)影響到房企的資金鏈變緊,到時(shí)候疊加調(diào)控的影響顯現(xiàn),銷量下降,房企就會(huì)考慮降價(jià)回籠資金。

       簡(jiǎn)單說,就是到時(shí)候房?jī)r(jià)會(huì)降。

       比如恒大2015年發(fā)了500多億的公司債,5年到期,前三年只要還利息,第三年開始還本金,也就是到2018年要開始還本金了,最近恒大發(fā)的公司債成本都快10%了,比去年上升了三四個(gè)點(diǎn)。

       金融業(yè)的反腐,整頓正在鋪開,行業(yè)內(nèi)不寒而栗,行長(zhǎng)們都在顫抖呢。

       對(duì)房企而言,以前的項(xiàng)目,后面可能就貸不到款了,相當(dāng)于抽貸。

       融創(chuàng)、萬(wàn)科對(duì)后市都挺悲觀的,已經(jīng)提前在做準(zhǔn)備了。

       結(jié)論:調(diào)控顯效慢

       現(xiàn)在天天有人在群里說,沒看到房?jī)r(jià)降,調(diào)控沒用。因?yàn)檎{(diào)控的傳導(dǎo)顯效是需要時(shí)間的,畢竟信貸收緊還只是鈍刀子砍肉,而不是鋒利的刀子一刀下去,讓樓市硬著陸。

       但是你現(xiàn)在買進(jìn)去,我指的是一二線已經(jīng)大漲且經(jīng)過兩輪調(diào)控的城市,即使今年還在漲,但也一樣要站崗至少三年,尤其是投資,買了就要虧錢。