摘要：最近，安信證券首席經(jīng)濟學(xué)家高善文在北大光華高層管理論壇上拋出“房地產(chǎn)存貨去化即將結(jié)束”的觀點頗引人關(guān)注。

       當(dāng)前房地產(chǎn)還要不要去庫存？去庫存任務(wù)即將結(jié)束了嗎？這是近期衍生出來的一個新話題。

       最近，安信證券首席經(jīng)濟學(xué)家高善文在北大光華高層管理論壇上拋出“房地產(chǎn)存貨去化即將結(jié)束”的觀點頗引人關(guān)注。支撐其觀點的理由是：2016年以來，漲價潮從一線城市逐步擴展到二線城市，并開始擴散到一部分三線城市。

       聯(lián)系到跌宕起伏的2016年房地產(chǎn)市場：地王頻出，房價暴漲，樓市調(diào)控政策不斷升級，這些現(xiàn)象的出現(xiàn)似乎說明了當(dāng)下應(yīng)該增加房子供應(yīng)，而不是去庫存。但是，房價暴漲是否就意味著房地產(chǎn)去庫存即將結(jié)束？當(dāng)前中國的房地產(chǎn)庫存究竟有多大？哪些類型的房子庫存更嚴(yán)重？

      去庫存任務(wù)真的即將結(jié)束？

       高善文在北大光華高層管理論壇上稱，2016年以后存貨的去化轉(zhuǎn)入了一個極其明顯的加速過程，而這一加速過程在2016年下半年以后已經(jīng)進入到存貨去化的末期。

       得出這個結(jié)論的理由是：2016年以來，漲價潮從一線城市逐步擴展到二線城市，并開始擴散到一部分三線城市。這表明房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)非常明顯的供求失衡壓力，并且供求失衡壓力還在擴散。這非常清晰地顯示出房地產(chǎn)市場的去存貨過程開始轉(zhuǎn)入末期。

       “漲價非常劇烈的城市存貨處在非常低的水平。在大多數(shù)城市，存貨水平現(xiàn)在正在快速下降�！备呱莆恼f，“房地產(chǎn)存貨去化即將結(jié)束，表明制約經(jīng)濟發(fā)展一個非常重要的壓力正在枯竭�！�

       “這種觀點有失偏頗。2016年我國房地產(chǎn)總體庫存減少了3.2%，其中住宅庫存下降了11%。今年前3個月庫存同比減少了6.4%，其中住宅庫存下降了15%。從數(shù)據(jù)看，去庫存任務(wù)很艱巨�！�全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席、住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示， “不要因為一二線城市房價上漲庫存不足，就說去庫存任務(wù)即將結(jié)束或者完成了，當(dāng)前的去庫存任務(wù)依然很重�！�

       那么，我國的房地產(chǎn)庫存到底還有多少？

       國家統(tǒng)計局4月17日公布的數(shù)據(jù)顯示，3月末，商品房待售面積68810萬平方米，比2月末減少1745萬平方米。其中，住宅待售面積減少1643萬平方米，辦公樓待售面積增加3萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少84萬平方米。

       “從數(shù)據(jù)上來說，我們的庫存量依然很大，還有6.8億多平方米。對大部分房屋供需比偏高的城市，尤其對庫存積壓嚴(yán)重的三四線城市來說，去庫存任務(wù)依然艱巨。”顧云昌說。

       有業(yè)內(nèi)人士說，庫存量有多種統(tǒng)計口徑，目前主要有兩種：一是統(tǒng)計局給出的待售面積(指竣工一年以后沒有賣掉的房子面積)；另一種是指已經(jīng)開始銷售的房子的面積，“從銷售到竣工差不多得一年時間，加上竣工一年沒有賣掉的房子，共兩年時間，這個庫存數(shù)據(jù)遠(yuǎn)比統(tǒng)計局公布的大得多。所以，當(dāng)前我國的實際庫存量還很大�！�

       三四線城市推出升級版去庫存

       隨著全國性樓市調(diào)控政策不斷升級加碼，讓交易火熱的一二線城市樓市快速降溫，房價暴漲得到抑制；但是，很多三四線城市卻還在為去庫存“發(fā)愁”。

       今年四川、山東、湖南等很多省份依然將去庫存作為工作的重點。

       近期，四川省資陽市發(fā)布的“購房獎勵”政策頗為引人注目。

       3月初，資陽市政府發(fā)布《資陽市2017年房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展政策措施》，圍繞房地產(chǎn)去庫存工作，提出15條政策措施，目標(biāo)是年底商品住房庫存量下降10%。

       其中最核心的部分是，對2017年1月1日至12月31日期間在資陽中心城區(qū)(一城三區(qū))購買商品房的購房人，給予住房每套12000元、車庫每個2000元的獎勵。同時，對在第七屆房交會上成交的商品住房，另外給予購房人4000元每套的購房獎勵。

       這已經(jīng)是資陽連續(xù)兩年提高購房獎勵金額。

       山東的一些城市也出臺了去庫存措施。近期，濰坊市高新區(qū)對《濰坊高新區(qū)管委會關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的意見》進行適當(dāng)調(diào)整，新增稅收減免政策等多項優(yōu)惠措施。個人在高新區(qū)內(nèi)購買家庭唯一住房，面積為144平方米(含144平方米)以下的，給予實繳稅額25%的財政補貼。個人購買商業(yè)房或辦公用房用于創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的，財政補貼標(biāo)準(zhǔn)從每平方米240元提高至每平方米290元。

       湖南也加快了去庫存的節(jié)奏。3月17日，湘潭發(fā)布了《關(guān)于積極化解商品房庫存促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的補充意見》。相比2016年湘潭房地產(chǎn)去庫存政策，不僅加大了對特定征拆群體購房的獎勵力度，而且還拓寬了購買新建商品住房獎勵的適用范圍，如非湘潭市城區(qū)戶籍的外來人口，在市城區(qū)首次購買新建商品住房的，給予每平方米300元的購房獎勵等。另外，子女與父母在同一個小區(qū)購房的，給予每平方米200元的獎勵。

       今年的政府工作報告提出 “促進三四線城市去庫存，仍將是房地產(chǎn)市場調(diào)控主要任務(wù)”后，資陽、濰坊、湘潭等城市是在全國三四線城市中率先推出新一輪房地產(chǎn)刺激計劃的地區(qū)。而且，這些推出房地產(chǎn)去庫存政策的城市，無一例外都是在2016年去庫存政策基礎(chǔ)上的升級版。

       一邊是去庫存 另一邊在補庫存

       有意思的是，當(dāng)前三四線城市的房地產(chǎn)也出現(xiàn)了“冰火兩重天”格局：一邊是購房獎勵去庫存，另一邊是樓市限購接連加碼。沒錯，樓市限購說的就是環(huán)京津的河北樓市。近期，環(huán)京津“城市群”集體進入調(diào)控模式引起全國關(guān)注。

       梳理發(fā)現(xiàn)，自今年3月17日以來，石家莊、保定、廊坊、滄州、承德、唐山、秦皇島等7個設(shè)區(qū)市已先后發(fā)布樓市限購新政。

       顧云昌副主任解釋說：“我國的樓市調(diào)控政策不會‘一刀切’，會采取因地制宜、因城施策的原則。針對房價上漲明顯的城市，后續(xù)調(diào)控可能繼續(xù)加碼。但總體看，三四線城市的主要任務(wù)還是去庫存�！�

       我國的去庫存壓力究竟有多大？衡量庫存壓力有一個重要指標(biāo)，即庫存消化周期(也稱“存銷比”，存銷比=當(dāng)月新建商品住宅庫存面積/近6個月銷售面積的移動平均值)。當(dāng)存銷比持續(xù)下行，相關(guān)城市的房價上漲壓力會持續(xù)增加；而當(dāng)存銷比持續(xù)攀升，房價下跌的可能性則會增加。

       那么，我國的房地產(chǎn)存銷比達到多少比較合適？這個問題已經(jīng)有了答案。

       4月6日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部及國土資源部發(fā)布《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》(下稱《通知》)，提出強化住宅用地供應(yīng)“五類”調(diào)控目標(biāo)管理。其核心是以庫存消化周期分檔次，周期短的要擴大供地，周期長的要停止供地。

《通知》指出，各地要根據(jù)商品住房庫存消化周期，適時調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時序，對消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地；18～36個月的，要減少供地；6～12個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

       “很顯然，12個月到18個月庫存是最合適的�！鳖櫾撇�說，現(xiàn)在所說的去庫存主要是在三四線城市，特別是一些經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)的庫存量很大，而房價上漲過快的地方往往是庫存不足的地方，還要補庫存�！艾F(xiàn)在的任務(wù)是去庫存和補庫存相結(jié)合，兩部委出臺的文件恰恰證明了這一點”

       商業(yè)地產(chǎn)去庫存任務(wù)更艱巨

       中央文件主要提的是住宅地產(chǎn)的庫存，并沒有提商業(yè)地產(chǎn)的庫存。

       但是，隨著電商與現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展，傳統(tǒng)商業(yè)模式受到較大沖擊，商業(yè)營業(yè)用房待售面積不減反增，去庫存壓力依然很大。

       國家統(tǒng)計局發(fā)布的今年1—3月份房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，和去年同期相比，庫存總體下降了6.4%，住宅庫存下降了15%，而商業(yè)地產(chǎn)的庫存不僅沒有減少，反而增加了，其中辦公樓增加了11.6%，商業(yè)營業(yè)用房增加了6.2%。

       顧云昌說，“現(xiàn)在去庫存工作有一個現(xiàn)象值得關(guān)注，就是總體庫存在下降，特別是住宅的庫存比例下降得比較快，但商業(yè)地產(chǎn)庫存壓力依然很大。商業(yè)地產(chǎn)的庫存應(yīng)該引起我們的高度重視�！�

       統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1—3月份我國的住宅待售面積是39082萬平方米，商業(yè)地產(chǎn)的待售面積是19802萬平方米，從數(shù)據(jù)上看，住宅的待售面積遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)的待售面積，但是，顧云昌提醒：“由于房地產(chǎn)銷售量中住宅占比很高，而商業(yè)地產(chǎn)銷量占比低，因此，總體看，商業(yè)地產(chǎn)的庫存比住宅還嚴(yán)重，也更可怕�！�

       可以肯定的是，2017年的去庫存要想取得進一步成效，商業(yè)地產(chǎn)的庫存去化不容忽視。