摘要：鄭永年是著名學(xué)者，現(xiàn)任新加坡國立大學(xué)東亞研究所所長、中國華南理工大學(xué)公共政策研究院學(xué)術(shù)委員會主席等職。他的著作以視野廣闊、觀點犀利而著稱，被認為是當(dāng)代最具影響力的思想家之一。

       房地產(chǎn)市場成永恒話題

       很多年里，中國的房地產(chǎn)市場不僅已經(jīng)成了中國民眾、管理者和發(fā)展商的永恒話題，而且也是國際投資者和投機者的深切關(guān)注對象。不同的人群對中國房地產(chǎn)的市場表現(xiàn)出不同的情緒，或者憂慮，甚至恐慌。

       更為嚴重的是，對房地產(chǎn)投機的巨額利益，也正在促使企業(yè)大舉進軍這個產(chǎn)業(yè)。

       房地產(chǎn)市場存在的巨大泡沫，已經(jīng)成為中國經(jīng)濟的一大隱憂，而房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟的重要性也不容置疑。

       正因為如此，有關(guān)部門有足夠的理由要擔(dān)憂房地產(chǎn)。前面有日本的例子。上世紀80年代末和上世紀90年代初，日本房地產(chǎn)泡沫解體之后，日本經(jīng)濟在此后的20多年里沒有走出陰影。海內(nèi)外，早就有很多人在討論中國是否會步日本模式后塵的問題。之后又有迪拜世界事件。房地產(chǎn)無疑已經(jīng)成了中國經(jīng)濟的緊箍咒。因此，有關(guān)部門一直不敢有絲毫的松懈。

       多年來，盡管有關(guān)部門也對房地產(chǎn)市場多有不滿，但一旦當(dāng)房地產(chǎn)遇到危機時，必出手相救。金融危機之后，政府出臺的龐大應(yīng)付危機的資金，也有很大一部分流向房地產(chǎn)。毫不夸張地說，房地產(chǎn)已經(jīng)綁架了經(jīng)濟。

       供求之外還有問題

       到底是什么原因造成了中國房地產(chǎn)這種荒謬的局面呢？更深一步講，癥結(jié)的原因已經(jīng)轉(zhuǎn)向了土地供應(yīng)市場。的確，就土地而言，長期以來，存在寡頭式壟斷，限制土地的供應(yīng)量。同時，現(xiàn)有制度也阻礙著競爭性土地供應(yīng)市場的形成，由此提高了土地價格，為了消化高價土地，發(fā)展商就抬高房價。這似乎很合乎經(jīng)濟邏輯。

       多少年來，人們所聽到的似乎也只有經(jīng)濟學(xué)家的聲音，那就是供求關(guān)系。但供求關(guān)系已經(jīng)很難解釋今天中國的房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀了。很簡單，如果求大于供，那么就不會有那么大量的空置房了；如果供大于求，那么，就不會有那么多的人買不起房了。那么，在供求關(guān)系之外，還出了什么問題呢？

       房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的形成當(dāng)然有很多原因。最大的因素莫過于發(fā)展房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)思想的嚴重失誤。簡單地說，因為把房地產(chǎn)視為經(jīng)濟政策，其GDP功能（對經(jīng)濟增長的貢獻）被凸現(xiàn)出來，而其社會功能（社會成員對住房的需求和人們的“空間權(quán)”）就被忽視。因為商品房兼具投資和消費價值, 人們對其價格上漲有預(yù)期。開發(fā)商利用這樣的社會預(yù)期去囤積土地和新房，購房者也會迫不及待地去賣房。從而一步一步地把房價逼向新高。

       政府應(yīng)扮演重要角色

       要解決這個問題，政府就要扮演一個很重要的角色。但地方政府往往無視住房的社會功能，而只強調(diào)住房的財政功能，即“土地財政”。土地轉(zhuǎn)讓金普遍占到地方財政收入的30%以上，許多地區(qū)60%至70%的基礎(chǔ)設(shè)施投資依賴土地財政。除了一般商品房的大幅漲價之外, 住房的社會功能的缺位，更體現(xiàn)在廉租房和經(jīng)濟適用房供給的極度缺乏。

       縱觀世界各國，凡是房地產(chǎn)市場發(fā)展健全和公共住房解決得好的國家，都是把房地產(chǎn)作為國家社會政策的一部分。這些國家并不把房地產(chǎn)看成是其經(jīng)濟增長和發(fā)展的一個重要資源，就是說，房地產(chǎn)對GDP的貢獻不是這些國家政府的首要考量，首要的考量是社會發(fā)展，是社會成員的居住權(quán)。經(jīng)濟因素當(dāng)然很重要。房地產(chǎn)的發(fā)展也必須考慮到供求關(guān)系，否則是不可持續(xù)的。但是這種經(jīng)濟考量是在宏觀的社會政策構(gòu)架內(nèi)進行的。

       歐洲一些國家在早期也是把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟增長來源，也同樣產(chǎn)生了很多社會問題。隨著原始資本主義向福利資本主義轉(zhuǎn)型，住房政策，尤其是公共住房政策越來越變成這些國家的社會政策的一部分。到今天，很多國家尤其是北歐國家，房地產(chǎn)完全屬于社會政策，房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的考量已經(jīng)變得不那么重要。應(yīng)當(dāng)指出的是，那些把公共住房僅僅看成是對窮人的救濟的福利國家，公共住房也是不成功的。在這些地方，公共住房最終變成了貧民窟。

       新加坡的公共住房經(jīng)驗

       新加坡是亞洲社會房地產(chǎn)市場發(fā)展得最健康的國家。新加坡學(xué)習(xí)了歐洲公共住房的經(jīng)驗，又結(jié)合自己的國情，創(chuàng)造了獨一無二的公共住房制度。如果說在西方社會，公共住房主要是為了社會弱勢群體，那么在新加坡，公共住房是為全體社會成員的，80%以上的家庭住在公共住房。公共住房投資是新加坡社會性投資的最為重要的一個環(huán)節(jié)。應(yīng)當(dāng)指出的是，新加坡的住房政策的指導(dǎo)思想就是“居者有其屋”的傳統(tǒng)儒家思想。

       如果房地產(chǎn)從一開始就被認定為經(jīng)濟增長的一個最主要的來源�；蛘哒f，房地產(chǎn)是包括從中央到地方的各級政府GDP主義的一個核心組成部分。則在GDP主義的指導(dǎo)下，房地產(chǎn)成為生產(chǎn)（建設(shè)）性投資，而非社會性投資，從而剝奪了房地產(chǎn)的公共性。房地產(chǎn)本來就是一種特殊的社會產(chǎn)品，因為其直接關(guān)切到社會成員的空間居住權(quán)。同時，房地產(chǎn)也直接關(guān)乎社會穩(wěn)定和和諧。但在GDP主義構(gòu)架內(nèi)，房地產(chǎn)的唯一考量是利潤，而非社會生活的其他方面。

       這樣，無論哪個角色，政府、發(fā)展商還是投資者，都想從房地產(chǎn)那里獲得巨額的利益。如今在房地產(chǎn)投資過程中，帶有極大的投機性。一些投資者甚至僅僅是為了投機。當(dāng)房地產(chǎn)被投資者或投機者所操控時，其和大多數(shù)社會成員的實際需求就沒有了任何關(guān)系。（類似的情況也表現(xiàn)在投機性金融經(jīng)濟和實體經(jīng)濟毫無關(guān)系上。）

       警惕GDP主義

       GDP主義盛行，有關(guān)方面就很難推出有效的房地產(chǎn)發(fā)展政策。因為房地產(chǎn)的唯一目標是“錢”而非社會大多數(shù)成員的需要，則房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出過度的開放性和投機性。在剝奪了大多數(shù)社會成員的居住權(quán)的同時，各地的房地產(chǎn)不僅向國內(nèi)的“炒房團”開放，而且更向國際資本開放。

       從技術(shù)上說，要遏制炒房和投機并不難，例如可限制購房的數(shù)量、規(guī)定住房居住的最低年限、收取房產(chǎn)稅（即是在宣稱私有財產(chǎn)不可侵犯的美國也是征收房產(chǎn)及其房產(chǎn)繼承稅的）等。問題在于，所有這些可以非常有效的舉措并不符合發(fā)展商、投機者和地方政府的共同利益，沒有人會使用這些技術(shù)來限制房地產(chǎn)。

       很顯然，就房地產(chǎn)而言，中國面臨雙重的挑戰(zhàn)。一方面是房地產(chǎn)泡沫，房價泡沫一旦破滅，總體經(jīng)濟就要遭殃。另一方面是社會成員的居住權(quán)。在各種社會文化因素的作用下，大多數(shù)人非常認同居者有其屋這一說法，年輕人普遍認為幸福和房子息息相關(guān)。這兩方面的后果都會影響社會政治的穩(wěn)定。

       在西方國家，房地產(chǎn)從經(jīng)濟政策演變成為社會政策是有強大的社會運動來推動的。未來一定也要有強大的社會運動來促使房地產(chǎn)政策的有效轉(zhuǎn)型嗎？人們只能拭目以待了。