摘要：要說當(dāng)下是史上樓市最嚴調(diào)控期，也不為過。自去年9月30日全國掀起一輪樓市調(diào)控后，已有45個以上城市出臺各種房地產(chǎn)調(diào)控政策140余次。

       而最近政策又有新變化，限購、限貸后的大殺招——“限售”來了。3月25日，廈門市對商品住宅出臺了“限售”政策，標(biāo)志著“供給端”樓市調(diào)控的展開。截至14日，已有10余個城市發(fā)布房地產(chǎn)“限售令”，對“拿房即賣”說“不”。

       年限售斬斷樓市流動性

       年交易制度設(shè)置了已購商品住房轉(zhuǎn)讓年限，即在房子正常交易后規(guī)定購房者在幾年后才能進行第二次交易。

       啟動限售地區(qū)（不完全統(tǒng)計）

       廈門：新購住房需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易

       成都：高端人才所購住房5年內(nèi)不得上市轉(zhuǎn)讓

       福州：新取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿2年的，不得上市交易，不得辦理轉(zhuǎn)讓公證手續(xù)

       青島：房屋取得不動產(chǎn)證后滿2年方可上市交易

       廣州：新購買住房須取得不動產(chǎn)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓

       長樂（福建）：取得不動產(chǎn)證未滿兩年的，不得上市交易

       常州：新購房滿2年方可上市交易

       惠州：新購買的商品住房滿3年方可轉(zhuǎn)讓

       珠海：新購房屋3年內(nèi)禁止交易轉(zhuǎn)讓

       東莞：升級限購，滿2年才可交易

       揚州：產(chǎn)權(quán)未滿兩年不得交易

       杭州：企業(yè)購買區(qū)域住房需滿3年方可上市交易

       海南全省：新購房須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿兩年后方可轉(zhuǎn)讓

       限售可以極大遏制房地產(chǎn)炒作，這被視為“斬斷樓市流動性”的狠招。而當(dāng)下，樓市也呈現(xiàn)出“城市圈+認房認貸+限售”的調(diào)控新特征：

       以“城市圈”、城市群的形式全面封堵炒房

       例如：在京津冀、珠三角、長三角等地區(qū)，都出現(xiàn)除了中心城市調(diào)控升級外，周邊的十余個城市(縣、區(qū))也齊齊發(fā)布、升級限購的狀況。這就相當(dāng)于在熱點城市周邊筑起一道道圍墻、關(guān)住炒房客。

       恢復(fù)認房又認貸

       一、二線城市全面恢復(fù)“認房又認貸”的信貸政策，抽走炒房者的資金杠桿，防控金融風(fēng)險。

       如何理解樓市調(diào)控政策的新趨勢？對于打擊炒房客起到什么作用？樓市未來走向如何？

       解讀：

       對于房地產(chǎn)市場來說，這個春天非但不寂靜，而是發(fā)生了太多的喧囂。

       先是一線城市和某些二線城市的房價在春節(jié)又掀起了一輪漲價潮，緊接著又是各種調(diào)控政策紛紛出臺，隔三差五就扔出一顆“王炸”，力圖為已經(jīng)有泡沫化傾向的市場降溫。

       調(diào)控打出最新組合拳為樓市全面降溫

       中心城市房地產(chǎn)政策的風(fēng)向標(biāo)，3月份以來中心城市陸續(xù)出臺的收緊房地產(chǎn)市場的新嘗試意味著其他地區(qū)會隨之跟進，于是可以看到在京津冀、珠三角、長三角等地區(qū)，除了出現(xiàn)中心城市調(diào)控升級外，周邊的十余個熱點城市的限購也在升級。這種聯(lián)動措施能夠減小由于限購出現(xiàn)的“溢出資金”，在其他市場上興風(fēng)作浪。

       在一系列調(diào)控政策中，提高抵押貸款利率對房地產(chǎn)市場造成的影響將最為顯著，這種下調(diào)買房杠桿的措施，兼顧了剛需者和低收入者的居住需求，是真正實現(xiàn)“房子是用來住的，不是用來炒的”這一屬性的客觀要求。此外，隨著貨幣供給增速的大趨勢出現(xiàn)變化，一直破遭詬病的房價背后的金融推手也會隨之減弱。

       限購加上限售的政策可以讓中心城市和熱點城市的住房回歸居住本質(zhì)。但值得注意的是，目前全國房地產(chǎn)市場的二元化趨勢愈發(fā)明顯。在一二線城市經(jīng)受“恐慌經(jīng)購買”考驗的同時，一些三四線城市的房市卻遭到多年才能消化完的未售出住房存量的拖累。

       住建部界定房地產(chǎn)庫存消化周期與土地供應(yīng)關(guān)系

       因地制宜、因城施策的調(diào)控政策在這種情況下顯得尤其重要，而且除了在需求方面做文章外，在供給側(cè)的措施也在逐步跟上�？梢钥吹阶〗ú康�新政策就在這方面有所突破，即住房庫存消化周期超過三年的城市要停止供地，而住房庫存消化周期在一年以下的城市要增加供地。這方面政策的意義在于，在合理的國土開發(fā)規(guī)劃之下，形成有彈性的可持續(xù)供給，來瓦解市場的投機心理和恐慌情緒。

       在房地產(chǎn)市場上，并不存在只吹不破的泡沫。近來調(diào)控政策層出不窮，讓市場意識到政府“調(diào)控彈藥庫”里的“彈藥”還很充足，以及本輪調(diào)控的決心也很大，這能對炒房者起到有效的震懾。各方都在期待但地產(chǎn)市場在度過一個不寂靜的春天后，會有一個寧靜的夏天。

       限售比房地產(chǎn)稅厲害

       從3月底至今，全國各地掀起了新一輪調(diào)控?zé)岢薄＝刂?月14日，共有16個省市縣鎮(zhèn)在調(diào)控政策里要求限購又限售。不得不承認，中國的房地產(chǎn)調(diào)控政策儲備比土地儲備有底氣得多。

       限購政策已經(jīng)存在8年，人們并不陌生，也早已放棄爭論它存在的合理性。但從今年各地的政策看，單單限購已經(jīng)不足以穩(wěn)定房地產(chǎn)形勢了，還加上了限售。

       所謂限售，是指新購住房需取得產(chǎn)權(quán)證滿一定年限，方可上市交易或辦理轉(zhuǎn)讓公證手續(xù)。

       以往歷次調(diào)控的主要政策，不論限購限貸還是調(diào)整稅費，都是針對交易環(huán)節(jié)。除了試點房產(chǎn)稅的上海和重慶外，對房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的調(diào)控幾乎沒有。

       一直以來，房地產(chǎn)稅都被認為是抑制投機、穩(wěn)定市場的重要措施，但由于2014年中國官方明確提出，房地產(chǎn)稅由試點轉(zhuǎn)至立法先行，這一針對持有環(huán)節(jié)的政策便暫時退出了調(diào)控舞臺。

       不過，現(xiàn)在在持有環(huán)節(jié)做文章的限售政策出現(xiàn)了。

       和房地產(chǎn)稅相比，它的持續(xù)性不強，限售僅兩三年最多不超過5年，并且還會隨房地產(chǎn)形勢變化產(chǎn)生變數(shù)，但在政策存續(xù)期，它打擊短期炒房客的效果比房地產(chǎn)稅明顯。尤其是與限購政策結(jié)合，短線交易的空間消失，成交量價自然會回歸理性。

       目前，實行限購又限售的城市，按出臺政策的時間順序看有廈門市、杭州市、福州市、廣州市、青島市、啟東市、保定市徐水區(qū)、保定白溝新城管理委員會、長樂市、常州市、惠州市、珠海市、東莞市、揚州市、成都市和海南省。值得注意的是，隸屬保定高碑店市的白溝鎮(zhèn)，限售時間最長，為5年。

       這些限售的地區(qū)，大多位于京津冀、長三角和珠三角，成交旺盛，且以新房市場為主，二手房交易遠不如一線城市比重大、活躍度高。因此，限售對二手房市場的影響有限，也就不容易對整個城市的供應(yīng)量產(chǎn)生大的影響。

       這其中有一個例外。北京相關(guān)媒體稱，自4月8日起，對成交未滿12月再次出售的房源，不予接受委托。

       這非常有趣，北京并未執(zhí)行限售，上述內(nèi)容姑且稱為“鏈家版限售措施”，盡管鏈家不接受委托，還有其他中介，但是要知道，2016年北京新房和二手房成交比例大約為1：2，而鏈家大約占據(jù)了北京二手房市場的半壁江山，有著舉足輕重的市場地位。甚至可以說，鏈家這一公告影響的房產(chǎn)的數(shù)量，超過了很多限售的地縣級市。