摘要：在連續(xù)發(fā)布限購(gòu)政策后，北京市近日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的公告》，成為首個(gè)對(duì)商住房限購(gòu)的城市。

       公告規(guī)定，商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱(chēng)商辦類(lèi)項(xiàng)目)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛荆粋�(gè)人購(gòu)買(mǎi)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：名下在京無(wú)住房和商辦類(lèi)房產(chǎn)記錄的。在申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。同時(shí)還規(guī)定商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商辦類(lèi)項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款。

       商住房的存在由來(lái)已久，但如此動(dòng)真格地限購(gòu)，尚屬第一次。

       北京市商住房限購(gòu)政策能否落地？這一政策將帶來(lái)哪些影響？

       房產(chǎn)機(jī)構(gòu)都在等實(shí)施細(xì)則

       房地產(chǎn)租售服務(wù)平臺(tái)安居客的工作人員說(shuō)，“商住房分兩類(lèi)，有一類(lèi)商住房在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)是商業(yè)類(lèi)，比如酒店，一般我們能看到的就是沒(méi)有天然氣的這類(lèi)房子，這類(lèi)商住房現(xiàn)在不能以個(gè)人名義購(gòu)買(mǎi)，只能是企事業(yè)單位或者公司購(gòu)買(mǎi)。還有一類(lèi)商住房在立項(xiàng)時(shí)為公寓用途，公寓類(lèi)住房既可以辦公也可以居住，個(gè)人可以購(gòu)買(mǎi)”。

       對(duì)于目前北京市商住房的銷(xiāo)售情況，安居客的工作人員說(shuō)，新的商住房都暫停網(wǎng)簽了。根據(jù)新的政策，大部分購(gòu)房者都不符合資質(zhì)要求。具體房源怎么操作，建委還在研究，所以情況也不太明朗。看情況，商住房的價(jià)格應(yīng)該會(huì)下降，所以購(gòu)房者也都還在觀望。

       對(duì)于二手商住房的轉(zhuǎn)賣(mài)，上述工作人員表示，二手項(xiàng)目出售給個(gè)人時(shí)需滿(mǎn)足名下無(wú)房且在北京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅兩個(gè)條件。銀行對(duì)個(gè)人商住房貸款已經(jīng)停止了。“現(xiàn)在很明確的是，如果外地戶(hù)籍買(mǎi)二手商住房就要交全款。自從這個(gè)政策下來(lái)后，銀行還沒(méi)辦理過(guò)任何一筆商住房的貸款，本地戶(hù)籍買(mǎi)說(shuō)不定能貸一部分，但是也很難說(shuō)，因?yàn)檎�策剛剛出臺(tái)，我們也在等實(shí)施細(xì)則”。

       房產(chǎn)中介鏈家的工作人員表示，“現(xiàn)在我們公司所有的商住房項(xiàng)目都停止操作了，都在等建委的實(shí)施細(xì)則，只有實(shí)施細(xì)則出來(lái)之后才能有進(jìn)一步的消息，至于房?jī)r(jià)走勢(shì)怎么樣還不知道，得根據(jù)實(shí)施細(xì)則來(lái)看”。

       對(duì)于商住房限購(gòu)政策，鏈家工作人員表示，“這是硬性規(guī)定，誰(shuí)也繞不過(guò)去，必須完全符合政策規(guī)定才能買(mǎi)”。

       在公告出臺(tái)后，監(jiān)管機(jī)構(gòu)也接連出手。

       北京市住建委官微發(fā)布消息稱(chēng)，北京搜房網(wǎng)房天下獨(dú)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司發(fā)布“商改住”項(xiàng)目信息，屬于虛假宣傳商辦類(lèi)房屋居住用途。執(zhí)法部門(mén)已啟動(dòng)執(zhí)法程序，目前搜房網(wǎng)已經(jīng)下架全部涉嫌“商改住”項(xiàng)目的信息，涉嫌違規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)也遭到注銷(xiāo)備案的處理。

       另?yè)?jù)媒體報(bào)道，北京市住建委執(zhí)法部門(mén)在執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)，卡夫卡公社、中弘北京像素、石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、天通公園里商辦項(xiàng)目等所在區(qū)域的15家房地產(chǎn)中介門(mén)店，涉嫌違規(guī)代理商辦類(lèi)房屋銷(xiāo)售、虛假宣傳商辦類(lèi)房屋居住用途，因而被責(zé)令停業(yè)整頓，接受進(jìn)一步調(diào)查處理。

       卡夫卡社區(qū)和萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的二手房中介都稱(chēng)，因?yàn)檎�策停售，所有與之相關(guān)的工作都停了，新房源二手房都一樣，要等更進(jìn)一步的實(shí)施細(xì)則。

       非京籍剛需族轉(zhuǎn)購(gòu)二手房

       咨詢(xún)房地產(chǎn)中介，對(duì)方推薦了位于北京亦莊的某商住項(xiàng)目，“這是公園地產(chǎn)，品質(zhì)很高”。

       “需要以公司名義全款買(mǎi)�！狈慨a(chǎn)中介特別強(qiáng)調(diào)。

       在咨詢(xún)另一名房地產(chǎn)中介過(guò)程中，當(dāng)被問(wèn)到，“能不能先注冊(cè)一個(gè)公司再買(mǎi)房”？對(duì)方回復(fù)稱(chēng)，“看現(xiàn)在的政策規(guī)定好像是沒(méi)問(wèn)題的，但是實(shí)際操作起來(lái)會(huì)有什么麻煩也不知道，畢竟政策剛下來(lái)，建議再等等”。

       對(duì)于一度缺少購(gòu)房資質(zhì)的購(gòu)房者而言，往往對(duì)商住項(xiàng)目有一種特殊情結(jié)。

       “現(xiàn)在商住房都要全款買(mǎi)了。”在北京打拼數(shù)年的方女士說(shuō)。

       多年前，方女士就關(guān)注過(guò)上述新聞中提到的中弘北京像素樓盤(pán)。

       “那個(gè)時(shí)候很便宜，大約四五十萬(wàn)元一套。”方女士說(shuō)，“不過(guò)家里不同意，覺(jué)得商住房給人感覺(jué)比較怪，建議我還是買(mǎi)70年產(chǎn)權(quán)的住宅。”

       不久前，朋友又給方女士介紹了一個(gè)商住項(xiàng)目，位于北京通州。

       “對(duì)外價(jià)格每平方米5萬(wàn)多元，內(nèi)部?jī)r(jià)格大約每平方米3萬(wàn)多元，不到4萬(wàn)元。不過(guò)，朋友跟我說(shuō)的時(shí)候太晚了，當(dāng)時(shí)首付需要一半，也就是一百多萬(wàn)元，而且時(shí)間也很倉(cāng)促，離開(kāi)盤(pán)只剩3天，實(shí)在湊不出首付�！狈脚�士不無(wú)遺憾地說(shuō)，“現(xiàn)在就更買(mǎi)不起了，全款肯定湊不出來(lái)。這個(gè)房子的位置確實(shí)很好，樓下就是地鐵，而且是精裝修�！�

       方女士今年將獲得購(gòu)房資質(zhì)，她說(shuō)，“我還是準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)二手房，算首套房。商住房現(xiàn)在自住應(yīng)該還是可以，但是以后肯定不好賣(mài)”。

       開(kāi)發(fā)商鉆政策空子“商改住”

       北京住建委在檢查中還發(fā)現(xiàn)，林肯公園、萬(wàn)科天地、恒大未來(lái)城、泰禾中央廣場(chǎng)、龍湖西宸廣場(chǎng)、尚峰一號(hào)6個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉嫌將規(guī)劃批準(zhǔn)的商業(yè)辦公用途改變?yōu)榫幼∮猛緦?duì)外宣傳并銷(xiāo)售，目前這6個(gè)項(xiàng)目已被停止網(wǎng)簽。

       北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛�。�?duì)規(guī)劃用途為商辦類(lèi)的房屋，中介機(jī)構(gòu)不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。對(duì)違規(guī)代理商辦類(lèi)房屋銷(xiāo)售或者虛假宣傳商辦類(lèi)房屋居住用途的中介機(jī)構(gòu)，依法注銷(xiāo)機(jī)構(gòu)備案，直至吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委將繼續(xù)加大執(zhí)法檢查力度，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即查處，絕不姑息。

       在一家房地產(chǎn)網(wǎng)站上，有房地產(chǎn)中介在銷(xiāo)售上述新聞中提到的項(xiàng)目，與對(duì)方取得聯(lián)系后，對(duì)方表示，“那應(yīng)該是很久以前發(fā)布的消息，我現(xiàn)在已經(jīng)不做這個(gè)項(xiàng)目了”。

       這家房地產(chǎn)網(wǎng)站顯示，這條銷(xiāo)售信息大約發(fā)布于五六天以前，對(duì)方對(duì)此表示，“可能是別人又重新發(fā)布了一遍”。

       房地產(chǎn)中介青睞商住房，與北京市多年的限購(gòu)政策有關(guān)。

       易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，觀察2008年以來(lái)北京酒店式公寓的發(fā)展情況，可以看出市場(chǎng)規(guī)�？傮w處于擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)。在2008年供應(yīng)套數(shù)為11511套，而到了2009年就上升到了22349套。經(jīng)歷了2011年限購(gòu)政策調(diào)整、2012年普通住宅市場(chǎng)復(fù)蘇的階段，到了2013年開(kāi)始供應(yīng)套數(shù)呈現(xiàn)出逐年攀升的態(tài)勢(shì)，說(shuō)明限購(gòu)政策下此類(lèi)產(chǎn)品潛在的投資價(jià)值增加。2015年為29547套，到了2016年則為41739套。2016年供應(yīng)套數(shù)創(chuàng)下了新高�？傮w上看，供應(yīng)增加和市場(chǎng)銷(xiāo)售行情較好有關(guān)。而到了2016年下半年開(kāi)始，北京對(duì)于酒店式公寓的購(gòu)房政策和供地政策都開(kāi)始收緊。此類(lèi)政策效應(yīng)在2017年前兩月得到了體現(xiàn)，即供應(yīng)總套數(shù)僅為770套。

       在商住房行情看漲的情況下，一些開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始“商改住”。

       早在2011年，北京市住建委會(huì)同市發(fā)改委、市規(guī)劃委、市商務(wù)委及市國(guó)土局聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)部門(mén)聯(lián)動(dòng)，完善商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的通知》，其中規(guī)定，2011年6月1日起，商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目不得設(shè)計(jì)成住宅的格局，不能設(shè)立單獨(dú)的衛(wèi)生間，開(kāi)發(fā)商自己打隔斷出售的商鋪將無(wú)法辦理房產(chǎn)證。

       但現(xiàn)實(shí)情況卻是，“商改住”現(xiàn)象屢禁不止。