摘要：隨著4月3日北京市住建委發(fā)布通知將住宅平房統(tǒng)一納入限購(gòu)管理，北京所有市場(chǎng)化的住房都納入了限購(gòu)的范圍。3月17日以來，北京市密集出臺(tái)10余項(xiàng)舉措，重拳打擊北京樓市的投機(jī)行為。4月4日，北京市政府有關(guān)部門負(fù)責(zé)人在舉行的房地產(chǎn)調(diào)控座談會(huì)上提到：調(diào)控既是堵，也是疏；短期堵，長(zhǎng)期疏。

       3月17日以來，短短半個(gè)月時(shí)間，北京市住建委、市規(guī)劃國(guó)土委、市銀監(jiān)局、市發(fā)改委、市地稅局、市公安局、市教委、市工商局、北京住房公積金中心等多部門聯(lián)手合作，密集出臺(tái)10余項(xiàng)舉措，重拳打擊北京樓市的投機(jī)行為。

       招招劍指投資投機(jī)性炒房

       在3月29日召開的整頓規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)銷售中介行為電視電話會(huì)議上，住建部表示，北京的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)值得各地認(rèn)真學(xué)習(xí)。自此，房地產(chǎn)調(diào)控的“北京經(jīng)驗(yàn)”被多個(gè)城市學(xué)習(xí)采納。一名地產(chǎn)中介人員甚至用“史詩(shī)級(jí)別”來形容北京這一輪房地產(chǎn)調(diào)控。

       北京市房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志認(rèn)為，此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自3月17日以來，先是住房信貸收緊，實(shí)行認(rèn)房又認(rèn)貸、提高二套首付比例、降低貸款最高年限，接著又對(duì)非京籍購(gòu)房納稅嚴(yán)格按連續(xù)60個(gè)月計(jì)算。再然后，“認(rèn)房認(rèn)貸又認(rèn)離”，離婚一年內(nèi)申請(qǐng)貸款按二套房貸算，并對(duì)過道、車庫(kù)、廊等異型房實(shí)行“三不政策”，3月26日又嚴(yán)格商辦銷售，招招劍指投資投機(jī)性炒房。

       限售商住房等措施具開創(chuàng)性

       在連續(xù)出臺(tái)的10多項(xiàng)調(diào)控措施中，其中將住房貸款期間降至25年、離婚1年內(nèi)再買按二套執(zhí)行、限售“商住房”以及禁止炒作學(xué)區(qū)房等措施，在這輪的房地產(chǎn)調(diào)控大潮中是開創(chuàng)性的。與此同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)中介的違規(guī)違法行為進(jìn)行突擊整頓，至少66家房地產(chǎn)中介門店被責(zé)令關(guān)�；蛲�業(yè)整頓；91家房地產(chǎn)中介門店自行關(guān)停。一名房地產(chǎn)中介人士表示，他從業(yè)10多年以來，從未遇見過如此大規(guī)模的整頓風(fēng)暴。

       北京一名地產(chǎn)研究人士稱，“3·17”之后，北京的各項(xiàng)政策像打地鼠，哪里冒頭打哪里。政策主要針對(duì)此前調(diào)控中的空白點(diǎn)，比如堵住了“假離婚”，北京的全方位無死角調(diào)控的做法對(duì)全國(guó)各地而言有示范作用。

       緊縮新政覆蓋范圍已較全面

       4月4日，北京市政府有關(guān)部門負(fù)責(zé)人在舉行的房地產(chǎn)調(diào)控座談會(huì)上提到，北京近期密集出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控措施，表面上看是哪里冒頭打哪里，實(shí)際上是通過一系列的措施，產(chǎn)生積累效用，把房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步夯實(shí)。政策具有很強(qiáng)的針對(duì)性，旨在從根本上穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)�！罢{(diào)控既是堵，也是疏；短期堵，長(zhǎng)期疏�！�

       國(guó)際知名房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行在向全球投資者發(fā)布的政策展望中提到，今年年初，北京市領(lǐng)導(dǎo)即保證2017年北京房?jī)r(jià)環(huán)比不上漲，體現(xiàn)了北京市從嚴(yán)控制房?jī)r(jià)的決心。一季度北京市密集出臺(tái)的樓市調(diào)控舉措進(jìn)一步印證了這一決心。

       仲量聯(lián)行認(rèn)為，北京市出臺(tái)相關(guān)政策的目標(biāo)不僅是抑制房?jī)r(jià)，更重要的是排查系統(tǒng)中的疏漏、規(guī)范交易流程，進(jìn)而促使住宅回歸居住屬性。目前為止，住宅市場(chǎng)緊縮新政覆蓋范圍已較為全面。在供需雙方面的措施的合力之下，北京預(yù)計(jì)將能較快達(dá)到政府預(yù)期目標(biāo)。

       北京半月以來房地產(chǎn)調(diào)控政策回顧

       3月17日 北京市住建委、市住房公積金中心、市銀監(jiān)局、人民銀行營(yíng)業(yè)管理部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》。此次樓市調(diào)控升級(jí)不僅實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，同時(shí)提高了二套房貸最低首付款比例（普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%），并且將住房貸款期限降至25年。

       3月18日 市教委明確表示，“過道學(xué)區(qū)房”不能作為入學(xué)資格條件。

       3月21日 16家銀行降低首套房貸優(yōu)惠力度。16家銀行的北京分行一致決定，即日起降低首套房貸款利率優(yōu)惠幅度，由不低于貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍調(diào)整為不低于貸款基準(zhǔn)利率的0.95倍。

       3月22日 市住建委會(huì)同市規(guī)劃國(guó)土委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地上住宅平房測(cè)繪、交易及不動(dòng)產(chǎn)登記管理的通知》。通知規(guī)定，對(duì)于“過道”將在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證附記欄中予以記載。

       3月22日 市地稅局、市住建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格購(gòu)房資格審核中個(gè)人所得稅政策執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的公告》，對(duì)“連續(xù)5年(含)以上在本市繳納個(gè)人所得稅”加以明確，非京籍納稅從5年改成連續(xù)60個(gè)月。

       3月22日 市發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范商品房經(jīng)營(yíng)企業(yè)價(jià)格行為的提醒書》要求，商品房經(jīng)營(yíng)者要在住房建設(shè)主管部門規(guī)定的時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。

       3月23日 北京市規(guī)劃國(guó)土委等部門聯(lián)合對(duì)外發(fā)布，不具備居住條件的過道、車庫(kù)、廊道等異形房，將執(zhí)行“三不政策”：在不動(dòng)產(chǎn)登記中一律不能單獨(dú)辦理過戶等轉(zhuǎn)移登記；在公安機(jī)關(guān)戶口登記環(huán)節(jié)一律不能辦理落戶；在子女就學(xué)環(huán)節(jié)一律不能作為入學(xué)資格條件。

       3月24日 央行營(yíng)管部等聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于北京地區(qū)住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》明確，離婚一年以內(nèi)的房貸申請(qǐng)人，各商業(yè)銀行應(yīng)參照二套房信貸政策執(zhí)行。

       3月26日 北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，明確規(guī)定商辦類項(xiàng)目不得作為居住使用，新建項(xiàng)目不得出售給個(gè)人，二手項(xiàng)目出售給個(gè)人時(shí)需滿足名下無房且在北京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅兩個(gè)條件。

       3月28日 市發(fā)改委、市價(jià)監(jiān)局發(fā)布商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)專項(xiàng)檢查情況，嚴(yán)禁房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員一年內(nèi)買入賣出同一套房屋。

       3月31日 市工商部門自4月1日起將開展為期兩個(gè)月的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)專項(xiàng)整治，重點(diǎn)查處房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布虛假廣告、利用合同格式條款侵害消費(fèi)者權(quán)益等違法行為。

       4月3日 市住建委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地住宅平房銷售管理的通知》，將住宅平房也納入到北京市限購(gòu)范圍中。

       堵·效果

       換房者認(rèn)為“可以緩一緩”入市

       “以前的樓市調(diào)控跟這輪比起來就像是狂風(fēng)暴雨對(duì)毛毛細(xì)雨，對(duì)各種漏洞的封堵解決了此前‘上有政策、下有對(duì)策’的問題，對(duì)假社保、假離婚等問題進(jìn)行了精準(zhǔn)打擊�！北本┮幻�房地產(chǎn)中介人員對(duì)北青報(bào)記者表示，3·17樓市新政后一系列措施對(duì)房地產(chǎn)從業(yè)人員的影響是巨大的，業(yè)務(wù)量直線往下掉。以前打擦邊球的業(yè)務(wù)現(xiàn)在都不能碰了。

       據(jù)市住建委方面的數(shù)據(jù)，調(diào)控之后的第一周，3月18日至26日北京二手房日均簽約量較新政發(fā)布前9天，下降了13.4%。第一周的數(shù)據(jù)目前也正在統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)結(jié)果將反映調(diào)控的真實(shí)效果。

       在3月26日北京商辦類物業(yè)調(diào)控出臺(tái)后，商辦市場(chǎng)在新政后3天網(wǎng)簽量只有個(gè)位數(shù)，只有位于通州的個(gè)別項(xiàng)目企業(yè)簽約5套，另外還有門頭溝與豐臺(tái)各有一宗企業(yè)購(gòu)買，因?yàn)榉�合企業(yè)購(gòu)買，其他北京所有項(xiàng)目全面冰凍。

       在二套房實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”的情況下，以房換房的改善型需求受到的影響是最大的。在新政下，他們的首付款和月供雙雙增加。實(shí)際上，本輪樓市的快速上漲很重要的一個(gè)因素是換房者的集中爆發(fā)。

       3·17樓市調(diào)控新政出臺(tái)之后，許多換房者已經(jīng)打消了這個(gè)念頭�！肮烙�(jì)房?jī)r(jià)再暴漲的可能性不大，應(yīng)該可以緩一緩了，”有業(yè)主稱。

       一家房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)分析稱，本輪密集樓市調(diào)控遏制住了樓市的虛火，大家開始冷靜下來。購(gòu)房客戶普遍轉(zhuǎn)入觀望態(tài)度，惜售業(yè)主轉(zhuǎn)為考慮出手，在途交易跳價(jià)毀約等情況減少。多家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)表示，北京房?jī)r(jià)有望回落，這一輪樓市快速上漲或許已經(jīng)進(jìn)入周期尾聲。

       疏·計(jì)劃

       今年將累計(jì)銷售自住房1.5萬(wàn)套

       相對(duì)于本輪樓市調(diào)控系列“堵”的措施，加大商品房土地供應(yīng)，增加自住房的供應(yīng)則是體現(xiàn)了政策“疏”的一方面。

       一季度北京全市已供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地約230公頃。其中，商品住宅供地161公頃，是去年同期的6.2倍，是去年全年商品住宅實(shí)際供地量的1.5倍。

       北京市規(guī)土委表示，將通過加快土地供應(yīng)節(jié)奏和增加土地有效供應(yīng)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

       除了住宅用地供應(yīng)量的大幅增長(zhǎng)，今年住宅用地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)也更為合理。市規(guī)土委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，今年一季度北京繼續(xù)采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式，增加中小套型供應(yīng)比例。有專家認(rèn)為，北京商品住宅供地的新思路，體現(xiàn)了限定未來商品房銷售價(jià)格，這不但有利于引導(dǎo)土地市場(chǎng)健康發(fā)展，而且還對(duì)將來商品房市場(chǎng)起到良好的引導(dǎo)作用。

       自住型商品房是北京為滿足剛性住房需求的特有創(chuàng)新，今年自住房用地的供應(yīng)力度也明顯加大。一季度，北京市已推出自住房用地約50公頃，建筑規(guī)模約87萬(wàn)平方米，達(dá)到自住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃的60%，是去年全年自住型商品住房用地實(shí)際供應(yīng)量的2.8倍。

       為進(jìn)一步籌集自住房房源，市住建委將部分剩余限價(jià)商品房約8900套統(tǒng)一收購(gòu)后，轉(zhuǎn)化為自住房對(duì)外銷售。目前首批轉(zhuǎn)化房源約1282套，已經(jīng)由市保障房中心收購(gòu)，近期接受社會(huì)申購(gòu)。另有去年已供地未銷售自住房約6000套，今年累計(jì)銷售將達(dá)到1.5萬(wàn)套。