摘要：3月29日上午，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在京召開“整頓規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)銷售中介行為”的電視電話會(huì)議，高度肯定了北京的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，并讓各地認(rèn)真學(xué)習(xí)。這或許將開啟全國(guó)范圍內(nèi)的“京式”限購(gòu)時(shí)代。

       目前，全國(guó)至少有46座城市加入調(diào)控之列，從一線城市，到二三線熱點(diǎn)城市，再到四線城市，甚至國(guó)家級(jí)貧困縣安徽臨泉縣緊急對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行了限制。范圍之廣，堪稱中國(guó)樓市調(diào)控史上之最。

       3月29日，住建部召開電視電話會(huì)議，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)陳政高對(duì)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序提岀要求，各地要持續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的三類違法違規(guī)行為：一是壟斷房源，操縱市場(chǎng)價(jià)格；二是造謠生事，誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期；三是提供虛假證明，擾亂市場(chǎng)秩序。

       同時(shí)，住建部表示，還要將一二手房納入統(tǒng)一管理，配合金融主管部門繼續(xù)嚴(yán)肅查處資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為。截至3月28日，已經(jīng)有9個(gè)在售項(xiàng)目停止網(wǎng)簽。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)主任徐賤云介紹，目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期平穩(wěn)、理性，下一步將堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭。

       樓市調(diào)控的“京三月”

       作為首都，北京的房地產(chǎn)調(diào)控歷來(lái)具有很強(qiáng)的示范效應(yīng)。此次住建部的表態(tài)可謂是意味深長(zhǎng)。

       進(jìn)入3月，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控可以說(shuō)是一波未平一波又起，10天出臺(tái)9道限購(gòu)限貸政策讓人有點(diǎn)應(yīng)接不暇。

       3月17日：認(rèn)房認(rèn)貸，名下有房或有貸款記錄，全算二套，提高二套房首付比例�？s短貸款年限；

       3月22日：限購(gòu)升級(jí)，非京籍朋友在京購(gòu)房需納稅連續(xù)60個(gè)月；

       3月23日：首套利率提到95折；

       3月24日：限貸升級(jí)，離婚一年內(nèi)貸款一律算二套；

       3月25日：北京市教委深夜發(fā)文降溫學(xué)區(qū)住房，今年幼升小繼續(xù)擴(kuò)大多校劃片，通過(guò)隨機(jī)搖號(hào)的方式確定具體學(xué)校學(xué)位；

       3月26日：北京市住建委、市規(guī)土委、市工商局等5部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，商辦類項(xiàng)目不得作為居住使用，新建項(xiàng)目不得出售給個(gè)人，二手項(xiàng)目出售給個(gè)人時(shí)需滿足名下無(wú)房且在北京已連續(xù)5年繳納社會(huì)保險(xiǎn)，或者連續(xù)5年繳納個(gè)人所得稅兩個(gè)條件。同時(shí)，商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款。

       目前，發(fā)軔于（雖然有些措施并非初始于北京，但也是北京實(shí)施后才被更多的城市借鑒使用）北京的認(rèn)房、認(rèn)貸又認(rèn)離、整治“商改住”等樓市調(diào)控措施正在被其他城市所復(fù)制借鑒實(shí)施，相信未來(lái)北京限制“假離婚”、制定人口規(guī)劃等相關(guān)政策也會(huì)被其他城市借鑒。推出這些樓市調(diào)控政策的目的，就是要提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。

       北京樓市10年限購(gòu)征途

       過(guò)去的十年，可以說(shuō)是地產(chǎn)的黃金十年。房?jī)r(jià)話題已經(jīng)成為街頭巷尾的保留性談資。梳理近十年（2007-2017）以來(lái)，北京房地產(chǎn)政策的脈絡(luò)，其實(shí)這正是中國(guó)房地產(chǎn)10年發(fā)展的縮影。

       用“跌宕沉浮”來(lái)形容近北京十年樓市顯得極為貼切：

       2007年，央行連續(xù)8次加息，樓市由07年的“沸點(diǎn)”狀態(tài)急速降溫；

       2008年下半年，因金融危機(jī)的影響，全國(guó)樓市呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)；

       2009年，在“4萬(wàn)億投資+10萬(wàn)億信貸”的政策拉動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)一洗頹勢(shì)，開啟上漲模式；

       2010年4月17日，為堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》 簡(jiǎn)稱“新國(guó)十條”，全國(guó)拉開限購(gòu)大幕，而北京率先推出“京十二條”、“京八條”積極響應(yīng)；

       2011年，“京八條”政策出臺(tái)，自此5年社�；騻�(gè)稅繳納成為了當(dāng)時(shí)限購(gòu)的代名詞。

       2012年，中央60次表態(tài)調(diào)控不放松。出臺(tái)限購(gòu)令的46個(gè)城市中，25個(gè)城市保持限購(gòu)。北京規(guī)定：購(gòu)買第二套住房的貸款發(fā)放對(duì)象僅限于人均住房建筑面積低于29.4平方米的家庭，超過(guò)29.4平方米的，購(gòu)房者申請(qǐng)公積金二套房貸被拒。

       2013年初房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱，一線城市新建商品住宅價(jià)格漲幅在20%以上，上半年各地落實(shí)年初的“國(guó)五條”細(xì)則。其中，北京政策最嚴(yán)厲，“京十九條”政策出臺(tái)：首將二手房納入調(diào)控，按個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所的20%征收所得稅，滿五唯一免征個(gè)稅，禁止京籍單身人士購(gòu)買二套房。

       2014年，在全國(guó)房地產(chǎn)“限購(gòu)令”部分松綁的大環(huán)境下，北京樓市“限購(gòu)”基本不放松。二套房公積金貸款對(duì)象由人均住房29.4平方米擴(kuò)容至31.31平方米。

       2015年，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖，央視5次降準(zhǔn)降息。全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資持續(xù)下滑，中央定調(diào)化解房地產(chǎn)庫(kù)存。北京限購(gòu)升級(jí)：購(gòu)房人在北京以外地方貸款購(gòu)買過(guò)房，首付款要百分之六十以上，貸款利率上浮百分之十。購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

       2016年全面“二孩政策”實(shí)施后，家庭對(duì)改善型住房的需求更為強(qiáng)烈，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，一二線城市房?jī)r(jià)瘋漲，樓市二元化格局明顯。北京規(guī)定：“首付款比例不低于50%，二套房為非自住房首付不低于七成，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”首套住宅首付35%，二套住宅首付50%，外地人須連續(xù)5年繳納社�；騻�(gè)稅證明。

       2017年，北京限購(gòu)限貸政策突破之前“史上最嚴(yán)”限購(gòu)限貸政策之上限，進(jìn)一步提高二套房貸最低首付款比例，普通自住房首付比例提高至60%，非普通自住房首付比例提高至80%，同時(shí)，降低住房貸款期限，將原來(lái)最高可達(dá)30年的貸款期限降至25年。3月17日后，北京市十天出九新政，更是引發(fā)激烈討論。

       房?jī)r(jià)十年不穩(wěn)反升 究竟順了誰(shuí)的意？

       十年樓市跌宕起伏，但總體上仍然保持著不斷走高的態(tài)勢(shì)，甚至一度高歌猛進(jìn)，在風(fēng)雨樓市十年中，主宰著房?jī)r(jià)起伏并始終參與其中的，是這三類人：政策制定者、買房者和開發(fā)商。

       1、運(yùn)籌帷幄的政策制定者：“其實(shí)我是在布一個(gè)大局”

       北上廣以其資源的優(yōu)勢(shì)成為許多年輕人的筑夢(mèng)港灣，但是，在十年來(lái)（2007-2017）北京對(duì)外籍人員的房地產(chǎn)政策中，實(shí)在難以找尋“北京歡迎您”這樣的溫暖字眼。

       幾天前，類似“最近有點(diǎn)為北京感到難過(guò)”這樣的文章在社交媒體上刷屏，道出了北漂一族在尋夢(mèng)路上的彷徨：房?jī)r(jià)使得北京這座城市對(duì)外來(lái)者顯得不那么友好，給新一代來(lái)京逐夢(mèng)的年輕人搭起了無(wú)法逾越的門檻。

       但是，從城市發(fā)展角度上說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)其實(shí)肩負(fù)著一個(gè)不可言說(shuō)的重任：以價(jià)格為門檻，為全國(guó)大中小城市劃分出等級(jí)，并進(jìn)而推動(dòng)城鎮(zhèn)化的波次發(fā)展。

       城鎮(zhèn)化已經(jīng)行至半程，北上深等一線城市的綜合實(shí)力已經(jīng)同比邁入發(fā)達(dá)國(guó)家行列。政策制定者期待的最理想狀態(tài)，就是通過(guò)房?jī)r(jià)、戶籍等或市場(chǎng)或行政的方式進(jìn)行控制，讓曾經(jīng)在大城市就業(yè)的人帶著先進(jìn)理念回流，進(jìn)而帶動(dòng)第二、第三梯次城市的板塊式發(fā)展。

       2、被政策壁壘架起的購(gòu)房人：“我愿意為資格付費(fèi)！”

       “25歲女婿離婚娶50歲丈母娘為哪般？八成是為房子！”(2012)

       “為買房假離婚的無(wú)奈與反思”(2013)

       “上海中介為賣房，已和客戶結(jié)過(guò)四次婚，包括70雖老太！”(2017)

       “買賣雙方談判中，房主夫妻兩人當(dāng)場(chǎng)決定離婚，同時(shí)把房?jī)r(jià)提高60萬(wàn)元！”(2017)

       2007到2017這10年間，類似這樣的奇葩段子新聞我們已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮，這十年里被刷新的不僅是不斷上漲的房?jī)r(jià)，還有在急劇走高的房?jī)r(jià)下人們不斷扭曲的價(jià)值觀。

       “居者有其屋”一直是國(guó)民心中的執(zhí)念，“買漲不買跌”的心態(tài)充斥著整個(gè)樓市，越是限購(gòu)、禁止的物件，人們?cè)揭�得到手。�?gòu)房者的瘋狂“搶著上車”，在這樣的心理背后，購(gòu)房到底想得到什么？

       如果給他們畫一幅像，他們就是構(gòu)成一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)生命力的主要?jiǎng)恿Α爸挟a(chǎn)階層”，購(gòu)房人的心理預(yù)期其實(shí)在于：買房雖然透支了未來(lái)，但能夠在一線城市買到當(dāng)下的安全感，買到一線人的資格，使他們不再感到自己是城市化浪潮中的邊緣人。雖然，他們也會(huì)覺(jué)得價(jià)格不合理，甚至抱有房?jī)r(jià)微跌的預(yù)期，但這些都不足以動(dòng)搖他們“搶著上車”的決心，房子成為唯一能夠從心理和物質(zhì)層面都發(fā)生真實(shí)效益的“錨”。

       這是一種被政策壁壘高架起的資格，一種在一線城市扎根下來(lái)的資格。當(dāng)人們所搶的是一種資格而非商品的時(shí)候，那個(gè)資格是近乎無(wú)價(jià)的。人們只要有能接手的實(shí)力，就絕對(duì)會(huì)選擇接手。就像是城堡的圍墻，外面的人擠破腦袋想進(jìn)來(lái)，而已經(jīng)進(jìn)入城堡的人，才有資格笑看十年不斷走高的房?jī)r(jià)，甚至?xí)�覺(jué)得房?jī)r(jià)還不夠高。

       3、期待水漲船高的開發(fā)商：“我想支個(gè)更大的攤子”

       據(jù)悉，作為中國(guó)最大的房地產(chǎn)公司，恒大已負(fù)債率超過(guò)90%。

       “不惜一切代價(jià)高價(jià)拿地”，使得房企負(fù)債額不斷上升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年三季度末A股127家上市房企總負(fù)債額達(dá)到4.48萬(wàn)億元，創(chuàng)歷史新高，平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到77.59%。負(fù)債率超過(guò)80%的房企有29家。

       房地產(chǎn)企業(yè)最怕的不是項(xiàng)目虧錢，而是沒(méi)有項(xiàng)目可做。上市公司需要業(yè)績(jī)，非上市公司需要營(yíng)收。而寧可將自己放在京滬深這種房?jī)r(jià)更為看好的城市中去搏斗，也不能到庫(kù)存嚴(yán)重的三四線城市去冒險(xiǎn)。這也幾乎是房地產(chǎn)商們的共識(shí)。道理很簡(jiǎn)單，市場(chǎng)上對(duì)一線城市房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于三四線城市。

       綜上，不難發(fā)現(xiàn)，政府、開發(fā)商、購(gòu)房人這三方其實(shí)抱有的是相同的愿景——房?jī)r(jià)緩慢上漲。

       無(wú)論業(yè)內(nèi)、專家、政府、房地產(chǎn)商、購(gòu)房人、中介……無(wú)論你問(wèn)到哪一方，都會(huì)直白地告訴你：房?jī)r(jià)確實(shí)不合理，但是看不到任何下跌的可能。

       這種態(tài)度的空前一致本就是對(duì)房?jī)r(jià)的巨大心理支撐，更火上澆油的是，政府、購(gòu)房者和房地產(chǎn)商三方之間又都沒(méi)有把態(tài)度挑明，而是曖昧地互相窺視猜測(cè)。三方都預(yù)期房?jī)r(jià)上漲，都在窺測(cè)另兩方態(tài)度的同時(shí)，一邊內(nèi)心糾結(jié)一邊暗自加磅。于是房?jī)r(jià)也就脫離了三方共同期待的“緩慢上漲”這一目標(biāo)，轉(zhuǎn)而一路狂奔。

       未來(lái)一線城市房?jī)r(jià)是漲，還是漲？

       1、李迅雷：2020年左右全國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)普跌，之后該漲的還會(huì)漲回來(lái)

       齊魯資管首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

       決定房?jī)r(jià)的有兩個(gè)流，一個(gè)是人口流，一個(gè)是貨幣流。目前中國(guó)的流動(dòng)人口數(shù)量在減少，北上廣深房?jī)r(jià)上漲更多還是一種資金的集聚，房?jī)r(jià)可能在2020年左右出現(xiàn)全面性下跌，因?yàn)槭紫热丝诹鞑⒉恢С�，另外貨幣增速也�?huì)隨著經(jīng)濟(jì)增速的下降而下降。

       當(dāng)然，因?yàn)槿魏蔚呐菽�破滅都是非理性的，都�?huì)造成恐慌性的下跌，所以要跌就一起跌。跌完之后，該漲的還是會(huì)漲回來(lái)，因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)畢竟還是有它的動(dòng)力，北上廣深已經(jīng)成為全球的大都市，也會(huì)成為一個(gè)國(guó)際化的大城市，而目前城市的住宅用地供給還是不足，房?jī)r(jià)的差距沒(méi)有拉開。

       2、賈康：十五年內(nèi)一線城市均價(jià)不會(huì)下行

       原財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)、華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

       現(xiàn)在我們可以說(shuō)，由一線城市帶動(dòng)的住房平均成交價(jià)格的上揚(yáng)，是符合經(jīng)濟(jì)學(xué)所分析的。建成區(qū)擴(kuò)大總的趨勢(shì)是供不應(yīng)求而帶來(lái)的成交價(jià)上漲，在均價(jià)的表現(xiàn)上，它一定是個(gè)上揚(yáng)曲線，這是一個(gè)規(guī)律的發(fā)展過(guò)程，但在實(shí)際生活中造成了很多誤解。我認(rèn)為在可以預(yù)見(jiàn)的十五年左右的時(shí)間里，像北京、上海、深圳這樣的大城市，不存在均價(jià)上揚(yáng)曲線轉(zhuǎn)變成下行曲線的可能性。中央要抓基礎(chǔ)制度建設(shè)，使曲線雖然上揚(yáng)，但不那么陡峭，特別是遏制上揚(yáng)過(guò)程中肆無(wú)忌憚造成的大起大落，這是引起社會(huì)不安的不良因素，是中國(guó)的真問(wèn)題。

       3、郁亮：一線城市樓市不會(huì)特別差

       萬(wàn)科總裁

       如果沒(méi)有大的宏觀金融貨幣環(huán)境變化，未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)應(yīng)該趨于穩(wěn)定，長(zhǎng)期漲幅不應(yīng)該高過(guò)居民收入增幅，短期來(lái)看則是有漲有跌，不再是單邊上漲。房?jī)r(jià)暴漲的可能性在減小，而房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)相比以前在增加。

       不過(guò)，人口不斷涌入，財(cái)富加速聚集，這決定了一線城市樓市表現(xiàn)不會(huì)特別差。但北上廣深的高房?jī)r(jià)問(wèn)題也必須重視。房?jī)r(jià)平穩(wěn)，年輕人才會(huì)有奔頭。光給人才發(fā)房補(bǔ)、建保障房還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，每個(gè)城市都應(yīng)提出自己的普通住宅發(fā)展計(jì)劃。即使是一線城市，房?jī)r(jià)也應(yīng)該穩(wěn)住，而且，也可以穩(wěn)住。

       十年來(lái)，伴隨人口增長(zhǎng)的，是不斷拔高的大樓和急劇走高的一線樓市�！笆�年育樓”，如今一線城市的樓市已長(zhǎng)成參天大樹，但樹下的人已從十年前的仰望變?yōu)槿缃竦倪b望。其實(shí)，當(dāng)初栽樹人的初衷是拿它來(lái)“成蔭避暑”，但如瘋狂成長(zhǎng)的“它”已經(jīng)長(zhǎng)得軀干扭曲、張牙舞爪，實(shí)在令人望而生畏。