摘要：北京市住建委聯(lián)合本市五部門出臺“商辦房”最新限購政策，按照最新出臺的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》（以下簡稱《公告》），在建在售商辦類項(xiàng)目不得賣個人，其中，對個人購買須名下無房、滿足社�；蚣{稅滿五年條件、個人購買商住房停止貸款等都做出明確要求。同時中介機(jī)構(gòu)不得宣傳商辦房的居住功能，住建委表示將逢漲必查、逢炒必辦，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照；同時開發(fā)商新建商辦類項(xiàng)目改居住用途的，將被依法收回土地，商業(yè)銀行對該企業(yè)在本市所有項(xiàng)目暫停授信。

       開發(fā)商、中介不得炒作

       據(jù)了解，此前本市萬科天地、泰禾中央廣場、恒大未來城三處房地產(chǎn)項(xiàng)目均為商業(yè)和辦公用途，但在實(shí)際銷售過程中，工作人員卻反復(fù)表示項(xiàng)目有獨(dú)立的衛(wèi)生間和住房，可以居住，而今后這樣的行為將被嚴(yán)厲查處。

       對規(guī)劃用途為商辦類的房屋，中介機(jī)構(gòu)不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。對違規(guī)代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用的中介機(jī)構(gòu)，依法注銷機(jī)構(gòu)備案，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照。住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這次對房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)商的管控比以往更加嚴(yán)格，并非查封幾個中介公司那么簡單，而是要徹底杜絕這種現(xiàn)象，讓炒作“商改住”、哄抬購房價格的行為徹底絕跡。

       中央財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授尹飛認(rèn)為，北京重拳治理商改住，正本清源意義重大。他表示，商改住、辦改住，本身就是違規(guī)變更房屋規(guī)劃用途的行為，讓這些商業(yè)辦公項(xiàng)目回歸到為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)的路徑上來，是保護(hù)購房人權(quán)益的重要舉措。北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會會長李文杰也認(rèn)為，開發(fā)商不能建、個人不讓買、銀行不給貸、中介不許代理，繼續(xù)頂風(fēng)作案后果很嚴(yán)重，一經(jīng)查實(shí)，收回土地，銀行在全市范圍內(nèi)暫停授信，代理機(jī)構(gòu)注銷。在新政的高壓態(tài)勢下，商改住這個商不商住不住的怪胎將告別北京市場，成為歷史。

       在建在售商辦房不得賣個人 

       除了對個人購買二手商辦房提出了更嚴(yán)格的要求之外，開發(fā)企業(yè)在建（含在售）商辦類項(xiàng)目，銷售對象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織。購買商辦類項(xiàng)目的企事業(yè)單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會組織。

       這就意味著，在建或在售的商辦房，以個人名義購買成為不可能。市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，若想要購買在建在售商辦房，必須以企業(yè)名義購房，這樣做是為了讓商辦房恢復(fù)原有功能，也就是用來做商業(yè)和辦公用，再次明確了商辦房的非居住屬性和功能。

       另外，此次公告要求開發(fā)企業(yè)新報建商辦類項(xiàng)目最小分割單元不得低于500平方米；開發(fā)企業(yè)新建的商辦類項(xiàng)目，應(yīng)該按照批準(zhǔn)的規(guī)劃用途建設(shè)、銷售，違反規(guī)定的，規(guī)劃國土、住建部門將依法處理。也有業(yè)內(nèi)人士提醒市民，無論是LOFT，還是商改住，都不是按照居住標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的。公攤大、得房率低、中間隔層質(zhì)量差、商水商電費(fèi)用高、不能像住宅一樣有劃片的學(xué)校等等都是這類房屋購買后的問題，消費(fèi)者要謹(jǐn)慎決策。

       個人購買二手商辦房須名下無房產(chǎn)

       據(jù)了解，此次《公告》要求已銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市交易時，可出售給企事業(yè)單位、社會組織，也可出售給個人，個人購買應(yīng)該符合下列條件：第一，名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄的。第二，在申請購買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅。市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這條規(guī)定沒有戶籍限制。

       這意味著，已經(jīng)入市的商辦類項(xiàng)目，也就是過去多年已經(jīng)被交易的二手房，也全部被嚴(yán)格調(diào)控，這是歷史第一次，雖然商辦房可以銷售給個人，但必須符合在京無房且有連續(xù)社保或者個稅。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這意味著北京過去的二手房公寓或者商辦房購買條件比住宅更嚴(yán)格。這樣的嚴(yán)格約束將導(dǎo)致個人購房者基本放棄購買商辦類公寓。

       “商改住”的前世今生 曾因不限購被熱捧

       所謂商辦房，就是用來注冊公司從事商業(yè)活動，同時作為辦公用地，其本質(zhì)上屬于非住宅，是將非住宅用地開發(fā)建設(shè)成可居住房屋，而且在房產(chǎn)證上也注明了是商業(yè)、辦公類產(chǎn)權(quán)。這種產(chǎn)品的主要受眾為大量沒有購房資格、為了滿足基本居住需求的非京籍人員，以及投資客。

       上個世紀(jì)90年代，深圳一批開發(fā)商將擱置了數(shù)年的爛尾樓重新包裝，變成“商務(wù)公寓”或者“酒店式公寓”銷售。隨后這種方式傳到了北京，讓開發(fā)商嘗到迅速回款的甜頭。

       “商辦房”產(chǎn)權(quán)比住宅短20年 配套設(shè)施不足

       業(yè)內(nèi)人士分析，商辦房的價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)被高估。商辦房不僅沒有燃?xì)�，連水電費(fèi)都比住宅標(biāo)準(zhǔn)高許多，同時不能遷入戶口。商住項(xiàng)目的土地出讓年限一般只有40年或50年，住宅則是70年。公攤大、得房率低、中間隔層質(zhì)量差、稅費(fèi)種類多標(biāo)準(zhǔn)高、不能申請住房公積金貸款、不能像住宅一樣有劃片的學(xué)校等等都是這類房屋購買后的問題。

       “商改住”已被叫停六年

       2011年6月1日起，商業(yè)、辦公類項(xiàng)目不得設(shè)計(jì)成住宅的格局，不能設(shè)立單獨(dú)的衛(wèi)生間，開發(fā)商自己打隔斷出售的商鋪將無法辦理房產(chǎn)證。當(dāng)時，市住建委會同市發(fā)改委、市規(guī)劃委、市商務(wù)委及市國土局聯(lián)合出臺《關(guān)于加強(qiáng)部門聯(lián)動，完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知》，對“商改住”痛下殺手。其實(shí)，早在2007年，北京市住建委曾針對這些項(xiàng)目發(fā)出風(fēng)險提示，提醒購房人謹(jǐn)慎購買，但還是屢禁不止。

       近年“商改住”多以LOFT形式銷售

       目前，由于利益驅(qū)動和迅速回款的需求，開發(fā)商在拿地之后，仍會選擇將地塊上配建的商業(yè)建筑改建，以LOFT等形式銷售。昨天，市住建委已經(jīng)全部停止了違規(guī)項(xiàng)目銷售的網(wǎng)簽，分別是萬科天地、恒大未來城和泰禾中央廣場。這些在售項(xiàng)目的土地用途均為商業(yè)式辦公，但萬科銷售人員卻對媒體介紹可以居住。市住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人說，“他們把老百姓帶入了一個誤區(qū)”，應(yīng)當(dāng)讓商辦房回歸其本質(zhì)屬性。