摘要：今年政府工作報告中“加強房地產市場分類調控”的說法備受市場關注。記者注意到，進入3月，多地相繼出臺樓市調控政策，分類調控、因城施策，正成為新的特點。

       分類調控成共識

       “目前三四線城市房地產庫存仍然較多，要支持居民自住和進城人員購房需求……加強房地產市場分類調控，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為�！闭�府工作報告中，關于房地產的工作安排，用了276個字進行闡述。

       對此，易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴躍進在接受羊城晚報記者采訪時分析認為，政府工作報告中明確提出規(guī)范開發(fā)、銷售和中介三類市場參與主體行為，既是引導房地產市場發(fā)展的重要保障，同時也是防范各類住房金融風險的重要舉措。在其看來，加強房地產市場分類調控這是一個積極信號，這意味著后續(xù)房價上漲過快的城市依然會有積極的供地。

       業(yè)內人士普遍認為，分類調控在房地產領域已成為出臺調控政策的一個共識，這也是十幾年來房地產調控總結出來的經驗，是一種比較切合實際的做法。大家都已經意識到，房地產調控再也不能一刀切了。如果將分類調控落實到土地政策，主要就體現(xiàn)在土地供應方面，即房價上漲快的城市增加住宅用地供應，庫存多的城市調減甚至暫停住宅用地供應，這就是分類調控的直接表現(xiàn)。

       三類主體行為將被規(guī)范

       事實上，分類調控不僅體現(xiàn)在土地供應上，還包括高價地把控、限購、信貸收緊等諸多政策層面。開發(fā)、銷售、中介的行為將被進一步規(guī)范。

       銀監(jiān)會主席郭樹清日前透露，去年新增貸款中45%是房地產貸款，其中個人住房按揭貸款占了很大一部分。雖然從總體上說居民部門的杠桿率不高，但增速需要引起關注。在他看來，房地產市場最大的特點是地域性差別巨大，不同城市、不同地方的房價漲幅所包含的風險情況不一樣。因此，銀行要從實際出發(fā)，穩(wěn)健、審慎地把握對房地產市場的資金投放。

       銀監(jiān)會副主席王兆星也表示，日后將采取差別化的房地產信貸政策，對帶有泡沫和投機性的房地產信貸需求要加以限制；對于一些房地產庫存過大的三線、四線城市，在信貸上也要給予考慮；對城市化過程中的剛性住房需求，應該給予信貸支持。這樣既能促進房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展，也能使銀行信貸資產更加安全。

       多地出調控新舉措

       進入3月，多地出臺新舉措：3月1日，河北涿州發(fā)布限購限貸政策，3月2日，河北保定淶水出臺樓市限購政策。

       3月12日，三亞正式出臺房地產市場調控，除了跟�？谛陆�出臺的條款相似的嚴格禁止預售商品房轉讓外，還規(guī)定二套房商業(yè)貸首付最低五成、第三套房及以上商業(yè)貸款停貸。

       “通過對第二套住房的貸款首付比例約定，使得二套購房的成本加大，使得購房者的購房約束增加，購房方面也會更加理性。此類政策對于三亞當?shù)刭彿空叩挠绊憰�更加明顯，因為外來人口理論上只允許認購首套，本身和二套購房的政策關系不大�！眹儡S進認為，三亞此次出臺限貸等政策，也是為了防范近期三亞房地產市場過多的炒房現(xiàn)象。

       根據(jù)易居研究院智庫中心的數(shù)據(jù)，三亞在今年1月份新建商品住宅的成交均價為23566元/平方米，而去年全年為19169元/平方米，漲幅較大。三亞此次政策，也代表了目前全國市場購房政策繼續(xù)收緊的大趨勢。

       3月8日，有媒體報道，南昌即將出臺《關于進一步做好房地產住宅市場調控工作的通知》，消息稱，這或是該市史上最嚴限購令，有房的再也不能買了。嚴躍進認為，若此消息成真，限購應是屬于非常嚴厲的。

       不過，在業(yè)界專家看來，在短期依靠限購限貸之外，長期還得尋求建立長效機制。方正證券首席經濟學家任澤平在最新研報中表示，本輪房地產調控效果，關鍵看長效機制能否有效建立。