摘要：香港萬得通訊社綜合報道，一二線城市居民杠桿水平受控，三四線樓市迎來去庫存良機。央行副行長潘功勝表示，要防止居民杠桿水平繼續(xù)走高，一二線城市正是本輪加杠桿主力區(qū)域。而在因城施策的政策引導(dǎo)下，集中了房地產(chǎn)庫存60%以上的三四線城市，已獲得監(jiān)管層給予信貸支持的信號。

       央行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝表示，我國貨幣政策著眼于平衡穩(wěn)增長與防風(fēng)險的關(guān)系，也要防止居民杠桿水平繼續(xù)走高。

       45%新增貸款投向房地產(chǎn)

       央行2017年1號工作論文此前指出，雖然中國住戶部門杠桿率水平總體較低，2015年2季度僅為41.8%，但2008年中國居民住戶部門杠桿率僅為17.9%，且2016年上升速度更快。

       去年下半年以來，居民加杠桿趨勢明顯統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年下半年，居民中長期貸款占比均維持在40%以上，最高值一度超過100%。居民中長期貸款主要是由住房貸款構(gòu)成。

       而從房價走勢來看，一二線城市是本輪房價上漲的中心，其單月同比漲幅一度超過30%，其自然也就成為了居民加杠桿的主力地區(qū)。

       針對一二線城市房價上漲過快的問題，銀監(jiān)會主席郭樹清此前已表示，銀行貸款1/4投向了房地產(chǎn)，去年新增貸款中有45%是房地產(chǎn)貸款，所以房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險是金融風(fēng)險里面很重要的一部分。由于樓市地域性差別大，不同城市的房價漲幅所包含的泡沫風(fēng)險也不一樣，所以在金融調(diào)控方面，希望銀行從自己的實際出發(fā)，穩(wěn)健、審慎地把握對房地產(chǎn)市場的資金投放，包括對開發(fā)商和居民個人。

       抑制加杠桿

       隨著監(jiān)管層對于居民加杠桿風(fēng)險的關(guān)注，熱點城市居民杠桿開始受到控制。

       數(shù)據(jù)顯示，1月份居民中長期貸款高達6293億元，雖然創(chuàng)歷史新高。但占比已經(jīng)開始明顯下滑，顯示去杠桿政策開始收效。

       另據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，2月我國新增人民幣貸款1.17萬億元，其中居民中長期信貸3804億元。交通銀行點評2月金融數(shù)據(jù)稱，信貸對于實體經(jīng)濟的支持力度繼續(xù)保持。個人貸款仍然較多的主要原因還是尚未完全消化的樓市積壓信貸需求。

       不過，九州證券鄧海清認為，房地產(chǎn)銷售回落開始于2016年10月，但由于居民貸款延遲發(fā)放問題，可能導(dǎo)致居民中長期貸款回落有所滯后，而2月居民貸款回落開始有所顯現(xiàn)。

有市場分析，2月份的信貸增速有所回落，這里面有監(jiān)管部門窗口指導(dǎo)的原因，也有銀行主動調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)的原因。

       目前多家銀行已經(jīng)收縮住房按揭貸款新增規(guī)模，且不少銀行的地方分行向總行匯報房貸數(shù)據(jù)和投放計劃的頻率也大幅提升。業(yè)內(nèi)人士表示，伴隨著監(jiān)管部門的窗口指導(dǎo)和銀行自身的主動調(diào)整，預(yù)計今年銀行整體房貸增速將大幅放緩。

       而針對個人房貸規(guī)模的下降，有銀行負責(zé)人分析，規(guī)模下降一方面由于監(jiān)管層提出了要求，另一方面也由于一些地方性的限購政策出來以后，實際的貸款需求有所下降。

       去杠桿配合其他樓市政策的實施，熱點城市房地產(chǎn)走勢已趨于平穩(wěn)。

       國家統(tǒng)計局此前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，15個一線和熱點二線城市中，11個城市1月份新建商品住宅價格環(huán)比下降，降幅在0.1個百分點至0.5個百分點之間；3個城市環(huán)比持平；廣州市環(huán)比上漲0.6%，漲幅已連續(xù)4個月回落。除廣州以外，一線城市全面停漲。

       三四線銷售增速近40%

       中國金融四十人論壇（CF40）成員、中信證券全球首席經(jīng)濟學(xué)家彭文生此前表示，不加區(qū)分地鼓勵家庭加杠桿，更多的將是推升中低收入家庭的杠桿率，增加金融風(fēng)險。國際經(jīng)驗顯示，居民加杠桿的主要投向是房地產(chǎn)，在泡沫的后期，杠桿往往加在低收入階層。同時，地產(chǎn)價格上升加劇財富分化，尤其是中國城鄉(xiāng)二元分化的背景下，更加抑制消費。

       而在控制一二線城市居民杠桿的同時，在因城施策的政策引導(dǎo)下，三四線城市去庫存有加速之勢。

       住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高早前表示，房地產(chǎn)庫存60%以上都集中在三四線城市。

       據(jù)統(tǒng)計，從2016年第四季度以來，全國熱點城市中大約有30個城市出臺了有關(guān)房地產(chǎn)平穩(wěn)價格的調(diào)控超過90次。從內(nèi)容看，各地持續(xù)發(fā)布政策，政策內(nèi)容涉及房地產(chǎn)信貸、資金、購買資格、供應(yīng)等多方面，政策力度逐漸收緊。因此，2017年房地產(chǎn)政策的主要特征將是，對三四線城市刺激有效需求，而對一二線城市抑制投資需求。

       銀監(jiān)會副主席王兆星則表示，將采取差別化的政策，對于一些房地產(chǎn)庫存過大的三四線城市，在信貸上要給予考慮；在城市化過程中，對基本的住房剛性需求，應(yīng)該給予信貸支持。

       央行行長周小川上周也表示，住房貸款在中國還會以相對比較快的速度發(fā)展。在一二線穩(wěn)杠桿的情況下，這意味著三四線城市有望獲得支持。

       方正證券根據(jù)Wind數(shù)據(jù)整理的46個三四線樣本城市中，1-2月三四線城市房地產(chǎn)成交量同比增速為38.0%，保持快速增長，雖然低于2016年12月的42.8%，但與一二線城市相比，增速明顯。

       其中，深耕三四線城市的碧桂園，今年前兩個月銷售額872億元，位列全國銷售冠軍，且高于去年前四個月銷售總和，同比增速高達269%。

       2017年將是改革深化的重要時間窗口，降杠桿首先要穩(wěn)杠桿。在全球經(jīng)濟環(huán)境向好的背景下，國內(nèi)經(jīng)濟的“穩(wěn)”將是決策層推進經(jīng)濟以及政策改革深化的重要時間窗口。