摘要：三四線樓市超預(yù)期回暖，最大的激勵(lì)因素是熱點(diǎn)樓市輻射和溢出效應(yīng)。本輪樓市回升與2009~ 2010年那一輪很類似，即持續(xù)的政策激勵(lì)。同時(shí)，兩輪樓市回升均伴有明顯的輻射和溢出效應(yīng)，即大城市樓市火熱帶動(dòng)三四線樓市回升。

       今年以來，熱點(diǎn)樓市明顯回調(diào)，1~2月累計(jì)成交量下滑40%，但三四線樓市回暖。

       Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前兩個(gè)月，62個(gè)城市中有23個(gè)城市商品房成交同比增加50%以上，絕大部分是三四線城市。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局70城數(shù)據(jù)，熱點(diǎn)城市房價(jià)基本停漲，但三四線城市新房價(jià)格近幾個(gè)月均保持上漲態(tài)勢。

       300城土地市場月報(bào)顯示，今年1月，三四線城市土地成交量達(dá)3002萬平方米，已超過一二線城市的總和（2491萬平方米），三大都市圈內(nèi)的三四線城市成為“地王”密集地。

       目前，三四線樓市開發(fā)投資、庫存分別占全國60%和80%。2017年，熱點(diǎn)城市供求將回落，600多個(gè)三四線城市將成為全國樓市走向的最大決定因素。但是，就在去年下半年，三四線樓市還處在“庫存高壓、量價(jià)回落”的悲觀氛圍中。

       2016年底，三線和四線城市在售庫存消化周期分別為20個(gè)月和50個(gè)月，考慮到還有在建未售、未開工項(xiàng)目，廣義庫存需3~5年才能消化。城市化轉(zhuǎn)入“大城市化”后，三四線城市人口凈流出，樓市前景更不樂觀。

       此輪三四線樓市回升的邏輯是什么，是否可持續(xù)？

       三四線樓市超預(yù)期回暖，最大的激勵(lì)因素是熱點(diǎn)樓市輻射和溢出效應(yīng)。本輪樓市回升與2009~2010年那一輪很類似，即持續(xù)的政策激勵(lì)。同時(shí)，兩輪樓市回升均伴有明顯的輻射和溢出效應(yīng)，即大城市樓市火熱帶動(dòng)三四線樓市回升。

       最明顯的表現(xiàn)，就是房價(jià)上漲的財(cái)富效應(yīng)首先帶動(dòng)大城市特別是一線城市周邊的三四線樓市回升。2016年，三大都市圈內(nèi)的三四線城市成為樓市“大贏家”，成交量同比增長50%左右、百城房價(jià)漲幅居前的都是都市圈內(nèi)的三四線城市。

       熱點(diǎn)樓市在2016年10月緊縮以后，三四線樓市整體開始回暖。2015~ 2016年，熱點(diǎn)城市房價(jià)暴漲，一線與三線城市房價(jià)比從2012年初的3.5倍上升到5.5倍，大城市置業(yè)門檻抬升，需求溢出到三四線城市。另外，近年來高鐵四通八達(dá)，三四線城市與大城市之間互聯(lián)互通，通勤成本降低，很多三四線城市進(jìn)入大城市1~2小時(shí)生活圈輻射范圍，大城市購房需求實(shí)現(xiàn)的半徑不斷向外延伸。

       從春節(jié)前后樓市看，三大都市圈內(nèi)三四線樓市表現(xiàn)穩(wěn)定，少數(shù)熱點(diǎn)城市有所回調(diào)，這一方面是前期上漲后盤整的結(jié)果，另一方面部分城市也出臺(tái)了調(diào)控政策。

       但同時(shí)，廣東、福建和江蘇等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份，或人口大�。ê�南、湖北、安徽、廣西）內(nèi)的一些三四線城市，近期樓市表現(xiàn)搶眼，成交量翻倍增長。這意味著輻射和溢出效應(yīng)已從都市圈擴(kuò)展到內(nèi)地三四線城市。另外，2016年為“去庫存”，各地出臺(tái)很多刺激政策，如購房補(bǔ)貼或落戶等，也激勵(lì)成交增長。

       隨著互聯(lián)網(wǎng)普及、城鎮(zhèn)建設(shè)加快、高鐵和公路等路網(wǎng)密布，農(nóng)民消費(fèi)觀念和傾向也向城市靠攏，進(jìn)城購房轟轟烈烈。目前，在內(nèi)地多數(shù)鄉(xiāng)村，進(jìn)城購房已經(jīng)成為農(nóng)村居民結(jié)婚的必備要件，成為是否進(jìn)入小康的象征。近日，住建部部長在新聞發(fā)布會(huì)上表示，2016年，有的城市農(nóng)民工和農(nóng)民買房占整個(gè)城市房產(chǎn)交易量的50%，有的縣城70%的房子由農(nóng)民買走。

       2015~2016年，“去庫存”全面鋪開，三四線城市土地供應(yīng)縮減。2016年4月，國土資源部發(fā)文要求停止庫存過高城市的土地供應(yīng)，同時(shí)棚改和保障房全面貨幣化。2016年，三四線城市新開工同比僅增5.5%，低于全國8.1%和40個(gè)大中城市12.1%的水平。

       平安證券統(tǒng)計(jì)，以過去5年（2012~ 2016年）累計(jì)開工減累計(jì)銷售作為在售庫存，按照2016年銷售規(guī)模計(jì)算，目前三四線樓市去化周期為1.46年，接近40個(gè)重點(diǎn)城市。2016年“去庫存”貫穿全年，三四線樓市在售庫存確實(shí)下降。

       2017年，針對(duì)三四線城市的“去庫存”戰(zhàn)略和既有扶持政策未變。同時(shí)，管理層也明確提出，“去庫存”要與城鎮(zhèn)化、都市圈結(jié)合，疏導(dǎo)大城市需求到周邊城市，推進(jìn)三四線城市和大城市間基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通。

       另外，銀行按揭投放向三四線城市轉(zhuǎn)移，據(jù)調(diào)研，三四線城市按揭買房占比從2016年之前不足40%上升到50%。此外，新增供應(yīng)存在周期，三四線樓市庫存消耗還將繼續(xù)。綜上，三四線樓市將繼續(xù)回升，這也是2017年全國樓市高位企穩(wěn)的關(guān)鍵。

       但是，由于中長期供應(yīng)無彈性，二手房市場不發(fā)達(dá)，加上熱點(diǎn)城市外溢效應(yīng)很難持續(xù)，三四線樓市回升基礎(chǔ)不扎實(shí)。目前，三四線樓市在售庫存下降，但潛在庫存仍在增加。據(jù)克爾瑞統(tǒng)計(jì)，2015年三四線城市在建未售量達(dá)19.28億平方米，較2014年增長了2%，比2011年增加7.86億平方米；在建量消化周期（在建未售量/近一年銷售面積）為3.51年，僅比2014年末少了1.5個(gè)月。2012年，三四線樓市在建未售量占全國的55%，到2015年末已達(dá)到62%。

       除了在建部分，已批未建部分也不容小覷。2016年，300個(gè)城市中三四線城市土地成交量為4.94億平方米，占比達(dá)到57%。目前，三四線樓市和“返鄉(xiāng)置業(yè)”盡管火熱，但很多購房行為因房價(jià)上漲而驅(qū)動(dòng)，很多售出去的房子無人居住，未來可能投入二手房市場。因此，三四線樓市回暖態(tài)勢或難維持。

       大城市人口吸附能力已經(jīng)很強(qiáng)，三四線樓市走向健康有兩個(gè)關(guān)鍵：一是如近期新聞發(fā)布會(huì)上住建部部長所言，增強(qiáng)三四線城市和大城市之間基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通水平，促進(jìn)公共服務(wù)均等化，農(nóng)民工和農(nóng)民進(jìn)城享受同等服務(wù)；二是推動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和規(guī)�；�、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，以此為基礎(chǔ)實(shí)現(xiàn)本區(qū)域農(nóng)民收入增長，并促進(jìn)區(qū)域內(nèi)農(nóng)業(yè)人口在城市積聚。