摘要：華泰證券分析師謝皓宇認為，一線人口出現(xiàn)流出、三線人口則現(xiàn)“返鄉(xiāng)潮”，再加上三線省市去化周期的下滑，人口外流和庫存因素將發(fā)生根本性變化，預(yù)計三線城市將迎來趨勢性大周期。

       在報告中，華泰謝皓宇表示，回顧２０１０年與２０１３年的兩次三線躁動，二者都因三四線的人口外流和庫存高企而證偽，且未有實質(zhì)性變化。然而，２０１４年以來土地管控趨向嚴格，２０１５年過后，一線城市人口開始出現(xiàn)一絲“逆流”，被擠出的人口則將引發(fā)“返鄉(xiāng)潮”：

       上海人口在２０１５年已現(xiàn)流出跡象，若剔除自然人口增長的因素，２０１５年上海常住人口機械下降１６．３萬人。

       截至２０１６年底，北京人口機械下降４．１萬人，是２０００年以來第一次出現(xiàn)人口流出。

       華泰謝皓宇進一步指出，當前庫存高企與人口外流的兩大因素均產(chǎn)生變化，并在未來３－５年內(nèi)出現(xiàn)根本變化，即庫存下降和城鎮(zhèn)化減速。

       從主要邏輯來看，本次三線大周期的背后，是經(jīng)濟增長方式的變化，即一線城市轉(zhuǎn)向效率的提升，而非人口的增加，三四線城市則通過勞動力的拉動承接更多人口：

       當卡住土地供給的情況下提高經(jīng)濟增長，也就需要提高單位面積產(chǎn)出，然而由于單位面積的人口承載有限，導(dǎo)致要求提高勞動生產(chǎn)效率，也就意味著，未來一線城市會自發(fā)的清退部分低效企業(yè)和低效人員，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向更高層級升級。

       相反，三四線城市ＧＤＰ增長依然依靠勞動生產(chǎn)力的釋放，且依然處于第二產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，所以對勞動力是有需求的。預(yù)計三四線憑借更高的ＧＤＰ增速，通過勞動力拉動能夠承載更多的人口，形成對一線擠出的承接，進而帶動需求。

       未來人口與三線房價怎么走？

       從人口流向來看，當前有１７個省直轄市為人口凈流入狀態(tài)，主要以珠三角區(qū)域、長三角區(qū)域和大北京為主，且集中在東南沿海區(qū)域。

       在人口凈流出的１４個省直轄市中，寧夏、陜西和安徽等８個省市的城鎮(zhèn)化率超５０％，這意味著這８個省市的城鎮(zhèn)化主要來自當?shù)剞r(nóng)村人口的轉(zhuǎn)移，而同時城鎮(zhèn)人口在向外轉(zhuǎn)移，流向更發(fā)達的地區(qū)。而這１４個省直轄市中的前五位——河南、四川、貴州、安徽和廣西，城鎮(zhèn)化率均在５０％左右及以下，依然處于城鎮(zhèn)化率的初級階段，經(jīng)濟增長方式主要靠勞動生產(chǎn)力的釋放。

       有關(guān)三四線城市房價上漲的可能性，華泰謝皓宇認為，從邏輯上判斷，去化５０％之后，即庫存周期下降到２～３年時，就能夠帶來三線的漲價。當前，三線省市第一類庫存已經(jīng)去化得“差不多了”，去化周期已經(jīng)降到了６個月，接近歷史低位。