摘要：2017年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將保持小幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)增幅在4%左右。主要原因：一是相對(duì)于房屋銷售指標(biāo)，開(kāi)發(fā)投資指標(biāo)具有滯后性。因此，雖然2017年房市降溫，但開(kāi)發(fā)投資仍能保持正增長(zhǎng)；二是預(yù)計(jì)一線及部分二線熱點(diǎn)城市供地量不會(huì)明顯增長(zhǎng)，房企購(gòu)地將主要分布于地價(jià)較低的三四線城市，因此對(duì)開(kāi)發(fā)投資金額拉動(dòng)不大；三是2017年新開(kāi)工量繼續(xù)保持正增長(zhǎng)，對(duì)開(kāi)發(fā)投資正增長(zhǎng)形成一定支撐。因此，對(duì)2017年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速持不喜不悲的態(tài)度。

       春節(jié)剛過(guò)，關(guān)于樓市的各種報(bào)道便迎面撲來(lái)，諸如“成交量下降、房?jī)r(jià)下跌、購(gòu)房者觀望”等。對(duì)于這些報(bào)道，我們應(yīng)理性看待。一方面，春節(jié)原本就是樓市淡季，成交量相比上個(gè)月下滑實(shí)屬正常；另一方面，也有數(shù)據(jù)表明，今年春節(jié)相比去年春節(jié)，部分城市住宅成交量下滑，這就能說(shuō)明問(wèn)題了。

       實(shí)際上，2017年的春節(jié)樓市正處于一個(gè)短周期中由“夏天”轉(zhuǎn)為“秋天”的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。過(guò)去十多年的歷史表明，全國(guó)房地產(chǎn)運(yùn)行具有短周期規(guī)律，大致三年一個(gè)輪回。最近一個(gè)輪回：2014年降溫，2015年復(fù)蘇，2016年繁榮，預(yù)計(jì)2017年下行。

       以下是對(duì)2017年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的展望。

       政策面：各地將根據(jù)實(shí)際情況推出“去庫(kù)存、穩(wěn)發(fā)展、防風(fēng)險(xiǎn)”的相關(guān)政策

       從政策演變的脈絡(luò)來(lái)看，2014年開(kāi)始放松限購(gòu)、限貸、限價(jià)，2015年進(jìn)一步放松房貸、降低稅負(fù)、放松限外，四季度中央提出房地產(chǎn)去庫(kù)存，其后各省出臺(tái)去庫(kù)存實(shí)施意見(jiàn)，總體以刺激購(gòu)房為主。

       2016年3月25日，上海和深圳率先出臺(tái)緊縮性調(diào)控政策，從而拉開(kāi)樓市過(guò)熱城市的新一輪調(diào)控序幕。7月份中央政治局會(huì)議提出“抑制資產(chǎn)泡沫”，至少部分指代局部地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫。9月底至10月上旬，16個(gè)城市集中出臺(tái)調(diào)控措施，抑制房?jī)r(jià)成為主攻目標(biāo)。

       關(guān)于2017年的房地產(chǎn)政策走勢(shì)，其實(shí)去年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議講得很明白：促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購(gòu)房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房。要落實(shí)人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)。要落實(shí)地方政府主體責(zé)任，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤(pán)活城市閑置和低效用地。去庫(kù)存方面，要堅(jiān)持分類調(diào)控，因城因地施策，重點(diǎn)解決三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)多問(wèn)題。

       根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的精神，可以預(yù)見(jiàn)2017年中央和地方政府均將把防范金融風(fēng)險(xiǎn)和抑制資產(chǎn)泡沫放到更加重要的位置。因此，樓市過(guò)熱的地區(qū)將堅(jiān)決執(zhí)行調(diào)控政策，通過(guò)提升限制貸款、加強(qiáng)控制地價(jià)、增加土地出讓等措施，防止房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲；樓市較冷的地區(qū)將進(jìn)一步細(xì)化，落實(shí)去庫(kù)存政策，并逐步將去庫(kù)存和促進(jìn)人口城鎮(zhèn)化結(jié)合起來(lái)，增加政策的可操作性，促進(jìn)此類地區(qū)市場(chǎng)活躍度�？傊�，在全國(guó)范圍內(nèi)，各地方將會(huì)在“穩(wěn)”字當(dāng)頭的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，針對(duì)各地實(shí)際情況推出“去庫(kù)存、穩(wěn)發(fā)展、防風(fēng)險(xiǎn)”的相關(guān)政策，并且將加大力度進(jìn)一步落實(shí)。

       市場(chǎng)面：總體降溫

       從供給側(cè)來(lái)看，主要關(guān)注四個(gè)指標(biāo)。

       其一，2017年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積預(yù)計(jì)增長(zhǎng)5%左右。主要原因：一是近期一二線樓市熱點(diǎn)城市在出臺(tái)的調(diào)控政策中大多提到要加大土地供應(yīng)；二是三四線城市從2014年開(kāi)始去庫(kù)存，經(jīng)過(guò)兩三年時(shí)間的消化，部分城市去庫(kù)存效果顯現(xiàn)，2017年開(kāi)始進(jìn)入補(bǔ)庫(kù)存狀態(tài)；三是由于板塊輪動(dòng)效應(yīng)，在一二線樓市熱點(diǎn)城市受調(diào)控抑制的影響下，少數(shù)三四線城市將成為房地產(chǎn)企業(yè)2017年拿地的重點(diǎn)區(qū)域；四是由于2015年、2016年土地購(gòu)置量連續(xù)兩年處于低位，基期值較低，2017年土地購(gòu)置量大概率實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。

       其二，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積將保持小幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)增長(zhǎng)3%左右。主要原因：一是隨著購(gòu)地面積的增加，新開(kāi)工量也應(yīng)有所增長(zhǎng)；二是由于2016年一線及部分二線熱點(diǎn)城市樓市火爆，房企對(duì)已有儲(chǔ)備土地加快了開(kāi)工進(jìn)度。隨著2016年四季度一些樓市熱點(diǎn)城市紛紛出臺(tái)收緊型調(diào)控政策，樓市逐步降溫，2017年房企會(huì)放緩開(kāi)工進(jìn)度，樓市降溫不利于新開(kāi)工；三是部分三四線城市需要補(bǔ)庫(kù)存，因此房屋新開(kāi)工量也將略有增長(zhǎng)。總之，2017年新開(kāi)工量增幅將有所收窄。

       其三，2017年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將保持小幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)增幅在4%左右。主要原因：一是相對(duì)于房屋銷售指標(biāo)，開(kāi)發(fā)投資指標(biāo)具有滯后性，雖然2017年房市降溫，但開(kāi)發(fā)投資仍能保持正增長(zhǎng)；二是預(yù)計(jì)一線及部分二線熱點(diǎn)城市供地量不會(huì)明顯增長(zhǎng)，房企購(gòu)地將主要分布于地價(jià)較低的三四線城市，因此對(duì)開(kāi)發(fā)投資金額拉動(dòng)不大；三是2017年新開(kāi)工量繼續(xù)保持正增長(zhǎng)，對(duì)開(kāi)發(fā)投資正增長(zhǎng)形成一定支撐�？傊�，對(duì)于2017年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速不喜不悲。

       其四，2017年全國(guó)35個(gè)城市樓市庫(kù)存預(yù)計(jì)會(huì)緩慢上升，而去化周期會(huì)明顯拉長(zhǎng)。主要原因：一是35個(gè)城市中的約一半城市屬于市場(chǎng)熱點(diǎn)城市，2017年將采取補(bǔ)庫(kù)存的導(dǎo)向且受到調(diào)控影響，新增住宅供應(yīng)料大于成交，導(dǎo)致庫(kù)存規(guī)模小幅上升；二是預(yù)計(jì)2017年35個(gè)城市住宅成交量下滑，庫(kù)存增加而成交下滑勢(shì)必導(dǎo)致去庫(kù)存周期拉長(zhǎng)�？梢哉J(rèn)為，此類熱點(diǎn)城市新房市場(chǎng)供不應(yīng)求的狀態(tài)或矛盾有望改變，隨之也利好對(duì)房?jī)r(jià)的抑制和房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的穩(wěn)定。

       從需求側(cè)考慮，應(yīng)關(guān)注兩個(gè)重要指標(biāo)。

       其一，2017年全國(guó)商品房銷售面積可能呈現(xiàn)小幅回落態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)下跌5%左右，在持續(xù)兩年增長(zhǎng)后出現(xiàn)下滑。主要原因：一是2016年商品房銷售量保持了較高增速，全年成交量達(dá)到歷史最高點(diǎn)。隨著2017年樓市的降溫，商品房銷售量也將有所回落；二是隨著一線與部分二線熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控政策的收緊，這些城市的市場(chǎng)成交量明顯回落，導(dǎo)致2017年全國(guó)商品房成交量的下滑；三是隨著市場(chǎng)的降溫，房企出于對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的不樂(lè)觀，會(huì)放緩項(xiàng)目的供應(yīng)節(jié)奏，從而導(dǎo)致市場(chǎng)新增供應(yīng)不足，也制約了市場(chǎng)銷售量的增幅；四是在繼續(xù)去庫(kù)存的寬松政策驅(qū)動(dòng)下，2017年三四線城市成交量預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)小幅正增長(zhǎng)，部分對(duì)沖了一二線城市的明顯下滑�？傊�，2017年商品房成交量將下跌，但預(yù)計(jì)跌幅不大。

       其二，上海易居房地產(chǎn)研究院跟蹤的全國(guó)35個(gè)樣本城市(包括一二三線城市)2017年商品住宅成交面積將由增轉(zhuǎn)跌，預(yù)計(jì)下跌10%左右。主要原因：一是2015年和2016年住房需求顯著釋放，存在需求透支現(xiàn)象，將使得2017年成交量難以繼續(xù)增長(zhǎng)；二是35個(gè)城市中約一半城市為2016年樓市熱點(diǎn)城市，在嚴(yán)厲的調(diào)控政策壓制下，2017年住宅成交量將下跌二三成，所以拖累了35個(gè)樣本城市的成交量�？傊�，35個(gè)城市商品住宅成交面積變化方向與全國(guó)大勢(shì)一致，但跌幅將大于全國(guó)總體跌幅。

       關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格，應(yīng)關(guān)注三個(gè)指標(biāo)。

       其一，2017年全國(guó)房企土地平均購(gòu)置價(jià)格增幅將有所回落，預(yù)計(jì)全年增長(zhǎng)10%左右。主要原因：一是2016年房市整體處于回暖態(tài)勢(shì)，但四季度后逐步降溫，因此2017年土地市場(chǎng)溫度將有所下降；二是從成交結(jié)構(gòu)上看，地價(jià)最高的一線城市雖然土地供應(yīng)有限，價(jià)格高企，但近期地方政府已經(jīng)出臺(tái)政策控制地價(jià)，再加上三四線城市較低的地價(jià)已接近土地開(kāi)發(fā)成本，跌無(wú)可跌，因此地價(jià)整體仍將穩(wěn)中有升，但增幅不會(huì)太大；三是2016年土地購(gòu)置價(jià)格基數(shù)較高，2017年漲幅也不會(huì)太高。

       其二，2017年全國(guó)商品房成交均價(jià)繼續(xù)上漲，預(yù)計(jì)全年增幅在5%左右。主要原因：一是從近幾年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)趨勢(shì)看，整體呈現(xiàn)慣性上漲態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)黏性較強(qiáng)，由于2016年上半年多數(shù)城市房?jī)r(jià)基期值不算高，因此2017年全年仍然上漲；二是雖然一線及部分二線熱點(diǎn)城市近期隨著樓市政策的收緊，房?jī)r(jià)上漲放緩甚至下跌，但大部分三四線城市樓市表現(xiàn)滯后，且2017年上半年仍存在板塊輪動(dòng)現(xiàn)象，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)穩(wěn)中有漲，從而推動(dòng)全國(guó)商品房成交均價(jià)的上漲；三是價(jià)格變化滯后于成交量，2017年成交量回落，但價(jià)格仍將小幅上升，高于成交量增速。總之，2017年房市總體降溫，全國(guó)商品房均價(jià)強(qiáng)勢(shì)不再，但仍有望實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。

       其三，2017年全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)上下半年不同的走勢(shì)，預(yù)計(jì)上半年在市場(chǎng)震蕩式緩慢降溫過(guò)程中，房?jī)r(jià)增幅會(huì)持續(xù)收窄。而到了2017年下半年，房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比增幅將呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)2017年7月前后，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比增幅由正轉(zhuǎn)負(fù)，也即出現(xiàn)短周期性質(zhì)的下跌拐點(diǎn)。受房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比增幅收窄進(jìn)而下跌的影響，預(yù)計(jì)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比增幅將在2017年第一季度見(jiàn)頂，預(yù)計(jì)峰值為11.4%左右，其后同比增幅將步入下行通道，預(yù)計(jì)到2017年第四季度從正增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)樨?fù)增長(zhǎng)。