摘要：以北京為首，上海、廣州、杭州等國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市開(kāi)始上調(diào)房貸利率，這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的錢(qián)袋子兩頭都已經(jīng)收緊，因?yàn)楣┙o端房企融資監(jiān)管去年開(kāi)始就已經(jīng)加強(qiáng)，如今需求端利率也進(jìn)一步調(diào)整，分析認(rèn)為流動(dòng)性收緊將是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)主基調(diào)和最核心影響因素。

       一線(xiàn)城市房貸收緊

       “北京收緊房貸折扣，要求不低于基準(zhǔn)利率九折，二套房按揭期限不超過(guò)25年”的消息就像一塊石頭投進(jìn)本不平靜的湖面，引起的反響大了很多。昨天一天，其他一線(xiàn)城市房貸收緊的消息，也紛紛傳來(lái)。

       在廣州，郵儲(chǔ)銀行、興業(yè)銀行、廣州農(nóng)商行等多家銀行將首套房優(yōu)惠利率從8.5折上調(diào)到了9折及以上；

       在上海，中小商業(yè)銀行為緩解住房貸款余額壓力，鼓勵(lì)房貸客戶(hù)提前還款，甚至可減免提前還款違約金；

       而在杭州，不僅優(yōu)惠折扣收縮，優(yōu)惠貸款審批也變得更難。曾經(jīng)被認(rèn)為利率最寬松的郵儲(chǔ)銀行，剛剛上調(diào)首套房利率折扣，個(gè)貸經(jīng)理徐海文說(shuō):“首套房95折，剛調(diào)整了，現(xiàn)在沒(méi)辦法，全部都在調(diào)整�！�

       目前來(lái)看，折扣上調(diào)倒還是少數(shù)，杭城大多數(shù)銀行首套房貸依然可以享受9折優(yōu)惠，外資銀行的折扣還是在8.2-9折之間。盡管如此，房貸審批越卻來(lái)越嚴(yán)格，也已經(jīng)實(shí)際影響到了部分成交，杭州城西一家開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售人員說(shuō)：“我們有個(gè)客戶(hù)定了排屋，本來(lái)銀行說(shuō)還有政策可以貸款的，后來(lái)等他定了以后，銀行又說(shuō)不能貸了，說(shuō)現(xiàn)在政策管得非常嚴(yán)。介于可貸款和不可貸款之間，就不能貸了�！�

       商業(yè)銀行開(kāi)始調(diào)整信貸

       受到調(diào)控政策的影響，部分銀行額度控制越發(fā)嚴(yán)格。某資深業(yè)內(nèi)人士表示：“按道理一季度應(yīng)該比較寬裕，但今年感覺(jué)有點(diǎn)緊張。我了解下來(lái)應(yīng)該不是額度的問(wèn)題，而是國(guó)家政策導(dǎo)向的問(wèn)題�！�

       在上海易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭看來(lái)，這是住房按揭貸款在經(jīng)歷了去年過(guò)快增長(zhǎng)之后，今年商業(yè)銀行開(kāi)始調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)。

       楊紅旭說(shuō)：“整個(gè)2016年，商業(yè)銀行的房貸利率折扣可以打到85折，現(xiàn)在大部分都提到了9折左右甚至更高，二套房貸進(jìn)一步嚴(yán)格化。這既反映出商業(yè)銀行領(lǐng)會(huì)中央調(diào)控樓市和央行窗口指導(dǎo)的意圖，又反映出它們?yōu)榱俗陨砩虡I(yè)利益，提高利率，控制結(jié)構(gòu)。”

       成交量下滑也很明顯

       除了房貸利率收緊，成交量的下滑也很明顯。某機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上周全國(guó)樓市整體上呈現(xiàn)出成交繼續(xù)下行態(tài)勢(shì)，二線(xiàn)城市環(huán)比降幅明顯。去年成交量和價(jià)格上漲明顯的蘇州、南京、合肥等城市，在嚴(yán)格的調(diào)控政策之下，成交量下滑尤其明顯。

       比如蘇州，春節(jié)連續(xù)四天零成交。春節(jié)歷來(lái)是樓市“淡季”，然而雞年春節(jié)尤其冷清，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7天假期，蘇州商品住宅僅成交12套，為去年春節(jié)的一半。一時(shí)間，“樓市拐點(diǎn)”一說(shuō)又甚囂塵上。

       周先生是蘇州工業(yè)園區(qū)一家房產(chǎn)中介的負(fù)責(zé)人，2013年到2016年4個(gè)春節(jié)，因?yàn)殚T(mén)店業(yè)務(wù)繁忙，他都沒(méi)有回老家過(guò)年，沒(méi)想到今年春節(jié)，店里的成交量竟然為零：“春節(jié)期間我們店里基本沒(méi)什么成交，就春節(jié)之前我們做了一套新房代理的，二手房基本沒(méi)有，現(xiàn)在市場(chǎng)確實(shí)不盡人意，正月十五過(guò)后再看吧�！�

       統(tǒng)計(jì)顯示，今年1月，蘇州市區(qū)二手房成交延續(xù)了去年12月交易下滑的慣性，1月1號(hào)到31號(hào)共計(jì)成交3051套，其中，1月27號(hào)到1月30號(hào)，連續(xù)4天成交為零。價(jià)格方面，1月份市區(qū)二手住宅均價(jià)為每平米22456元，環(huán)比上漲約1.5%，但吳江區(qū)二手房的價(jià)格跌幅卻達(dá)到了3%。一直較為堅(jiān)挺的園區(qū)二手房?jī)r(jià)也出現(xiàn)松動(dòng)，微跌0.35%。

       將從“量縮價(jià)穩(wěn)”逐步過(guò)渡到“量穩(wěn)價(jià)降”

       2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)以“清淡”開(kāi)局，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，房地產(chǎn)交易將從“量縮價(jià)穩(wěn)”逐步過(guò)渡到“量穩(wěn)價(jià)降”。

       胡景暉：“目前來(lái)看，主要是交易量萎縮和價(jià)格橫盤(pán)，購(gòu)房需求沒(méi)有以往那么踴躍，有觀(guān)望和持幣等待的情緒。業(yè)主沒(méi)有明顯降價(jià)的意愿，但是等到正月十五、二月份以后，原來(lái)來(lái)市場(chǎng)上積壓的非賣(mài)非買(mǎi)的需求被市場(chǎng)交易消化以后，可能市場(chǎng)要重新定價(jià)�！�

       房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨流動(dòng)性收緊

       從去年下半年開(kāi)始，房企銀行貸款、債券、信托等多個(gè)融資渠道都被收緊，如今需求端的房貸利率也進(jìn)一步調(diào)整，再加上交易量下滑，楊紅旭分析認(rèn)為，流動(dòng)性收緊將是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)主基調(diào)和最核心影響因素。

       楊紅旭說(shuō)：“開(kāi)發(fā)商的資金主要來(lái)自?xún)蓚�(gè)方面，一個(gè)是賣(mài)房的資金回籠，2017年的樓市交易量會(huì)出現(xiàn)下滑，開(kāi)發(fā)企業(yè)慢慢會(huì)感受到樓市賣(mài)得不好了，資金回籠慢了。另外，融資也受到一些管制，包含公司債的發(fā)行，拿地的前端融資等也受到監(jiān)管。隨著市場(chǎng)變化和資金鏈變化，開(kāi)發(fā)商在2017年會(huì)越來(lái)越感受到資金鏈趨緊�！�

       偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，今年下半年將出現(xiàn)房價(jià)回調(diào)的局面。

       胡景暉說(shuō)：“開(kāi)發(fā)商不管是從融資的角度，還是從回款的角度，都會(huì)面臨更困難嚴(yán)峻的局面。參照以往若干年的經(jīng)驗(yàn)，降價(jià)銷(xiāo)售或者快進(jìn)快出可能是開(kāi)發(fā)商的選擇�！�

       央廣短評(píng)：從“量縮價(jià)穩(wěn)”到“量穩(wěn)價(jià)降” 房地產(chǎn)市場(chǎng)“清淡”背后不“清淡”

       中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出：“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”，確定了2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)基調(diào)。從已召開(kāi)的地方兩會(huì)省市工作報(bào)告來(lái)看，落實(shí)這一定位被提到了前所未有的高度。2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然以成交“清淡”開(kāi)局，但市場(chǎng)“清淡”背后，蘊(yùn)藏著商品房回歸居住屬性的希望。期待各地能夠綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合本地實(shí)際、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的調(diào)控機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止房?jī)r(jià)出現(xiàn)大起大落。