摘要：截至目前，除西藏自治區(qū)的部分市、縣外，全國(guó)都已實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記“發(fā)新停舊”，不動(dòng)產(chǎn)登記制度順利落地實(shí)施。國(guó)土資源部地籍司(不動(dòng)產(chǎn)登記局)負(fù)責(zé)人今天在做出上述表示的同時(shí)透露，個(gè)別地方農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記仍然存在不規(guī)范問(wèn)題。

       這位負(fù)責(zé)人指出，為此，國(guó)土資源部近日下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)�！锻ㄖ�》就非本農(nóng)民集體成員(含城鎮(zhèn)居民和華僑)依法取得的宅基地如何進(jìn)行確權(quán)登記等做出明確規(guī)定。這位負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，1999年之后城鎮(zhèn)居民使用宅基地的，不予確權(quán)登記。

       農(nóng)村房屋等須頒發(fā)統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)證書

       據(jù)國(guó)土資源部這位負(fù)責(zé)人介紹，2014年，國(guó)土資源部等五部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》，此后，農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證工作取得積極進(jìn)展，但也存在著農(nóng)村地籍調(diào)查工作基礎(chǔ)薄弱，個(gè)別地方不動(dòng)產(chǎn)登記工作進(jìn)展緩慢，一些地方宅基地“一戶多宅”、面積超占嚴(yán)重等突出問(wèn)題。這位負(fù)責(zé)人說(shuō)，特別是農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)地區(qū)土地確權(quán)登記發(fā)證遲緩，直接影響了試點(diǎn)工作的順利推進(jìn)。

       據(jù)他介紹，為推進(jìn)農(nóng)村土地確權(quán)登記工作提供政策供給，國(guó)土資源部再次下發(fā)《通知》。根據(jù)《通知》，這位負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)：“農(nóng)村頒發(fā)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書不能有任何含糊�！�

       “農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)以及房屋所有權(quán)是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的重要內(nèi)容�！� 這位負(fù)責(zé)人指出，要按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》、《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》等法規(guī)政策規(guī)定，頒發(fā)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。

       同時(shí)，要根據(jù)當(dāng)?shù)毓ぷ鳁l件，因地制宜選擇合適的調(diào)查方法，開展房地一體的農(nóng)村權(quán)籍調(diào)查，將農(nóng)房等宅基地、集體建設(shè)用地上的定著物納入調(diào)查范圍。這位負(fù)責(zé)人要求，農(nóng)村權(quán)籍調(diào)查不得收費(fèi)，不得增加農(nóng)民負(fù)擔(dān)。此外，還要將宅基地、集體建設(shè)用地和房屋等定著物一并劃定不動(dòng)產(chǎn)單元，編制不動(dòng)產(chǎn)單元代碼，為農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)配上“身份證號(hào)”。

       《通知》要求，開展權(quán)籍調(diào)查時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)將宅基地、集體建設(shè)用地和房屋的權(quán)屬調(diào)查結(jié)果送達(dá)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，并在村民會(huì)議或村民代表會(huì)議上說(shuō)明，同時(shí)以張貼公告等形式公示權(quán)屬調(diào)查結(jié)果，做到農(nóng)村權(quán)籍調(diào)查公正、公開，充分保障農(nóng)民的知情權(quán)。

       “一戶多宅”登記應(yīng)公告無(wú)異議

       對(duì)于農(nóng)村住宅存在的歷史遺留的“一戶多宅”等如何進(jìn)行確權(quán)登記，《通知》也做出了具體規(guī)定。

       這位負(fù)責(zé)人說(shuō)，針對(duì)“一戶多宅”問(wèn)題，《通知》強(qiáng)調(diào)，宅基地使用權(quán)應(yīng)按照“一戶一宅”要求，原則上確權(quán)登記到“戶”。

       “考慮到實(shí)踐中戶籍管理與宅基地管理不銜接，公安部門規(guī)定有獨(dú)立住址才能分戶，而基層國(guó)土資源部門在戶籍分戶后才批準(zhǔn)使用宅基地，因此導(dǎo)致符合當(dāng)?shù)胤謶艚ǚ織l件未分戶但未經(jīng)批準(zhǔn)另行建房分開居住的。”這位負(fù)責(zé)人說(shuō)，《通知》要求地方結(jié)合實(shí)際經(jīng)本農(nóng)民集體同意并公告無(wú)異議，并按規(guī)定補(bǔ)辦有關(guān)用地手續(xù)后依法予以確權(quán)登記；未分開居住的，其實(shí)際使用的宅基地沒有超過(guò)分戶后建房用地合計(jì)面積標(biāo)準(zhǔn)的，依法按照實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記。

       宅基地面積超占分三個(gè)時(shí)間點(diǎn)處理

       宅基地面積超占也屬于歷史遺留問(wèn)題，據(jù)這位負(fù)責(zé)人介紹，《通知》明確對(duì)于歷史上經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)的宅基地，認(rèn)可批準(zhǔn)的效力，按照批準(zhǔn)面積確權(quán)登記。對(duì)于未經(jīng)批準(zhǔn)占用宅基地的，《通知》分歷史階段予以處理。

       “因宅基地使用面積標(biāo)準(zhǔn)是1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》規(guī)定的，1987年寫進(jìn)《土地管理法》�！锻ㄖ�》結(jié)合國(guó)土資源部有關(guān)規(guī)定，又考慮到當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記工作加快推進(jìn)的有關(guān)要求以及宅基地試點(diǎn)改革正在探索對(duì)超占面積進(jìn)行有償使用等�！� 這位負(fù)責(zé)人說(shuō)，這部分宅基地分1982年以前、1982年～1987年、1987年以后3個(gè)歷史階段對(duì)宅基地超占面積如何確權(quán)登記進(jìn)行了規(guī)定。

       具體登記規(guī)定是，1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大的，無(wú)論是否超過(guò)其后當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)，均按實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記；1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施起至1987年《土地管理法》實(shí)施時(shí)止，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過(guò)面積按國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定處理的結(jié)果予以確權(quán)登記；1987年《土地管理法》實(shí)施后，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，符合規(guī)劃但超過(guò)當(dāng)?shù)孛娣e標(biāo)準(zhǔn)的，在補(bǔ)辦相關(guān)用地手續(xù)后，依法對(duì)標(biāo)準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記，超占面積在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。

       非本農(nóng)民依法取得宅基地可以登記

       針對(duì)非本農(nóng)民集體成員(含城鎮(zhèn)居民和華僑)依法取得的宅基地，《通知》規(guī)定要依法予以確權(quán)登記。

       據(jù)這位負(fù)責(zé)人介紹，非本農(nóng)民集體成員使用宅基地有兩種情況。第一種是政府實(shí)施扶貧搬遷、地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等項(xiàng)目組織農(nóng)民易地建房使用宅基地。他說(shuō)，這種情況使用的宅基地都是經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃和批準(zhǔn)的，應(yīng)予以確權(quán)登記。這位負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，為防止遷新、建新不退舊，《通知》要求在退出原宅基地并注銷登記后，再辦理登記手續(xù)。

       第二種是1999年之前非農(nóng)業(yè)戶口居民(含城鎮(zhèn)居民和華僑)合法取得的。對(duì)于這種情況，這位負(fù)責(zé)人指出，因宅基地屬于農(nóng)民的福利性待遇，但對(duì)非農(nóng)業(yè)戶口居民(含城鎮(zhèn)居民和華僑)因轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與房屋以及經(jīng)政府審批建房等方式占用宅基地的，《通知》認(rèn)可其合理性，分1982年前、1982年～1999年兩個(gè)歷史階段，規(guī)定了確權(quán)登記的政策。

       “因?yàn)?999年國(guó)辦發(fā)文禁止城市居民再以自行建造或購(gòu)買的方式獲得宅基地。”這位負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，所以1999年之后城鎮(zhèn)居民使用宅基地的，不予確權(quán)登記。

       此外，《通知》也對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)問(wèn)題做了具體規(guī)定。

       婦女及進(jìn)城農(nóng)民合法權(quán)益有保障

       為有效維護(hù)農(nóng)村婦女宅基地權(quán)益，《通知》明確，農(nóng)村婦女作為家庭成員，其宅基地權(quán)益應(yīng)記載到不動(dòng)產(chǎn)登記薄及權(quán)屬證書上。農(nóng)村婦女因婚嫁離開原農(nóng)民集體，取得新家庭宅基地使用權(quán)的，應(yīng)依法予以確權(quán)登記。

       這位負(fù)責(zé)人說(shuō)，按照中央推進(jìn)城鎮(zhèn)化工作安排，未來(lái)1億農(nóng)民將進(jìn)城落戶。根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》中“切實(shí)維護(hù)進(jìn)城落戶農(nóng)民在農(nóng)村的合法權(quán)益和其合法宅基地權(quán)益應(yīng)予以保護(hù)”的規(guī)定，《通知》規(guī)定農(nóng)民進(jìn)城落戶后，其原合法取得的宅基地使用權(quán)應(yīng)予以確權(quán)登記。