摘要：據上海易居房地產研究院發(fā)布的2016年《一線城市豪宅市場研究報告》指出，2016年，一線城市豪宅去年累計成交接近2萬套，同比增長44%。在一線城市豪宅去年累計成交2萬套的市場背景下，北京“10萬元 ”豪宅成交611套，同比將近翻3倍。

       根據亞豪君岳會數據統(tǒng)計顯示，2016年北京公寓豪宅市場共實現成交3025套，成交面積52.58萬平方米，相比去年同價位產品成交量分別大漲211%、102%。與此同時，2016年北京公寓豪宅市場成交均價為95022元/平方米，同比小幅上漲。

       亞豪機構市場總監(jiān)郭毅分析表示，隨著近兩年出讓的“高價地”項目逐漸上市，公寓豪宅市場標準不斷走高，高價項目也明顯增多。但是伴隨高價項目不斷增多的同時，則是公寓豪宅類產品的不斷外延，2015年“7萬元 ”公寓豪宅產品成交當中五環(huán)內占比高達94%，而2016年這一比重卻迅速降至80%。

       值得關注的事實則是，在北京五環(huán)內外區(qū)域，“7萬元 ”的豪宅項目布局密集，近兩年成為北京豪宅市場的主力供應區(qū)，全城豪宅化趨勢明顯加劇。

       公寓豪宅觸底反彈

       根據亞豪君岳會數據統(tǒng)計顯示，2016年12月份，北京公寓豪宅市場（成交價7萬元/平方米以上）共實現成交453套，成交面積6.7萬平方米，環(huán)比分別增加100%、80%，觸底反彈幅度較大。

       郭毅認為，公寓豪宅市場成交量在9月份達到高峰，隨后 “930新政”頒布，其中首套及二套首付標準的集中提升，使得部分“賣一買一”高端需求無法及時出手舊房產，因此也無法順利購置新房產；另外“930”新政中重提“限房價、競地價”并迅速推出執(zhí)行地塊，市場預期有所走低，因此接下來的10月份公寓豪宅市場銷量迅速觸底，并連續(xù)兩個月維持低迷。不過隨著11月份首批“限房價、競地價”的5宗宅地均以“100%自持”收場，市場預期再度發(fā)生轉向，而經過了兩個月的緩沖期之后，積攢的需求小規(guī)模集中釋放，加之房企年末集中沖刺業(yè)績，造成12月份豪宅成交出現反彈。

       值得一提的是，據郭毅透露，隨著近兩年出讓的“高價地”項目逐漸上市，公寓豪宅市場標準不斷走高，高價項目也明顯增多。但是伴隨高價項目不斷增多的同時，則是公寓豪宅類產品的不斷外延，2015年“7萬元 ”公寓豪宅產品成交當中五環(huán)內占比高達94%，而2016年這一比重卻迅速降至80%。

       此外，高端商辦公寓成交占比大幅上升，2016年“7萬元 ”公寓產品當中商辦公寓占比達28%，同比增加9個百分點。2016年“7萬元 ”公寓豪宅成交套數第一高的釣魚臺美高梅公館項目即為四環(huán)內商辦公寓項目。

       “10萬元 ”豪宅成交翻3倍

       根據亞豪君岳會數據統(tǒng)計顯示，2016年，“10萬元 ”豪宅共實現成交611套，同比將近翻3倍。而在公寓豪宅市場成交前十排行榜中，使館壹號院、萬柳書院兩個“10萬元 ”項目也躋身其中。

       不過，盡管頂級豪宅成交量爆棚，但從整個公寓豪宅市場來看，供需呈現平衡狀態(tài)。

       根據亞豪君岳會統(tǒng)計數據顯示， 2016年北京公寓豪宅市場共有21個項目入市，共新增公寓豪宅產品2754套，預售許可面積36.8萬平方米，全年供需比為1:1.1。

       而受到土地成本以及市場發(fā)展趨勢的影響，2016年“7萬元 ”豪宅項目供應量較大，21個入市項目當中，純新盤多達8個。

       更重要的是，公寓豪宅已不再是內城區(qū)“獨有”，五環(huán)外豪宅產品紛紛涌現。據記者了解，2016年新盤入市的恒大華府、首創(chuàng)天閱西山等均地處五環(huán)以外，其中恒大華府目前報價已超過10萬元/平方米。此外，2016年入市的公寓豪宅當中“10萬元 ”的項目多達6個，最高報價北京壹號院達到16萬元/平方米。

       郭毅表示，北京住宅市場豪宅化的趨勢自2015年開始顯現，2016年則呈現快速發(fā)展趨勢。而從未來趨勢來看，2016年僅有的7宗可售住宅地塊實現出讓，未來住宅新增量有限；而大量涌入的自持住宅產品、自住房等政策性質住房，與公寓豪宅項目客群并無重合；另外雖然二手房市場已快速崛起，但是基于產品品質的差異性，二手產品與新房豪宅的競爭也較小。因此從今年趨勢來看，公寓豪宅在住宅市場當中所占份額將不斷加大，北京新房住宅市場的豪宅化趨勢也仍將加快。

       在郭毅看來，在未來北京房地產市場格局中，低端需求依靠公租房、自住房以及遠郊區(qū)縣商品住宅，中端需求轉向二手，而高端需求可供替代的產品日益減少，公寓豪宅產品雖短期內因政策原因擬售價格受到限制，但長期來看，北京新房市場供給不足的現狀將催升公寓豪宅的價值進一步提升。