摘要：2017年的樓市似乎開始出現(xiàn)某種不確定性。最近深圳的樓市數(shù)據(jù)已顯示出這樣的信號(hào)。根據(jù)相關(guān)網(wǎng)站數(shù)據(jù)，繼深圳樓市去年9月均價(jià)下跌至61600元/平米之后，去年10月-12月的均價(jià)依次下降為55611元/平米、54986元/平米、54946元/平米。

       顯然，深圳樓市在經(jīng)歷了近兩年的快速瘋漲之后，開始出現(xiàn)疲態(tài)。而在另外兩座一線城市北京和上海，2017年的樓市預(yù)期似乎也不如過去。放眼2017年，全面樓市冷清的局面已經(jīng)昭示內(nèi)地房地產(chǎn)的調(diào)整期正在全面到來。

       現(xiàn)在業(yè)內(nèi)專家呈現(xiàn)兩種不同的聲音是：“一線房地產(chǎn)天然具有稀缺性，將繼續(xù)引領(lǐng)全國樓市上漲”，和“中國房地產(chǎn)泡沫無以復(fù)加，必將崩盤”，而大多數(shù)關(guān)于地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的分析視角映入大家的眼簾，包括：人口流入和城市化進(jìn)程、居民資產(chǎn)配置和通脹預(yù)期，還有就是匯率貶值等等，但我覺得一些觀點(diǎn)看似能夠預(yù)測(cè)房價(jià)趨勢(shì)，實(shí)則卻是經(jīng)不起推敲和捉摸。

       首先，一線城市因人口長期流入，導(dǎo)致房價(jià)很難出現(xiàn)下跌。從表面上看，人口流入當(dāng)然會(huì)導(dǎo)致房價(jià)上漲。但實(shí)際上是，改革開放多年以來，“人口流動(dòng)”大致是趨于平衡的，各大城市凈流入的人口數(shù)目占整個(gè)城市人口規(guī)模是相當(dāng)少的。即使有大規(guī)模遷徙問題，也只是發(fā)生在“春節(jié)”前后，或者某些城市舉辦大型活動(dòng)而導(dǎo)致“暫時(shí)性”的人口導(dǎo)入。

       實(shí)際上，像上海或者北京等一線城市，很難想象每年會(huì)持續(xù)增加幾百萬的常駐人口。特別是上海，2015年常住人口出現(xiàn)凈減少，可是上海房價(jià)卻反而漲得更快。更進(jìn)一步觀察，2015年以來，大多數(shù)城市房價(jià)都在漲，難道這些城市都是人口凈流入城市嗎？現(xiàn)在的狀況是，全國人口總共每年漲0.5%，大中城市的人口“凈流入”加起來幾乎為零，所以人口長期流入推動(dòng)整體房價(jià)根本說不通。

       而相關(guān)媒體認(rèn)為，農(nóng)民工進(jìn)城推高城市房價(jià)并不成立，一方面，由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)增速放緩，各行業(yè)投資低迷，大城市新增就業(yè)崗位在下降，而租金隨著房價(jià)上漲，加重了外來人口的生活成本，這反而導(dǎo)致農(nóng)民加速“反鄉(xiāng)”。另一方面，廣大農(nóng)民工收入微薄，根本無力推動(dòng)動(dòng)輒價(jià)值幾百萬甚至上千萬的房價(jià)。

       再者，通脹預(yù)期導(dǎo)致購房等資產(chǎn)配置需求的增加。有觀點(diǎn)認(rèn)為，“豬肉漲價(jià)”會(huì)推動(dòng)CPI漲價(jià)，而整個(gè)CPI漲價(jià)后，當(dāng)然會(huì)影響到房租上漲，房租上漲房價(jià)也會(huì)跟著漲。但是，如果居民預(yù)期除房價(jià)之外的物價(jià)未來都會(huì)上漲，那他會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)需求來對(duì)沖通脹風(fēng)險(xiǎn)嗎？顯然不會(huì)。

       相關(guān)媒體認(rèn)為，出于對(duì)“房價(jià)上漲預(yù)期”恐懼才是推高房價(jià)的元兇。這些年來，采取觀望姿態(tài)的后果是越來越買不起房。而絕不是“通脹預(yù)期”。試想，我們會(huì)因?yàn)閾?dān)心未來吃不起豬肉蔬菜而去買一套幾百萬的房子來對(duì)沖嗎？我看，光是買賣房子的交易成本都能夠上你吃好多年的豬肉和蔬菜了。

       最后，一線城市的房價(jià)只會(huì)上漲，不會(huì)下跌。房價(jià)要上漲，要有人拿錢來購買，那么購買的錢從何而來？一是工作掙錢，二是收入分配，三是借錢加杠桿。正常的工資收入是由經(jīng)濟(jì)增長來決定，前些年中國經(jīng)濟(jì)的高增長，也給居民購房提供了資金。還有就是收入分配增長，就是投資者在炒股或其他投資中賺到錢了，他們既有投資房產(chǎn)的意愿也有這個(gè)能力。

       現(xiàn)在問題是投機(jī)性購房已經(jīng)充斥整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。去年初，由于國內(nèi)房地產(chǎn)形成上漲預(yù)期，居民又可以通過杠桿來購買房地產(chǎn)，2016年除了正常的商業(yè)銀行按揭貸款大幅飆升以外，還有各種“首付貸”甚至是P2P理財(cái)產(chǎn)品來為居民購買房地產(chǎn)融資。只要房價(jià)一直上漲，加杠桿購買房地產(chǎn)的回報(bào)相當(dāng)可觀。

       相關(guān)媒體認(rèn)為，如果資金主要用于自住或改善性購房，以及投資性購房都不會(huì)使中國的房地產(chǎn)出現(xiàn)大波動(dòng)，但全民加杠桿式的投機(jī)性購房，甚至讓一些連住房首付款都無力支付的人購房，那么這樣的風(fēng)險(xiǎn)就巨大了。如此一來，則極有可能戳破一線城市房價(jià)只漲不跌的神話。

       之前我們所一直公認(rèn)的微觀層面的判斷已經(jīng)被顛覆，這意味著無論是人口凈流入、通脹推高房價(jià)，還是一線房價(jià)會(huì)只漲不跌，都是不正確的，而站在這樣的角度也是無法判斷未來房價(jià)的走勢(shì)。那么影響2017年中國房價(jià)的不利因素有哪些？

       第一，一線城市的房產(chǎn)只有投機(jī)價(jià)值，連投資價(jià)值都沒有�，F(xiàn)在一線城市的租金已經(jīng)大幅滯后于房價(jià)（因?yàn)樽饨鹪僭趺礉q，也要與租客的收入掛上鉤），2015-2016年租金回報(bào)率大幅下降，意味著一線城市的房產(chǎn)的“估值”過高，房地產(chǎn)的“配置”價(jià)值也在明顯下降。
      
 
       第二，投機(jī)性購房遭受政策擠壓，今年房地產(chǎn)的“投機(jī)”價(jià)值將明顯下滑。??地產(chǎn)“加杠桿”的作用隨著“限購限貸”政策的進(jìn)一步收緊而逐漸消失，而且考慮到房地產(chǎn)交易費(fèi)用非常高，房地產(chǎn)的投機(jī)熱潮正在快速降溫。

       第三，2017年居民的收入預(yù)期明顯下滑，這對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成比較大的下行壓力。據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)估計(jì)，2017年中國的GDP增速有望達(dá)到6.5%左右，這與前些年GDP增速動(dòng)輒超過8%以上不能相提并論。而經(jīng)濟(jì)在快速下行之中，居民收入增長難有較大起色，背負(fù)高杠桿的意愿會(huì)有所回落。

 
       第四，今年房價(jià)下跌的趨勢(shì)肯定先是三四線城市開始，隨后是一二線城市跟著調(diào)整，最終一二線城市房價(jià)的下跌幅度要遠(yuǎn)超過三四線城市。現(xiàn)在的狀況是，一線城市由于“規(guī)模效應(yīng)”和人口“集聚”效應(yīng)，房價(jià)在初始調(diào)整時(shí)更容易得到外力支撐。

       所以，那些房地產(chǎn)流動(dòng)性好，成交活躍的一線城市，反而會(huì)看起來比流動(dòng)性差的三四線城市價(jià)格“更抗跌”，但是由于一線城市泡沫過多，其調(diào)整幅度和時(shí)間跨度肯定會(huì)遠(yuǎn)甚于三四線城市。

       第五，一線城市郊區(qū)房價(jià)要比市中心房價(jià)更容易下跌。近年來，由于油價(jià)下跌、交通改善以及低總價(jià)等“利多”因素，導(dǎo)致郊區(qū)和市中心房價(jià)的價(jià)差在大幅縮窄。但郊區(qū)房價(jià)由于各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施較差，出行相對(duì)不便等因素，早已生成了更大的房價(jià)泡沫，所以一線城市郊區(qū)房價(jià)可能會(huì)比市中心調(diào)整更加迅猛，潛在風(fēng)險(xiǎn)則更大。