摘要：曾屬政府單方面管轄的養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng),現(xiàn)已逐漸成為私營(yíng)房地產(chǎn)發(fā)展商和投資商的潛在開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。據(jù)聯(lián)合國(guó)人口署數(shù)據(jù),中國(guó)業(yè)已進(jìn)入老齡化人口快速增長(zhǎng)階段,65歲以上人口數(shù)量將于2025年達(dá)到2億,2050年將突破3億。

       中國(guó)現(xiàn)有養(yǎng)老物業(yè)存量較為有限且品類相對(duì)單一。在意識(shí)到解決養(yǎng)老物業(yè)嚴(yán)重匱乏的一種途徑是政府與社會(huì)力量共同參與后,中央政府出臺(tái)了若干政策,以吸引境外投資者及國(guó)內(nèi)私營(yíng)企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)。一線城市養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大。

       市場(chǎng)大但開(kāi)發(fā)模式仍不成熟

       2016年12月,中國(guó)國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于全面放開(kāi)養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)提升養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量的若干意見(jiàn)》,提出全面放開(kāi)養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)。到2020年,養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)全面放開(kāi),養(yǎng)老服務(wù)和產(chǎn)品有效供給能力大幅提升,供給結(jié)構(gòu),養(yǎng)老服務(wù)業(yè)成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的新動(dòng)能。意見(jiàn)明確提出向居家社區(qū)服務(wù)傾斜,進(jìn)一步擴(kuò)大護(hù)理型服務(wù)資源,大力培育發(fā)展小型化、連鎖化、專業(yè)化服務(wù)機(jī)構(gòu)。鼓勵(lì)建設(shè)小型社區(qū)養(yǎng)老院,滿足老年人就近養(yǎng)老需求。到2020年政府運(yùn)營(yíng)的養(yǎng)老床位數(shù)占當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老床位總數(shù)的比例應(yīng)不超過(guò)50%。鼓勵(lì)社會(huì)力量通過(guò)獨(dú)資、合資、合作、聯(lián)營(yíng)、參股、租賃等方式,參與公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)改革。

       高力國(guó)際研究發(fā)現(xiàn),對(duì)于發(fā)展商和投資者而言,市場(chǎng)存在大量發(fā)展機(jī)遇,尤其是在國(guó)內(nèi)的一線城市。在北京、上海及廣州這三大城市中,65歲以上人口數(shù)量高于全國(guó)平均水平,并且逼近美國(guó)、英國(guó)及日本的水平。同時(shí),一線城市家庭通常為獨(dú)生子女家庭,可支配收入較高,且對(duì)醫(yī)療護(hù)理要求相對(duì)較高。這些因素將共同推動(dòng)未來(lái)數(shù)十年內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的強(qiáng)勁需求。不過(guò),高力國(guó)際中國(guó)區(qū)研究部高級(jí)董事謝靖宇認(rèn)為,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的養(yǎng)老地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)仍處于起步階段。盡管一些發(fā)展商和投資者已嘗試了多種商業(yè)模式,但最受青睞的盈利模式有待進(jìn)一步探索。

       “為滿足養(yǎng)老房產(chǎn)市場(chǎng)迫切需求,中央政府推進(jìn)政策實(shí)施,對(duì)外招商引資。但主要方針須根據(jù)當(dāng)?shù)厮�平狀況來(lái)制定,并以鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)在該領(lǐng)域分配其資源的方式結(jié)構(gòu)化推行。雖然目前配套政策尚未實(shí)施,但對(duì)投資商和發(fā)展商而言,市場(chǎng)存在大量機(jī)會(huì)。于發(fā)展商而言,研究當(dāng)前商業(yè)模式及其自身相對(duì)優(yōu)勢(shì)至關(guān)重要。發(fā)展商應(yīng)該徹底分析整個(gè)發(fā)展過(guò)程,深入思考如何選擇最佳合作伙伴。隨著政府補(bǔ)貼和福利逐步發(fā)放,越早行動(dòng)受益越大�！敝x靖宇表示。

       市場(chǎng)欠缺經(jīng)驗(yàn)豐富的運(yùn)營(yíng)商

       談及在市場(chǎng)實(shí)踐過(guò)程中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)最主要的問(wèn)題,高力國(guó)際中國(guó)區(qū)產(chǎn)業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)執(zhí)行董事鄧懿君分析認(rèn)為:“首先,可以肯定的是,市場(chǎng)在這一領(lǐng)域的投入資金或可投入的資金是非常充沛的。但是,市場(chǎng)上欠缺經(jīng)驗(yàn)豐富的運(yùn)營(yíng)商。外資運(yùn)營(yíng)商有能力帶來(lái)成熟的經(jīng)營(yíng)服務(wù)理念,但面對(duì)中國(guó)消費(fèi)需求仍略顯水土不服。”鄧懿君表示,投資養(yǎng)老地產(chǎn)一般分為房地產(chǎn)和運(yùn)營(yíng)商兩個(gè)板塊。傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)一般傾向養(yǎng)老土地和物業(yè)銷售或租賃價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。但是,在缺乏品牌運(yùn)營(yíng)商的情況下,此價(jià)值則難以體現(xiàn),這種情況與酒店物業(yè)類同。與之相對(duì)的,另一批投資者則看中養(yǎng)老的巨大市場(chǎng),更愿意投資輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)商,可以按各自的服務(wù)定位來(lái)快速擴(kuò)張。

       高力國(guó)際也針對(duì)市場(chǎng)參與者進(jìn)入這個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的壁壘進(jìn)行了深入研究。鄧懿君認(rèn)為:“就房地產(chǎn)而言,土地和物業(yè)的價(jià)值來(lái)自于養(yǎng)老的服務(wù)定位、人群定位和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。發(fā)展商以養(yǎng)老名義獲得土地、開(kāi)發(fā)后將其銷售。如若后續(xù)的養(yǎng)老服務(wù)沒(méi)有跟上,購(gòu)房者則會(huì)覺(jué)得上當(dāng)受騙。但是,對(duì)于如何界定所提供的服務(wù)的數(shù)量和質(zhì)量是為合理,市場(chǎng)參照標(biāo)準(zhǔn)仍處于缺省狀態(tài),連消費(fèi)者自己也沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)去評(píng)價(jià)。”而對(duì)于運(yùn)營(yíng)商而言,鄧懿君表示,外資有管理和服務(wù)經(jīng)驗(yàn),但是,對(duì)中國(guó)老年消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣和服務(wù)要求仍處于摸索過(guò)程當(dāng)中。本地運(yùn)營(yíng)商或會(huì)了解老齡人消費(fèi)需求,但是,多為缺乏管理或營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)。所以,這幾年是市場(chǎng)快速擴(kuò)張的時(shí)期,多數(shù)市場(chǎng)參與者都在摸索和嘗試階段,比試和實(shí)踐出一套成功的模式。

       國(guó)家外匯新政抑制海外購(gòu)房

       2016年12月31日,國(guó)家外匯管理局發(fā)布公告,規(guī)定自2017年1月1日起,個(gè)人購(gòu)買美元須明確填寫(xiě)購(gòu)匯用途,并聲明不會(huì)將外匯用于購(gòu)買境外房地產(chǎn)或投資相關(guān)的保險(xiǎn)產(chǎn)品,亦不得將個(gè)人額度借與他人使用。如有違反,將被列入“關(guān)注名單”,且個(gè)人當(dāng)年及之后兩年不享有個(gè)人便利化額度,同時(shí)須接受反洗錢調(diào)查。分析人士指出,新的外匯政策直指海外購(gòu)房,國(guó)人購(gòu)買海外物業(yè)的活動(dòng)可能會(huì)受到抑制,但也可能會(huì)刺激更多個(gè)人進(jìn)行資金轉(zhuǎn)移,以免后期外匯管制進(jìn)一步收緊。

       第一太平戴維斯方面表示,私人及機(jī)構(gòu)型資本繼續(xù)外流的擔(dān)憂,向人民幣施加進(jìn)一步貶值的壓力,而公告正是對(duì)市場(chǎng)擔(dān)憂的回應(yīng)。此輪規(guī)定與去年若干規(guī)定的主旨一致,即填補(bǔ)政策漏洞,促進(jìn)現(xiàn)有規(guī)定得到更好落實(shí),而不是單純地出臺(tái)新的政策與限制。此次公告或?qū)⒃黾觽�(gè)人向境外轉(zhuǎn)移資金的難度,因此國(guó)人購(gòu)買海外物業(yè)的活動(dòng)可能會(huì)受到抑制。也有部分人士分析稱,雖然難度有所增加,但也可能會(huì)刺激更多個(gè)人進(jìn)行資金轉(zhuǎn)移,以免后期外匯管制進(jìn)一步收緊。無(wú)論出臺(tái)何種政策,中國(guó)資本的外流仍將繼續(xù),但政策的更嚴(yán)格執(zhí)行應(yīng)能放慢資本外流節(jié)奏,有助于穩(wěn)定匯率,緩解中國(guó)減少外匯儲(chǔ)備的壓力。