摘要：長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)既是中國(guó)經(jīng)濟(jì)晴雨表，也是輿論和民眾關(guān)注的焦點(diǎn)話題，還是那些錯(cuò)失房地產(chǎn)泡沫化擴(kuò)張機(jī)遇的普通民眾的切膚之痛。2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次提出“綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制”。中國(guó)樓市還有多少泡沫？

      2017樓市關(guān)鍵詞：去庫(kù)存防泡沫

      2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，確定2017年房地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)——去庫(kù)存與防泡沫并舉，并加快研究建立長(zhǎng)效機(jī)制。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，2017年將是中國(guó)樓市小周期調(diào)整年。 值得注意的是，會(huì)議首提“抑制房地產(chǎn)泡沫”“回歸住房的居住屬性”，表明熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)快速上漲已觸及“政策紅線”，預(yù)計(jì)2017年“房?jī)r(jià)不止、政策不�！保�與防控金融風(fēng)險(xiǎn)的宏觀背景一脈相承；三四線城市去庫(kù)存等供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革得以延續(xù)，由原來(lái)主要政策性支持，此次得以與提高城市“基本面”聯(lián)系。

      林采宜：三四線城市樓市泡沫已在一個(gè)個(gè)破滅

      國(guó)泰君安首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家林采宜近日指出，中國(guó)房地產(chǎn)存在泡沫，這點(diǎn)沒(méi)有爭(zhēng)議。一線城市雖然泡沫不小，但是泡沫不見(jiàn)得說(shuō)破就破，二線城市看運(yùn)氣，三四線城市的泡沫已經(jīng)在一個(gè)一個(gè)破滅。 林采宜認(rèn)為影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素主要有兩個(gè)變量：慢變量和快變量。所謂慢變量就是人口和城市的土地供給�？熳兞烤褪峭顿Y屬性，即價(jià)格上漲預(yù)期，貨幣環(huán)境。前者影響地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)，后者影響地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)。

      什么因素推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲？

      現(xiàn)在一線城市，租金房?jī)r(jià)比基本低于2%，而目前中國(guó)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益水平約為2.4%，即，地產(chǎn)上漲是投資大城市房地產(chǎn)的唯一收益。而之所以還有人投資，一個(gè)因素就是資產(chǎn)荒，安全的高收益資產(chǎn)越來(lái)越少，實(shí)體經(jīng)濟(jì)資本回報(bào)率不斷下降。更多錢因機(jī)會(huì)成本較低，就進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，去博取房?jī)r(jià)可能上漲的收益。另一個(gè)因素是資本流動(dòng)不自由，在人民幣貶值預(yù)期的壓力下，缺乏海外資產(chǎn)配置的充分渠道。只能在國(guó)內(nèi)資產(chǎn)里選擇，而相對(duì)安全的就是一二線地產(chǎn)。第三個(gè)原因是2016年股票投資的吸引力也大幅下降。這所有因素表明，最近兩年房地產(chǎn)的暴漲主因不是人多地少，不是消費(fèi)需求，而純粹是投資性需求。而這投資性需求，是寬松的流動(dòng)性+資產(chǎn)荒+資本外流的不便利，這三個(gè)因素共同構(gòu)成大量閑置資產(chǎn)，并最終不得不流向地產(chǎn)。

      抑制房地產(chǎn)泡沫化或有五大殺招

      那么問(wèn)題來(lái)了，如何建立長(zhǎng)效機(jī)制抑制國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫呢？蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任黃志龍認(rèn)為，中央提出的金融、土地等五個(gè)方面將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的“五大支柱”，根據(jù)國(guó)內(nèi)外的一些成熟做法和決策部門的政策取向，現(xiàn)對(duì)“五大支柱”的前景作個(gè)猜想。

      升級(jí)住房金融體系

      第一，建構(gòu)以住房銀行為核心的房地產(chǎn)政策性金融體系。房地產(chǎn)市場(chǎng)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，構(gòu)建符合中國(guó)國(guó)情的住房金融體系，無(wú)疑是長(zhǎng)效機(jī)制的核心內(nèi)容之一。從需求角度看，金融機(jī)構(gòu)有必要為國(guó)民“安居”工程提供低成本貸款資金。對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言，個(gè)人按揭貸款始終是其最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，按揭貸款違約率和不良率都處于極低水平，同時(shí)相對(duì)較高的首付比例也使得按揭貸款資產(chǎn)的邊際安全水平較高。然而，當(dāng)前商業(yè)銀行作為按揭貸款資金的提供方，其資金成本不僅高于大多數(shù)政策性金融債利率，對(duì)于購(gòu)買自住房居民而言，我國(guó)按揭貸款利率也顯著高于美國(guó)和日本的住房貸款利率，這大大增加了居民自住住房的貸款成本。

      從機(jī)構(gòu)設(shè)置的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，美國(guó)有房利美、房地美兩大住房金融巨頭，二者均為美國(guó)政府支持企業(yè)（GSE, Government Sponsored Enterprise），美國(guó)政府向其提供擔(dān)保支持，通過(guò)發(fā)行房利美、房地美債券，為住房貸款提供資金來(lái)源，可見(jiàn)其政策性金融和公共屬性較強(qiáng)。日本政府在大藏省下設(shè)了專業(yè)性住宅金融公庫(kù)，該機(jī)構(gòu)資金來(lái)源主要有特殊債券和財(cái)政資金，業(yè)務(wù)范圍包括：為個(gè)人建房購(gòu)房提供金融服務(wù)；為地方政府開(kāi)發(fā)中低收入住宅提供資金支持；為民間企業(yè)開(kāi)發(fā)租賃性住房提供長(zhǎng)期低息資金支持；為舊城改造、城市重建提供金融支持等�？傊�，只要符合住房市場(chǎng)需求和政府住房政策目標(biāo)，且商業(yè)性金融不愿意涉足的領(lǐng)域，都是住宅金融公庫(kù)資金投入方向。

      當(dāng)前，決策層已經(jīng)明確“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”，可見(jiàn)我國(guó)房地產(chǎn)金融體系的政策性屬性應(yīng)大于其商業(yè)屬性。因此，我國(guó)住宅金融將可能整合當(dāng)前各地的公積金管理中心，設(shè)立公共性和政策性住房銀行，為居民住房建設(shè)和貸款提供低成本資金，同時(shí)針對(duì)首套需求和改善性需求設(shè)定不同的貸款利率，住房銀行貸款資金來(lái)源由政府擔(dān)保發(fā)行政策性金融債，或者央行定向貸款和財(cái)政借款等方式籌集。

      土地供應(yīng)改革

      第二，土地供應(yīng)和土地改革將成為房地產(chǎn)調(diào)控的核心工具。此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)明確：“要落實(shí)人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)。要落實(shí)地方政府主體責(zé)任，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地”。由此，房地產(chǎn)調(diào)控將從需求管理逐漸轉(zhuǎn)向供給側(cè)調(diào)控。從重慶、成都和長(zhǎng)沙等“供銷兩旺、房?jī)r(jià)平穩(wěn)”的二線城市看，充足的土地供應(yīng)使得這些城市的住宅存銷比始終保持在10-20個(gè)月，特別是重慶市政府嚴(yán)格控制土地溢價(jià)、要求城市樓面地價(jià)不超過(guò)當(dāng)期房?jī)r(jià)30%的做法，以及獨(dú)創(chuàng)性的地票制度進(jìn)行土地儲(chǔ)備，使得重慶市政府掌握城市土地供應(yīng)的調(diào)控權(quán)，實(shí)現(xiàn)了以土地供應(yīng)調(diào)控實(shí)現(xiàn)房價(jià)穩(wěn)定目標(biāo)。成都也有相似的地票制度，這一做法既實(shí)現(xiàn)了本地農(nóng)民就地城鎮(zhèn)化，使其享受城鎮(zhèn)居民同等的教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共服務(wù)，又能為城市制造業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展提供充足穩(wěn)定的勞動(dòng)力資源。國(guó)內(nèi)的這些成功經(jīng)驗(yàn)應(yīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)和土地改革的長(zhǎng)效機(jī)制。

      房產(chǎn)稅

      第三，以房產(chǎn)稅取代土地財(cái)政的財(cái)稅體制改革。與房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制有關(guān)的財(cái)稅體制涉及兩個(gè)方面：其一是財(cái)政體制改革，特別是近年來(lái)屢遭詬病的“土地財(cái)政”是繞不開(kāi)的問(wèn)題，而“土地財(cái)政”根源在于中央與地方財(cái)權(quán)、事權(quán)和支出責(zé)任不協(xié)調(diào)。為此，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，將“落實(shí)推動(dòng)中央與地方財(cái)政事權(quán)和支出責(zé)任劃分改革，加快制定中央和地方收入劃分總體方案，抓緊提出健全地方稅體系方案�！备母锏姆较蚩赡苁牵哼m當(dāng)增加中央財(cái)政的支出責(zé)任，提高地方收入分成比例。其二是稅制改革，涉及到房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的關(guān)鍵稅種無(wú)疑是房產(chǎn)稅，雖然2017年仍處于“抓緊提出”階段，但房產(chǎn)稅仍將是大勢(shì)所趨，并可能成為未來(lái)地方政府收入來(lái)源的主體稅，以房產(chǎn)稅取代土地財(cái)政將是房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制的基石。

      鼓勵(lì)租賃企業(yè)發(fā)展

      第四，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)住房投資體系多元化。當(dāng)前，我國(guó)居民住房自有率在全球都處于較高水平，原因有三：一是投資渠道缺乏和國(guó)民購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)的偏好；二是住房投資主要由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成，建設(shè)完的產(chǎn)權(quán)房直接銷售給購(gòu)房者，房企自持比例極低；三是租賃市場(chǎng)欠規(guī)范，散戶式、個(gè)人對(duì)個(gè)人的租賃方式使得租戶不得不忍受頻繁搬家的痛苦。此次會(huì)議提出“要加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)�；�租賃企業(yè)發(fā)展”，正是實(shí)現(xiàn)住房投資多元化的重要方向，這既可為社會(huì)資本積極參與住房租賃市場(chǎng)，改變當(dāng)前房企開(kāi)發(fā)即銷售的現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定、可持續(xù)的長(zhǎng)期投資收益，同時(shí)為租戶提供長(zhǎng)期穩(wěn)定、管理規(guī)范的租賃房源。特別是在一線城市房?jī)r(jià)高企的背景下，年輕人將經(jīng)歷“租賃——購(gòu)置首套住房——購(gòu)置改善性住房”的梯次消費(fèi)過(guò)程，而不是直接一次性大規(guī)模進(jìn)入產(chǎn)權(quán)房交易市場(chǎng)。因此，隨著大量的機(jī)構(gòu)化、規(guī)�；�、規(guī)范化的租賃房源進(jìn)入租賃市場(chǎng)，首次購(gòu)房年輕化的現(xiàn)象可能將越來(lái)越少。

      房地產(chǎn)相關(guān)綜合立法

      第五，加快推進(jìn)房地產(chǎn)相關(guān)的綜合立法程序。房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的立法涉及到諸多領(lǐng)域：首先是《住房法》的立法，其中政府、市場(chǎng)、家庭在住房中的職能定位、不同產(chǎn)權(quán)房的分類及處置、土地使用年限到期后如何續(xù)期、住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展等方面，都將是《住房法》必須回答的問(wèn)題；其次是住房金融機(jī)構(gòu)的立法，核心內(nèi)容將涉及到住房銀行的功能定位、資金籌措方式等；最后是財(cái)稅體制改革的相關(guān)立法，此項(xiàng)改革的重點(diǎn)是中央和地方財(cái)權(quán)、事權(quán)、支出責(zé)任的劃分，中央和地方對(duì)各類稅收的收入分成比例確定，同時(shí)房產(chǎn)稅立法也將是立法的重頭戲，此項(xiàng)立法是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制能否建立之根本。

      綜上所述，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制茲事體大，涉及到地方政府土地財(cái)政、土地改革、中央和地方財(cái)權(quán)事權(quán)劃分等事關(guān)改革全局的內(nèi)容，特別是房產(chǎn)稅立法作為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的核心內(nèi)容之一，一旦立法完成并執(zhí)行，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期造成較大影響。由此看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制不可能畢其功于一役，決策層短期內(nèi)將穩(wěn)住房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭，以“時(shí)間換空間”，即以居民收入增長(zhǎng)逐漸消化房?jī)r(jià)泡沫，漸次推進(jìn)上述相關(guān)改革和立法，最終建立房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。