摘要：新年伊始，樓市又成了大眾關(guān)注的重點(diǎn)。部分地區(qū)房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)收緊，不少熱點(diǎn)城市商品房成交量環(huán)比大幅下降。業(yè)內(nèi)人士表示，政策收緊與此前中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的樓市建立長效機(jī)制、回歸住房居住屬性、推動(dòng)房地產(chǎn)健康發(fā)展相呼應(yīng)。預(yù)計(jì)2017年總體房價(jià)會(huì)較平穩(wěn)或略有下跌。

       新年成交開局低迷

       數(shù)據(jù)顯示，2017年首周(1月2日至1月8日)，北上廣深四大一線城市房地產(chǎn)成交面積為76萬平方米，環(huán)比降22%，同比降5%。部分二線城市房地產(chǎn)成交277萬平方米，環(huán)比降22%，同比微降1.07%。

       截至1月12日，1月30城房地產(chǎn)銷售面積同比降13.3%，其中一二三線城市同比分別降4.5%、9.1%、22.9%。同時(shí)，土地供給量和成交量雙雙下跌。100大中城市土地成交面積環(huán)比降83.8%，一二三線城市環(huán)比分別降82.5%、92.5%、70.2%。土地供應(yīng)量也大幅縮減，總量由1808萬方減少為641萬方，一線城市無新增土地供應(yīng)。

       “市場調(diào)控力度加大，住宅銷量全線回落。”民生證券分析師溫陽認(rèn)為，一二三線城市新房銷售全線回落，庫存指數(shù)有所回升，庫存去化周期繼續(xù)下降。同時(shí)，二手房銷售方面，一線城市與其他城市均有所回落。

       北京：首套房貸利率最低升至9折

       相關(guān)媒體發(fā)現(xiàn)，今年北京多家銀行的房貸利率悄然上調(diào)了。從2016年房地產(chǎn)930新政以來，北京市普通住宅成交量環(huán)比大幅下降四成。

       相關(guān)媒體以購房人身份，到銀行咨詢購買首套房屋貸款利率情況。銀行工作人員告訴相關(guān)媒體去年年初還是83折，下半年是85折，現(xiàn)在已經(jīng)漲到9折了，已經(jīng)有15家銀行簽約了。

       經(jīng)過多家銀行證實(shí)，自2017年1月1日（含）起，新受理的首套個(gè)人住房貸款最低執(zhí)行利率原則上不得低于人民銀行同期同檔次基準(zhǔn)利率的0.9倍。相關(guān)媒體算了一筆賬，根據(jù)最新的房貸利率，如果商業(yè)貸款300萬元、貸款期限30年、等額本息還款，房貸利率從8.5折提升至9折后，還款總利息將增加15.6萬元。

       業(yè)內(nèi)人士分析，調(diào)控政策是此輪房貸利率上調(diào)的重要因素。去年全年各大銀行釋放的房貸數(shù)量過高，后續(xù)或?qū)⒅饾u調(diào)控?cái)?shù)量，并運(yùn)用資金價(jià)格規(guī)避非理性需求。

       中原地產(chǎn)首席分析師 張大偉：不論是北京還是全國信貸市場來說，收緊已經(jīng)是一個(gè)趨勢，而且從對于購房者的影響來看，已經(jīng)這一點(diǎn)在逐漸深入，從部分的購房者已經(jīng)開始了觀望，這也是成交量出現(xiàn)回落的一個(gè)主要原因。

       2016年9月30號(hào)，北京發(fā)布樓市調(diào)控政策，提高購房首付款比例。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京市普通住宅成交量環(huán)比大幅下降40%。據(jù)二手房中介介紹現(xiàn)在買房的不太多，價(jià)格也比較穩(wěn)定。面對調(diào)控加碼的趨勢，北京二手房價(jià)格有望實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)中有降”。

       業(yè)內(nèi)人士表示，2017年房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)基本原則就是保護(hù)居住性的買房需求，支持居住性的買房需求，要在限購限貸一些方面把相關(guān)的工作做細(xì)做實(shí)，還是要在這個(gè)穩(wěn)定房價(jià)這樣一個(gè)長效機(jī)制建設(shè)方面把相關(guān)的改革加快推進(jìn)。

       深圳：租金跌至2016年最低

       2016年四季度以來，全國部分熱點(diǎn)城市密集出臺(tái)樓市調(diào)控新政，隨著樓市降溫，再加上新年臨近，深圳租房市場出現(xiàn)下跌。深圳中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2016年12月深圳平均租金已經(jīng)跌到全年最低點(diǎn)，四季度累計(jì)下跌近8%。

       黃女士的房子屬于學(xué)區(qū)房，兩房兩廳月租9500元，盡管這個(gè)價(jià)位不算低但一直以來都是不愁租的，可近段時(shí)間卻很奇怪，掛到中介2個(gè)多月了，但還沒租出去。

       業(yè)主黃女士：我們這里裝修好，家私家電全齊，其實(shí)租9500并不貴，因?yàn)檠b修比較差也租8000左右，我們這里還是帶一個(gè)固定車位。

       黃女士的擔(dān)心其實(shí)發(fā)生在不少業(yè)主身上。有業(yè)主房子9月份買的房子，空置了三個(gè)月，元旦降價(jià)之后才租出去。

       百花片區(qū)的某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 小柯：從各方面的統(tǒng)計(jì)來看，客戶量都不是太多，咨詢的人都很少。有一些業(yè)主價(jià)格很堅(jiān)挺的，我去年租什么價(jià)，今年還要漲價(jià)的那種，那有些房子它放個(gè)三個(gè)月，五個(gè)月都是有可能的。

       業(yè)內(nèi)人士表示，深圳租賃市場供給端的有效房源量，近期增長迅猛。由于二手房成交持續(xù)低迷，導(dǎo)致一批投資的業(yè)主轉(zhuǎn)租。而需求端的承租能力和消費(fèi)意愿的變化卻不大。因此，租房市場呈現(xiàn)下跌態(tài)勢。

       深圳中原地產(chǎn)研究中心主任 王飛：整個(gè)3·25，10·4調(diào)整之后，買賣市場是不活躍的。10月之后本身處于一個(gè)淡季，所以租金的水平一直在下滑，成交量也處于下滑的狀態(tài)。

       2017年樓市調(diào)控仍有加碼可能

       “房價(jià)變化趨勢與人口數(shù)量有相關(guān)性，長期來看，房價(jià)走勢并不樂觀�！敝刑┳C券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷表示，主要在于房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落，預(yù)計(jì)2017年將出現(xiàn)負(fù)增長。去年一二線城市房地產(chǎn)火爆是因居民購房加杠桿，但由于基數(shù)過高，預(yù)計(jì)今年將出現(xiàn)負(fù)增長。此外，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“要堅(jiān)持‘房子是用來住的、不是用來炒的’”的定位。因此，預(yù)計(jì)今年房價(jià)會(huì)較平穩(wěn)或略有下跌，因各地都把控制房價(jià)上漲作為重要目標(biāo)。

       “目前，熱點(diǎn)城市調(diào)控持續(xù)深化，限購城市已擴(kuò)大至26個(gè)城市，限購城市在地理位置上逐步由東部向中西部延伸，而在城市級(jí)別上，則出現(xiàn)由二線城市向熱點(diǎn)三線城市蔓延跡象�！睆V發(fā)證券分析師樂加棟認(rèn)為，在信貸政策上，個(gè)別城市部分銀行在操作層面上逐步上調(diào)貸款利率，同時(shí)，部分熱點(diǎn)城市信貸收緊逐步由商貸延伸至公積金貸款。未來，熱點(diǎn)城市政策導(dǎo)向仍以收緊為主，且不排除進(jìn)一步蔓延的可能。從以往小周期經(jīng)驗(yàn)看，政策收緊對樓市成交有較明顯的負(fù)面影響，預(yù)計(jì)2017年行業(yè)基本面將進(jìn)入量價(jià)齊跌格局。