摘要：進入2017年,樓市變化繼續(xù)受到廣泛關注。中央對這個問題再次表態(tài)，在目前調控大格局下，沒有一個城市會例外。保持房價環(huán)比不上漲，是政府的重要任務，不能打折扣。

       一、重慶對“三無居民”首套房開征房產(chǎn)稅：半個月內6次發(fā)聲反對炒房

       重慶樓市在這個周末也有大消息！在三番五次喊話之后，重慶官方終于放出了大招，對付“打飛的”涌入重慶的外地炒房者：從第一套房子開始，就征收房產(chǎn)稅！

       重慶和上海，是中國目前試行房產(chǎn)稅的城市(注意，不是房地產(chǎn)稅)。其中重慶的玩法大致是這樣的：大部分存量住房不征稅，需要納稅的是這樣幾類住房：

       1、個人擁有的獨棟商品住宅。

       2、個人新購的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍(含2倍)以上的住房。

       3、在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的首套及以上的普通住房。

       也就是說，不管此前你擁有100套住房，還是1000套住房，只要不是獨棟的房子，都不用交稅。戶籍人口新購買的高檔住房，可以每套免征100平米的面積。“三無居民”(無工作、無社保、無戶籍)的二套或者以上住房，沒有免征面積。目前“三無居民”首套房如何征稅，尚未看到細節(jié)。

       重慶半個月內6次發(fā)聲反對炒房

       進入2017年，“房價最溫和”的重慶樓市意外火了，不過當?shù)卣�府撲火的動作顯然也比市場預想中來得更早、更頻繁，半個月來已達6次。

       2016年12月31日，重慶國土房管局公布近期工作重點：保持土地有效供給、加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度、發(fā)揮房產(chǎn)稅對高房價和炒房的遏制作用；

       2017年1月6日，該局相關負責人表示下一步將加強市場研判，及時發(fā)布市場信息，引導群眾理性購房；

       1月7日，又表示重慶已下發(fā)通知，分別從嚴格預售方案備案、加強備案價格審查等四個方面加強管理。

       1月10日，重慶市國土資源和房屋管理局為嚴厲打擊樓盤違規(guī)銷售行為，公布了舉報熱線電話，并詳細列出了9條可舉報的違規(guī)行為。

       1月11日晚間，針對“炒房”，重慶官方表示，我們歡迎各地有識之士來重慶安家置業(yè)，但是堅決反對來“炒房”牟利，并采取了三項措施進行遏制。

       1月12日，包括四大行在內的12家銀行和重慶市公積金管理中心發(fā)布聯(lián)合聲明，不希望房地產(chǎn)市場大起大落，堅決反對一切形式的炒房行為，并堅決貫徹執(zhí)行重慶市房地產(chǎn)調控政策，采取措施，打擊炒房行為。

       二、樓市大消息！中央支持各地區(qū)探索房地產(chǎn)稅

       相關媒體在頭版頭條位置發(fā)表了這樣一條消息：中辦國辦印發(fā)《關于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導意見》。

       在這個指導意見里，有這么幾句話值得我們高度重視：

       (二十八)鼓勵開展改革探索�！�…在維護全國統(tǒng)一大市場的前提下，支持各地區(qū)在新型城鎮(zhèn)化、國資國企改革、區(qū)域性金融市場和金融機構、房地產(chǎn)稅、養(yǎng)老和醫(yī)療保障等方面探索創(chuàng)新�！�…認真總結各地區(qū)在實踐中的經(jīng)驗做法，及時加以推廣。

       這就是官方關于“房地產(chǎn)稅”的最新提法，其核心是“支持各地區(qū)探索創(chuàng)新”，總結之后“及時加以推廣”。

       財經(jīng)韜略認為，這傳遞了兩大信息：第一，房地產(chǎn)稅距離出臺還有相當距離；第二，可能先在某些城市、省份試行，然后再推廣。

       眾所周知，開征房地產(chǎn)稅目前有巨大的爭議，一是合法性的問題，二是如何收取的問題，三是征稅會不會對經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生負面效應的問題。

       所謂合法性的問題，其實是土地產(chǎn)權問題，目前的商品住宅都繳納了70年土地使用權，房子是業(yè)主的，但下面的土地是業(yè)主向國家租賃的。在繳納了70年租金的情況下，再征收房地產(chǎn)稅，是不是合適。

       其實如何收很簡單，只要全國電腦聯(lián)網(wǎng)，就可以開征。但問題是，目前樓市出現(xiàn)嚴重分化，人口流失的中小城市房屋嚴重過剩，賣不出去、租不出去，如果開征房產(chǎn)稅，勢必對這些城市的經(jīng)濟產(chǎn)生巨大負面作用，有可能導致人口進一步下降，房屋庫存量進一步上升。最終，過剩的住宅只能拆除、或者炸掉。

       對于一線城市、強二線城市來說，開征房地產(chǎn)稅是必要的，甚至可以考慮在第四、第五套住宅之后，實施懲罰性、累進制的房地產(chǎn)稅，這樣可以減少空置和調整財富結構，有利于減輕平民、年輕人在大城市的生活負擔，防止社會階層的固化。

       現(xiàn)在看起來，中央似乎有這個意圖。目前上海、重慶已經(jīng)試行了房地產(chǎn)稅，但主要是針對新增住房的，至于在試行之前購買了多套房的人，則不用繳納。所以，這種試點不是真正意義上的試點。

       針對全部存量住房的房地產(chǎn)稅，或許會在北、上、深三大一線城市試行。

       三、土地供應方式將發(fā)生巨變：庫存嚴重三四線城市暫停土地供應

       據(jù)央視等媒體報道，國土資源部12日表示：要堅決落實中央關于房地產(chǎn)調控的重大決策，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性土地制度，對房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，調整用地結構，提高住宅用地比例；對去庫存壓力大的三四線城市要減少以至暫停住宅用地供應。

       應該說，這種調整是非常有必要的。對于庫存量大的三四線城市來說，這是重大利好，意味著房屋新的增量將減少，再加上棚改上只拆不建、貨幣補償，將帶來新的需求，有利于去庫存。部分有人口增量的、經(jīng)濟規(guī)模偏大的三四線城市，或許房價能在2017年有所上漲。但中西部人口流失嚴重的三四線城市，仍然有漫長的去庫存過程。

       對于一二線城市來說，增加土地供應、提高住宅用地比例，有利于化解供需矛盾、平抑房價。重慶之所以房價長期保持穩(wěn)定，就是因為供地量巨大�？梢�，只要增加土地供應，一樣可以抑制房價。但北京、上海這類城市還有控制人口總量的任務，所以土地供應量一直偏低，估計未來也不會有大的改變。至于深圳，有強烈的擴張人口的欲望，但土地面積狹小，也很難大幅增加土地供應量。所以未來北上深仍然是三個非常特別的城市。

       樓市的新舉措告訴我們，在目前調控大格局下，沒有一個城市會例外。保持房價環(huán)比不上漲，是政府的重要任務，不能打折扣。