2017樓市開局 房企融資入冬資金鏈或面臨大考
發(fā)布時間：2017-01-11 來源：羊城晚報 編輯：郎蕓
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摘要：元旦后首個工作日，北京銀行業(yè)宣布，自2017年1月1日起，北京地區(qū)大部分銀行將執(zhí)行房貸利率9折起的政策，取消首套房基準利率8折或8.5折優(yōu)惠，調(diào)至最低9折優(yōu)惠，二套房仍執(zhí)行基準利率上浮10%。也就是說，房貸利率提高了。這意味著商業(yè)銀行對房地產(chǎn)行業(yè)定向“加息”了，而加息一直是抑制資產(chǎn)泡沫最有效的武器。
信貸資金收緊、資管計劃被叫停，有跡象表明，資金變化或影響2017年樓市。
房貸釋放收緊信號
“加息不僅僅會提高貸款者的資金成本，導致多支出利息，而且很容易形成加息預期�！敝斀�(jīng)評論人黃生分析。而這一次對于房地產(chǎn)市場化的加息，是調(diào)控以來的第一次出現(xiàn)，由于示范效應，不排除其它城市跟進。
日前，在廣州市十五屆人大一次會議期間，市人大代表、中國建設銀行廣州荔灣分行行長羅鐵鋒接受羊城晚報記者采訪時就表示，房貸收緊是一個趨勢。
在黃生看來，“定向加息”，一邊抑制了需求，一邊抑制了資金供給，所以，短期內(nèi)房價肯定會下降，這是無法避免的，但這種調(diào)整是健康的。
這邊廂，信貸端口收緊，意味著購房成本增加，繼而影響房企的銷售回款。那邊廂，房企在融資端，也將面臨各種卡緊“咽喉”之痛。
近期，一份由中國基金業(yè)協(xié)會醞釀的《證券期貨經(jīng)營機構(gòu)私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號-私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目》明確不予備案的資管計劃方式包括但不限于：委托貸款，嵌套投資信托計劃及其他金融產(chǎn)品，受讓信托受益權(quán)及其他資產(chǎn)收（受）益權(quán)，以回購、第三方收購、對賭、定期分紅等明股實債方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)和其他投資方式。
同時要求，私募資產(chǎn)管理計劃不得通過銀行委托貸款、信托計劃、受讓資產(chǎn)收（受）益權(quán)等方式向房企提供融資，用于補充流動性資金或支付土地出讓價款；不得直接或間接為各類機構(gòu)發(fā)放首付貸款等違法違規(guī)行為提供便利。
多位業(yè)內(nèi)人士表示，暫停備案指向明確，這次有關(guān)方面釜底抽薪的決心比前幾次要大得多。有消息指，將有16個熱點城市的住宅地產(chǎn)類資管計劃將被叫停備案。這意味著，在銀行、信托、債券市場等房企融資渠道被收緊之后，資管類產(chǎn)品給房企輸血閘門也被關(guān)閉。
自去年9月以來，對房企資金層面的收緊與日俱增。上交所、深交所相繼規(guī)范房企發(fā)行公司債行為；銀監(jiān)會、保監(jiān)會提出嚴禁違規(guī)資金進入房地產(chǎn)領域；發(fā)改委則要求嚴格限制房企發(fā)行公司債用于商業(yè)性房地產(chǎn)項目。
各路曲線資金被封堵
各種限令之下，房企資金鏈條愈收愈緊。1月4日，中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2016年，房企私募債、公司債、中期票據(jù)等融資額達11376.7億元，同比上漲26%。但自去年10月數(shù)輪密集調(diào)控潮以來，房企債券融資難度明顯加大。
與此同時，在土地市場，房企拿地的自有資金被嚴格審查，這意味著房企表外融資拿地之路亦被封堵。比如不久前，上海在一塊出讓地塊中就明確6大規(guī)定：包括資金來源不得再作為參與競買其它地塊的資金來源重復申報；地塊成交后，監(jiān)管機構(gòu)可對競得人申報的資金來源情況開展真實性核查等。
隨著監(jiān)管層對房企融資的監(jiān)管日趨精準，各路“曲線”資金被封堵，這對于2017年有大量債務將到期的房企而言，難熬的日子開始了�？藸柸鹧芯恐行膱蟾骘@示，房企近兩年的銀行借款、發(fā)行的短期票據(jù)、債券以及2015年之前的中長期債務將在2017下半年和2018年迎來到期償還的高峰。在融資渠道收緊的背景下，一旦2017年銷售不如預期，那么資金鏈將會面臨較大的壓力。
資金的命門一旦被捏著，去年加杠桿瘋狂拿地的房企難免如芒在背。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析，2017年下半年全國核心一二線城市商品住宅市場將在嚴格的監(jiān)管與執(zhí)行背景下進入調(diào)整期，對于部分房企尤其是“杠桿”較大的房企來講是一場惡戰(zhàn)。
