摘要：2016年各地房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售活躍，不少城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上漲勢(shì)頭。在調(diào)控再度出手的背景下，2017年這種趨勢(shì)會(huì)否發(fā)生變化？

       據(jù)相關(guān)媒體最新發(fā)布的《2016年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及2017年展望》，2016年全國(guó)樓市上漲主要受三大動(dòng)力推動(dòng)：一是去庫(kù)存政策，購(gòu)房者杠桿持續(xù)放大；二是大幅增加的流動(dòng)性，成為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步上升的動(dòng)力；三是土地市場(chǎng)頻繁拍出高價(jià)土地，不斷影響購(gòu)房者對(duì)未來(lái)樓價(jià)快速上漲的預(yù)期。由于全國(guó)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)全面、快速上漲，各重點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)政策已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)向，由去庫(kù)存轉(zhuǎn)變?yōu)槿ジ軛U，推動(dòng)房?jī)r(jià)的三大動(dòng)力也隨即發(fā)生了變化。

       相關(guān)媒體房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，在因城施策下，2017年，年各地房?jī)r(jià)將分化發(fā)展。政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變之下，一線城市基于其要素價(jià)格上升及供應(yīng)下降趨勢(shì)，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)具備較佳支撐。其他重點(diǎn)城市基于各城間規(guī)劃利好、買(mǎi)家構(gòu)成、供求關(guān)系、政策松緊程度等影響因素差異，其房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)將分化發(fā)展，總體而言，供求緊張、規(guī)劃利好大、房?jī)r(jià)絕對(duì)值仍在相對(duì)低位的城市價(jià)格具備較大支撐。

       去年各城市樓市分化加劇

       根據(jù)總結(jié)報(bào)告，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)上升周期由2014年中旬各地陸續(xù)取消限購(gòu)起計(jì)，經(jīng)歷2014年930新政、2015年330新政、2016年非一線城市首付降低等政策利好的持續(xù)疊加，加上流動(dòng)性全面放開(kāi)、人民幣貶值，以及土地市場(chǎng)快速升溫。最終表現(xiàn)為全國(guó)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面、快速上漲，21個(gè)代表性城市2年價(jià)格平均上漲達(dá)35%。

       相關(guān)媒體監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)重點(diǎn)城市2016年前11個(gè)月成交總面積29165萬(wàn)平方米，同比2015年大幅增長(zhǎng)33%；成交均價(jià)13155元/平方米，同比上升接近10%。

       不同城市群、城市群內(nèi)部各個(gè)城市之間差異較大。合富輝煌監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，一線城市+強(qiáng)二線天津，2016年前11月成交量增長(zhǎng)只有天津和廣州兩個(gè)城市，其中天津增長(zhǎng)最明顯，月均成交面積較2015年大幅增加72%；廣州增幅接近30%。2年價(jià)格上漲最為明顯是深圳，上漲超過(guò)100%，遠(yuǎn)超其他三個(gè)一線城市；而廣州的價(jià)格最為平穩(wěn)，2年價(jià)格上漲不到20%。

       其他重點(diǎn)城市，成交量增幅最大的前五名分別是：貴陽(yáng)、珠海、青島、鄭州、長(zhǎng)沙；成交均價(jià)上漲最快的前五名城市分別是東莞、合肥、南京、珠海、濟(jì)南（注：考慮部分城市價(jià)格明顯上漲是在2015年下半年以后，因此價(jià)格升幅采用2年的數(shù)據(jù)作對(duì)比）。

       重點(diǎn)城市去庫(kù)存表現(xiàn)：2016年11月庫(kù)存合計(jì)1.63億㎡，相較2015年底，大幅下降31%；其中長(zhǎng)三角城市群去庫(kù)存更為明顯，庫(kù)存下降47%，其他三大城市群庫(kù)存下降在28%-29%。

       因城施策調(diào)控將視情況加碼

       2016年9月30日起，全國(guó)政策轉(zhuǎn)向，由去庫(kù)存轉(zhuǎn)變?yōu)槿ジ軛U。多地出臺(tái)密集調(diào)控政策；市場(chǎng)未明顯降溫的城市，當(dāng)前政策仍在持續(xù)加碼。

       合富房地產(chǎn)研究院預(yù)計(jì)，2017年中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控仍將延續(xù)“分類(lèi)施策、因城施策”主基調(diào)。最新中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，微觀信貸政策要支持合理自住購(gòu)房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房，預(yù)計(jì)信貸手段將成為2017年調(diào)控的主要工具，整體房貸相較上年或?qū)⒂兴�縮減；一線城市和重點(diǎn)城市，地方政府抑制房?jī)r(jià)、地價(jià)的政治壓力持續(xù)，非重點(diǎn)城市繼續(xù)去庫(kù)存。

       在因城施策的體現(xiàn)上，一線城市限購(gòu)政策保持高壓，限貸政策加嚴(yán)或成為地方調(diào)控的主力工具之一；重點(diǎn)城市限購(gòu)政策當(dāng)前仍留有缺口，后續(xù)仍存加碼空間。在時(shí)間上，合富房地產(chǎn)研究院預(yù)計(jì)2017年上半年政府政策保持相對(duì)穩(wěn)定以觀察調(diào)控效果，但仍在快速上漲的地方市場(chǎng)將繼續(xù)加碼；下半年（或五一前后）調(diào)控主要視乎各地市場(chǎng)運(yùn)行表現(xiàn)，若市場(chǎng)未出現(xiàn)明顯扭轉(zhuǎn)，不排除再出現(xiàn)“各地集中式的調(diào)控加碼”。

       今年各地房?jī)r(jià)將分化發(fā)展

       調(diào)控可能導(dǎo)致的結(jié)果，市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)轉(zhuǎn)向，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力大幅減弱，房地產(chǎn)投資潮階段性溫，樓市成交量下滑；部分城市房?jī)r(jià)階段性調(diào)整，但土地價(jià)格會(huì)成為2017年房?jī)r(jià)的關(guān)鍵支撐因素。

       相關(guān)媒體房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，一線城市基于其要素價(jià)格上升及供應(yīng)下降趨勢(shì)，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)具備較佳支撐。其他重點(diǎn)城市基于各城間規(guī)劃利好、買(mǎi)家構(gòu)成、供求關(guān)系、政策松緊程度等影響因素差異，其房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)將分化發(fā)展，總體而言，供求緊張、規(guī)劃利好大、房?jī)r(jià)絕對(duì)值仍在相對(duì)低位的城市價(jià)格具備較大支撐。

       政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變之下，即使房?jī)r(jià)能夠繼續(xù)趨于上升的城市，其房?jī)r(jià)漲幅將較2016年大幅收窄；而經(jīng)過(guò)2016年各重點(diǎn)城市地價(jià)普遍上揚(yáng)，以及在數(shù)年調(diào)控中潛在購(gòu)房者對(duì)政策調(diào)控的耐受性增強(qiáng)，即使房?jī)r(jià)趨于下降的城市，其房?jī)r(jià)跌幅將會(huì)相對(duì)有限。

       基于此判斷，合富房地產(chǎn)研究院預(yù)期一線城市及天津?qū)⒕S持限購(gòu)限貸政策高壓，但土地市場(chǎng)供應(yīng)下降、地價(jià)上漲、及房地產(chǎn)去庫(kù)存后的供求緊張對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)形成支撐，預(yù)計(jì)2017年上半年房?jī)r(jià)還將上漲。而深圳房?jī)r(jià)已處階段性高位，當(dāng)前政策嚴(yán)格程度為全國(guó)之最，2017年上半年房?jī)r(jià)或?qū)⒒卣{(diào)，預(yù)計(jì)10%以?xún)?nèi)。

       對(duì)廣州市場(chǎng)而言，政府將繼續(xù)通過(guò)控制好土地拍賣(mài)的節(jié)奏及地塊分布，同時(shí)對(duì)商品住宅實(shí)施非市場(chǎng)化的操作手段，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期及房?jī)r(jià)走勢(shì)，從而避免調(diào)控政策大幅收緊。