摘要：樓市的量價(jià)暴漲和暴跌，是所有人都不愿意看到的，這中間蘊(yùn)含著太多的不確定性。因此在多位專家和房企代表從政策、市場和企業(yè)機(jī)會(huì)等幾大方面最終判斷得出，2017樓市將會(huì)以“穩(wěn)”字當(dāng)頭，即便是局部出現(xiàn)調(diào)整，也不會(huì)影響房地產(chǎn)向正規(guī)化的步伐邁進(jìn)。

       馬光遠(yuǎn)：

       2017年房地產(chǎn)市場政策目標(biāo)

       “房子是用來住的，不是用來炒的”，這是日前中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議最受人關(guān)注的一句話，也成為理解和預(yù)測2017年房地產(chǎn)基本走勢的最關(guān)鍵之語。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，2017年房地產(chǎn)市場的政策目標(biāo)只有一個(gè)字，就是“穩(wěn)”，“暴漲和暴跌都是政策不愿意看到的�！�

       馬光遠(yuǎn)在其微信公眾號中對2017年房地產(chǎn)市場的走向進(jìn)行了預(yù)測。他認(rèn)為，2017年政策的基本目標(biāo)是在抑制投機(jī)、打壓杠桿的同時(shí)，穩(wěn)定價(jià)格，“可以微漲和微跌，但絕不能大漲和大跌。2017年房地產(chǎn)投資的收益和2016年不能同日而語。一些炒作過頭的城市，房價(jià)的回調(diào)是大概率。投資和居住需求，起碼都不著急在一季度出手買房�！�

       中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中還提到，要建立房地產(chǎn)長效機(jī)制。對此，馬光遠(yuǎn)表示，長效機(jī)制是中國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的前提和基礎(chǔ)，然而，由于過去多年在制度建設(shè)方面欠賬太多，長效機(jī)制的建設(shè)需要很長時(shí)間，“比如，會(huì)議公報(bào)提到‘要把去庫存和促進(jìn)人口城鎮(zhèn)化結(jié)合起來，提高三四線城市和特大城市間基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通，提高三四線城市教育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平，增強(qiáng)對農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的吸引力�！�這其實(shí)意味著，人往大城市走的趨勢短期內(nèi)不會(huì)改變，房價(jià)在經(jīng)歷周期性的調(diào)整之后，大城市、特大城市仍然會(huì)成為購房的首選。中國房價(jià)最危險(xiǎn)的地方絕非房價(jià)最高的一線城市和熱點(diǎn)城市，而恰恰是庫存過高的三四線城市。”

       陳志：

       縮量依然是態(tài)勢

       “從國家宏觀層面來說，我個(gè)人認(rèn)為不確定性仍然多。但是我的一個(gè)基本判斷，縮量仍然是態(tài)勢。”在北京城建·國譽(yù)府舉辦的京西區(qū)高端人居品鑒論壇上，北京房協(xié)秘書長陳志對2017年的房地產(chǎn)市場做出判斷。

       從政策層面來看，陳志認(rèn)為，“930”后續(xù)的既定政策都會(huì)陸續(xù)出臺，“比如商品房買賣合同格式文本的修訂、各個(gè)區(qū)縣必須嚴(yán)格執(zhí)行房屋的買賣資金監(jiān)管政策等�？赡懿皇鞘裁春車�(yán)厲的東西，但是它是一個(gè)市場監(jiān)管行為的不斷完善和細(xì)化，甚至有一些東西在向法律層面過渡�！�

       2016年國慶期間，20多個(gè)城市出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，一些熱點(diǎn)城市在近兩個(gè)月還多次進(jìn)行調(diào)控加碼，從國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，前期市場較熱的城市已經(jīng)出現(xiàn)明顯降溫。那么，未來到底買不買房？陳志認(rèn)為，貨幣政策的變化是指導(dǎo)該不該買房一個(gè)很重要的風(fēng)向標(biāo)和路牌，“目前看到的官方說法和做法，更重要的是在防范金融風(fēng)險(xiǎn)。前幾日中共中央政治局會(huì)議提出來要加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，大家不要輕易地簡單認(rèn)為就是一個(gè)緊縮的手段。它是真正透露出背后的緊迫性，手段可能會(huì)比我們預(yù)想的要嚴(yán)厲或者持續(xù)的時(shí)間要長。”

       陳志還從房地產(chǎn)企業(yè)方面解讀表示，在2017年弱市場的前提下，企業(yè)將面臨資金回籠的壓力，營銷方式將變得很重要，“仍然以亢奮的姿態(tài)，認(rèn)為皇帝的女兒不愁嫁，這個(gè)恐怕不行�！彼�表示，2017年估計(jì)不是簡單的具備價(jià)格優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢即可，產(chǎn)品內(nèi)容的比拼將更加激烈。

       歐陽捷：

       房價(jià)上漲速度將受到抑制

       “房價(jià)上漲速度將受到持續(xù)而嚴(yán)格的抑制，不要指望和幻想今年熱點(diǎn)一二線城市房價(jià)管制會(huì)有任何放松�！痹谛鲁强毓筛笨偛脷W陽捷看來，2017年國內(nèi)沒有黑天鵝，偏緊的貨幣政策是化解美歐不確定性的最佳防御性策略。

       中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議給出了 “房子是用來住的、不是用來炒的”定位，同時(shí)要求“微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房”，這意味著什么？歐陽捷認(rèn)為，2017年熱點(diǎn)城市和非熱點(diǎn)城市投資投機(jī)性購房會(huì)受到更加嚴(yán)格的限制，如果市場繼續(xù)升溫，不排除未來還會(huì)繼續(xù)提高多套房的首付比例和利率，“也意味著房價(jià)上漲速度將受到持續(xù)而嚴(yán)格的抑制�！�

       對于今年的樓市走向，歐陽捷表示，熱點(diǎn)一二線城市“控房價(jià)”依然是主基調(diào)，但供應(yīng)難以明顯增加，成交量或有下降；三四線城市仍然是“去庫存”，政策不會(huì)明顯變化，成交量不會(huì)明顯增加，整體上樓市會(huì)保持基本平穩(wěn)。

       近年，越來越多的中小房企正在被大的地產(chǎn)公司并購，甚至是退出房地產(chǎn)業(yè)。獲取土地難度增加、監(jiān)管層對資金的收緊，中小企業(yè)面臨的處境可能更加艱難。對此，歐陽捷認(rèn)為，現(xiàn)金流已經(jīng)成為中小房企脖子上緊繃的絞索，而大型房企雖然資金成本有所上升，但畢竟融資渠道更多，房企兩極分化的馬太效應(yīng)已經(jīng)愈演愈烈，“今年百強(qiáng)房企市場份額將超過50%，未來5至10年，20強(qiáng)市場占有率也會(huì)超過50%�！�

       侯寧：

       房地產(chǎn)股并購蘊(yùn)含機(jī)會(huì)

       在寶能、恒大的進(jìn)入，萬科股票得到大幅上漲，地產(chǎn)股也因此引發(fā)關(guān)注。著名財(cái)經(jīng)評論員侯寧認(rèn)為，“房地產(chǎn)股的并購蘊(yùn)含著賺錢機(jī)會(huì)，這兩年房地產(chǎn)股也能賺錢�！�

       綜觀兩市地產(chǎn)股，雖然房價(jià)上行，但是這把火并未引到股票市場，房地產(chǎn)股近年來一直沒有表現(xiàn)出強(qiáng)勁態(tài)勢�！肮墒袨槭裁床毁I賬？是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的利潤率從2011年起就開始下降了�！痹�2017金鳳凰全球華人地產(chǎn)峰會(huì)上，侯寧對地產(chǎn)股的表現(xiàn)作出解釋。

       不過，部分股權(quán)分散、質(zhì)地優(yōu)良、估值較低的地產(chǎn)股也因此被資本盯上，在萬科之前，已有金地集團(tuán)等房企被資本競相舉牌，房地產(chǎn)股票平均市盈率由2014年最低點(diǎn)的10倍漲到了24倍左右。接下來的地產(chǎn)股會(huì)有如何的表現(xiàn)？侯寧認(rèn)為，調(diào)控房地產(chǎn)，意味著對房地產(chǎn)的要求更高，房地產(chǎn)企業(yè)夯實(shí)內(nèi)功的要求越來越強(qiáng)烈，房地產(chǎn)股的并購將蘊(yùn)含著賺錢機(jī)會(huì)，“我相信在今后的5至10年中，房地產(chǎn)股票還是一個(gè)黑馬頻出的市場，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場大規(guī)模的并購重組時(shí)代來臨，這也標(biāo)志著中國經(jīng)濟(jì)強(qiáng)力轉(zhuǎn)型真正的開始�！�

       已經(jīng)被拉高的萬科股票還能入手嗎？侯寧認(rèn)為，“現(xiàn)在萬科股價(jià)照著20元左右跌下來，跌到一定程度又可以買，它的并購重組機(jī)會(huì)沒有完，不僅是萬科，其他都有可投資的機(jī)會(huì)�！�