摘要：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確表態(tài)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，進(jìn)入2016年12月份以來(lái)，決策層已經(jīng)六次明確對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)調(diào)控。2017年樓市怎么走？房?jī)r(jià)是漲是跌？新年伊始，樓市四大猜想浮出水面。

       調(diào)控持續(xù)

       在2016年12月14日的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)確定了2017年房地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)——去庫(kù)存與放泡沫并舉，并加快研究建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制。在12月29日和30日，住建部又發(fā)布《中共住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組關(guān)于巡視整改情況的通報(bào)》，狠抓熱點(diǎn)城市控房?jī)r(jià)，三四線城市和縣城去庫(kù)存，同時(shí)還公布21家違規(guī)銷售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名單。事實(shí)上，僅在2016的12月，決策層已經(jīng)先后六次明確對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)調(diào)控及監(jiān)管。

       從監(jiān)管層的態(tài)度來(lái)看，維穩(wěn)仍然是2017年的核心命題。預(yù)計(jì)2017年一二線熱點(diǎn)城市調(diào)控會(huì)持續(xù)，“房?jī)r(jià)不止、政策不�！�，這與防控金融風(fēng)險(xiǎn)的宏觀背景也是一脈相承。同時(shí)，對(duì)于三四線城市去庫(kù)存等供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革也會(huì)得以延續(xù)，除了主要的政策性支持，也可能會(huì)與提高整個(gè)城市的“基本面”相融合。針對(duì)各個(gè)城的調(diào)控，預(yù)計(jì)會(huì)根據(jù)各地實(shí)際情況升級(jí)為“一城一策”。

       加息預(yù)期

       2016年前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，與寬松的信貸政策有很大關(guān)系，信貸是影響短期房?jī)r(jià)的重要因素之一。在上海實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”之后，2016年12月23日，鄭州又成為“認(rèn)房又認(rèn)貸”的第二個(gè)城市，這個(gè)被稱之為最嚴(yán)厲的調(diào)控政策是否會(huì)鋪開(kāi)，成為熱點(diǎn)城市懸在頭上的達(dá)摩克利斯之劍。該政策的出臺(tái)，也將直接影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量和房?jī)r(jià)走向。

       2016年12月中旬，美聯(lián)儲(chǔ)宣布加息并給予今年3次加息的預(yù)期，人民幣出現(xiàn)貶值預(yù)期。本次加息或預(yù)示美國(guó)步入加息周期，一經(jīng)確認(rèn)則其他國(guó)家將迫于壓力而效仿美國(guó)。短期內(nèi)固然不會(huì)出現(xiàn)此種局面，但加息操作勢(shì)必會(huì)削弱投資需求并抑制消費(fèi)。“一旦加息(或者資金價(jià)格上漲過(guò)快)，代表了金融政策的取向出現(xiàn)變化。如果人民幣貶值和資本流出，一定引發(fā)中國(guó)房?jī)r(jià)的重新估值，以人民幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整是大概率。”業(yè)內(nèi)人士表示。

       房?jī)r(jià)走穩(wěn)

       雖然政府在加碼調(diào)控，但倘若房?jī)r(jià)出現(xiàn)大跌，這勢(shì)必也不是監(jiān)管層的本意。在2017年，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入一個(gè)小的調(diào)整期，房?jī)r(jià)會(huì)“穩(wěn)”字當(dāng)頭，可能會(huì)出現(xiàn)微漲或微跌，“大起大落”都是政府不愿意看到的。

       從多家證券公司房地產(chǎn)研究部門(mén)發(fā)布的報(bào)告來(lái)看，對(duì)于2017年，機(jī)構(gòu)對(duì)于成交量的預(yù)測(cè)基本一致，都認(rèn)為房屋銷售面積會(huì)出現(xiàn)下降，方正證券最樂(lè)觀，預(yù)測(cè)要跌6%，最悲觀的中投證券則預(yù)計(jì)會(huì)跌18%。當(dāng)然，代表性的觀點(diǎn)是受政策影響，一線、二線、三線城市的銷售面積會(huì)呈現(xiàn)不同的情況。買(mǎi)房的人少了，自然也會(huì)影響到房?jī)r(jià)，大多機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)2017年房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度在正負(fù)3%以內(nèi)。典型的觀點(diǎn)是，2017年上半年全國(guó)銷售均價(jià)持平，下半年隨著政策松綁重回上升趨勢(shì)。

       方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平指出，近幾輪房?jī)r(jià)周期上漲時(shí)間長(zhǎng)、調(diào)整時(shí)間短，平均36個(gè)月左右為一輪房?jī)r(jià)周期，其中平均上漲24個(gè)月，調(diào)整12個(gè)月。當(dāng)前房?jī)r(jià)漲幅放緩，按照12個(gè)月左右的調(diào)整周期，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將調(diào)整到2017年底至2018年上半年。

       并購(gòu)加速

       最近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)并購(gòu)潮已經(jīng)初現(xiàn)端倪。隨著房企融資渠道收緊、一二線城市拿地門(mén)檻提高，在2017年，開(kāi)發(fā)商的整合或?qū)⑦M(jìn)一步加速。

       手里有地但開(kāi)發(fā)能力弱的中小型房企若無(wú)法通過(guò)開(kāi)發(fā)模式盈利，賣(mài)土地、賣(mài)股權(quán)現(xiàn)象就可能會(huì)頻繁出現(xiàn)；如果連土地都沒(méi)有的上市公司，或許整個(gè)企業(yè)會(huì)被當(dāng)殼賣(mài)掉了。對(duì)于彈藥充足的大型開(kāi)發(fā)商，將會(huì)在二級(jí)市場(chǎng)尋找開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)以及合適資產(chǎn)，抑或收購(gòu)現(xiàn)金流緊張的小型開(kāi)發(fā)商。不僅如此，從現(xiàn)在各類城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，一旦有大型開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，中小型開(kāi)發(fā)商的生存空間已經(jīng)在面臨著不斷壓縮的情形。

       當(dāng)然，盡管拿地成本不斷上漲，開(kāi)發(fā)商依然繼續(xù)深耕一線城市以及二線重點(diǎn)城市。為降低風(fēng)險(xiǎn)、分?jǐn)偝杀荆�許多開(kāi)發(fā)商可能會(huì)選擇聯(lián)合其他開(kāi)發(fā)商，抑或?qū)で蟊ｋU(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)的聯(lián)合。