摘要：在過去的18個(gè)月里面，經(jīng)濟(jì)增長率持續(xù)下滑，貨幣寬松，上市公司除去金融企業(yè)，回報(bào)率只有6.5%，金融資產(chǎn)的回報(bào)率持續(xù)下行，股市經(jīng)過了一個(gè)短暫的瘋牛之后，近乎腰斬，很多人想在股市里面獲得持久性的資產(chǎn)收益，不小心本金也不見了。

       銀行理財(cái)?shù)念A(yù)期年化收益率已經(jīng)跌破4%，大家很熟悉的余額寶，前兩年最高還有6%，現(xiàn)在也下降了，唯一一個(gè)例外的就是房產(chǎn)，在過去的18個(gè)月里面，全國各大城市房價(jià)出現(xiàn)大幅增長，為什么會這樣呢？房價(jià)還會漲嗎？

       宏觀經(jīng)濟(jì)下行下的資產(chǎn)荒

       中國家庭住房擁有率顯著超過歐美發(fā)達(dá)國家

家庭住房擁有率對比

       如圖，中國大陸城鎮(zhèn)居民的住房自有率達(dá)到了87%，農(nóng)村更高達(dá)96%，未來還有空間繼續(xù)提升嗎？相對于一些發(fā)達(dá)國家，美國現(xiàn)在也不過只有65%，英國66%，德國因?yàn)檎�府提供了大量的公共房屋支撐，只�?3%。

       不得不思考，為什么在這么高的住房自有率的情況下，我們已經(jīng)說到地產(chǎn)的黃金年代過已經(jīng)去的情況下，地產(chǎn)市場還會大幅提升？過去到底發(fā)生了什么？

       說到房產(chǎn)市場變化，我們不得不說從2014年開始，政府對房產(chǎn)的態(tài)度從持續(xù)打壓變成了一定程度上的支持，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)下滑了，很多地方房子庫存太高，賣不出去了。所以政府的態(tài)度從打壓變成了支持，最近看到他的態(tài)度現(xiàn)在又開始慢慢轉(zhuǎn)向一定程度的抑制。

       市場走熱

       以深圳為例，在過去一段時(shí)間里面，房價(jià)的變化是怎么樣的？

       南山同比增幅是74%，福田是87%，鹽田是78%，寶安是55%，羅湖是40%，龍崗是78%。整個(gè)深圳的漲幅大概在50%左右，坦白說，這是我從業(yè)以來看到的最快的單個(gè)城市的漲幅。

       上一輪漲得最快的地方是上海，是2009年的上海，當(dāng)時(shí)正好是2008年金融危機(jī)之后，中國政府出臺了經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，所以上海出現(xiàn)了一個(gè)快速的房價(jià)上漲。但是這一輪深圳的漲幅是超過上一輪漲得最快的上海。

上海樓市情況

       土地市場明顯活躍

       上海從土地市場來看，我們看到也有一些變化，如圖，2010年，上海的市場很熱，土地市場也很熱，所以成交的土地單價(jià)達(dá)到了9000塊，當(dāng)時(shí)的漲幅是50%，2011年市場下來了，土地成交單價(jià)是7000塊左右，漲幅只有17%，2012年市場照樣很熱，土地還是只有7500左右，漲幅是15%。

       2013年市場已經(jīng)開始走熱了，所以成交單價(jià)到了11000左右，溢價(jià)率到了35%。2014年市場走弱，所以土地的平均成交均價(jià)幾乎沒有變化。到2015年，成交額比2014年漲了50%，溢價(jià)率達(dá)到38%。

       大家看到一個(gè)比較有意思的現(xiàn)象，上海政府很聰明，在市場熱的時(shí)候多賣一些土地，2010年很熱，我多賣一點(diǎn)，市場不好我就少賣一點(diǎn)，市場再不好我再少賣一點(diǎn)，市場熱了我再多賣一點(diǎn)。

       唯一的例外是2015年，市場很好，但是我賣出的土地依然只有前一年比較弱的時(shí)候的六成左右。為什么？原因在于2013年底出臺了《新城鎮(zhèn)規(guī)劃》，其中要求特大型城市控制土地規(guī)模，所以大家都聽到了，在北京也好，在上海也好，我們開始趕人了，另外一個(gè)方面就是控地了。

       地王頻現(xiàn)

       在土地市場、在住房市場快速上漲的情況下，我控制了土地供應(yīng)，情況會怎么樣？所以我們就看到情況就是“地王”頻出，這是上海過去一段時(shí)間土地成交的狀況。我們可以看到哪怕在遠(yuǎn)郊區(qū)都出現(xiàn)了快速的上漲，而在市中心，我們可以看到，融信拿的這塊靜安區(qū)中心社區(qū)這一塊地塊，名義樓盤價(jià)是10萬塊，但是拋去不能賣的，包括保障性住房，實(shí)際估算下來成交價(jià)在14萬，而周邊的樓盤當(dāng)時(shí)的成交價(jià)也不過就在八九萬左右，這確實(shí)是一個(gè)非常驚人的變化。

       同時(shí)，在可售住宅和去化周期方面，市場也發(fā)生了劇烈的變化，在市場最冷的時(shí)候，2014年的年底，我們看到上�？墒鄣淖≌�的存量達(dá)到92000套，現(xiàn)在不足當(dāng)初的一半。

       2014年底、2015年初的時(shí)候，我記得當(dāng)時(shí)我們跟上海政府開了一個(gè)“怎么樣解決房地產(chǎn)低迷，怎么樣把房子賣出去”的會。當(dāng)時(shí)我記得有一位房企的老總作了這么一個(gè)表述，他說不管大家怎么看，反正我覺得這個(gè)房市是到頭了，所以他做了一個(gè)舉動，他說我把我自己住的房子賣掉了，我去炒股。我不知道他炒股的收益怎么樣，但是他賣掉的那套房子大概在后面應(yīng)該漲了不止50%，另外一個(gè)很大房企的營銷總監(jiān)當(dāng)時(shí)也說，我從業(yè)20年，這是我見過的最冷的冬天。但是沒想到，大家都萬萬沒想到的情況是在最冷的冬天之后，市場就迎來了一個(gè)快速的上漲。

2007年到2015年上海樓市平均走勢

       這個(gè)是2007年到2015年上海樓市的平均走勢，黃線是它的月成交價(jià)格，黃色虛線是12個(gè)月的平均移動價(jià)格。這個(gè)圖表我們可以清晰地看到，每一輪調(diào)控都是有效的，每一輪調(diào)控都深深地打擊了未來3-6個(gè)月的成交，可能也進(jìn)而引起了當(dāng)時(shí)的一個(gè)短期價(jià)格。不過從長期來看，調(diào)控幾乎對成交價(jià)格是無效的，它并不能改變房價(jià)上漲的趨勢。

       知道了現(xiàn)狀、知道了過去，我們其實(shí)最關(guān)心的其實(shí)是未來。

       跟大家聊一聊未來會是怎么樣，因?yàn)槲覀兠恳淮慰吹降亩唐诓▌�，每一次我們看到短期的成交變化，每一次我們看到短期�?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/newfangchan/zhengce/" class="p_wordlink" target="_blank">政策的調(diào)控似乎當(dāng)我們?nèi)プ返臅r(shí)候都已經(jīng)太晚了，所以今天我想跟大家分享一下影響房價(jià)走勢的五個(gè)因素。

       第一個(gè)因素，是經(jīng)濟(jì)。

       經(jīng)濟(jì)增長大家收入增加了，財(cái)富增加了，所以房價(jià)上漲了，名義經(jīng)濟(jì)增長和實(shí)際增長之后的一個(gè)差異。大家可以看到在1995年，中國全國GDP大概在6萬億左右，2015年中國的GDP是67萬億，整整增長了11倍。

       在這里邊我們會發(fā)現(xiàn)有一樣差異，就是我們被媒體灌輸，過去20年平均增長率10%，是什么？是GDP的實(shí)際增長率，但是如果考慮到通脹，它的名義增長率大概在15%左右，大家不要小看這10和15的差異，經(jīng)過20年的復(fù)合就是巨大的增長差異。

人均的可支配收入情況表

       我們可以看到在1995年人均的可支配收入是4000塊左右，而在2014年，這個(gè)數(shù)字達(dá)到了29000左右，也是20年，20年增長了大概也是7倍左右。我們可以看到，它的速度跟GDP相仿，但是慢過GDP。

       在過去很多年里面，很多城市，它的房價(jià)未必可以跑贏GDP的增長，但是它可以跑贏收入的增長，這也就是為什么房價(jià)漲得更快的一個(gè)原因。類比美國，隨著GDP的增長，房價(jià)一樣是上漲，到2008年我們可以看到它的房價(jià)增速背離了GDP的增長，所以它的房市崩潰了。現(xiàn)在兩者又趨于相同。中國其實(shí)也是差不多。

       第二個(gè)因素，是利率。

       這里說起1998年到現(xiàn)在，中國的人民銀行給的基礎(chǔ)利率走勢，跟我們很多的直覺相反，我們可以看到在高增長的經(jīng)濟(jì)因素背景下，基礎(chǔ)利率高于7%的年份只有三個(gè)月，大部分年份中國的利率在6%上下波動，什么意思呢？

       在過去20年，中國GDP平均大概是15%、14%的增長，但是基礎(chǔ)利率是7%。

       這意味著只要你借到錢，基本上就能賺到錢。

       更何況房價(jià)可以在基礎(chǔ)利率的基礎(chǔ)上是可以打七折或者是八五折。大家知道什么人可以用基礎(chǔ)利率上下利息借到錢？國企，一部分上市公司，知名的外企，普通的民企能夠借到這么便宜的錢嗎？借不到。

溫州民間綜合借貸利率和央行基準(zhǔn)利率對比圖

       我們來看一下，藍(lán)線是溫州的民間綜合借貸利率，黃線是央行的基準(zhǔn)利率，我們可以看得非常非常清楚，藍(lán)線遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于黃線，基本上整個(gè)藍(lán)線的利率是大概在20%左右徘徊。什么意思？大家可以想一想，如果我們?nèi)ソ栉覀兊男庞每�，它的年化利率月息大�?.5%，年化是18%左右，跟民間的借貸利率相仿。

       而房貸是在下面這條黃線，甚至更低，也就是說你能借到房貸差不多是一個(gè)普通人分享利息紅利的唯一辦法。在高速增長的經(jīng)濟(jì)體里面，能以這么低的利息借到錢基本上是大概率能夠賺到錢的。

       第三個(gè)因素，是土地。

       前面兩個(gè)我們談到經(jīng)濟(jì)、利率，這基本是全國普適性的，他們解釋了房價(jià)的上漲，但是不能解釋房價(jià)上漲的差異，所以在后面三個(gè)因素，我們會來聊一聊各地房價(jià)漲幅不一的原因。

       先來看土地。

       關(guān)于土地我們最耳熟能詳?shù)模�包括在很多的媒體，包括很多網(wǎng)上我們都談到一個(gè)叫饑餓供地。

       為什么北京的房價(jià)這么高？饑餓供地。

       為什么上海的房價(jià)這么高？饑餓供地。

       為什么中國的房價(jià)這么高？饑餓供地。

       哪里學(xué)的？學(xué)香港，這句話有沒有道理呢？有點(diǎn)道理，但是如果我們看一下事實(shí)，我們會發(fā)現(xiàn)，說中國整個(gè)國家在饑餓供地，這句話肯定是不對的，因?yàn)閺?a href="http://www.fuzhouhuadun.com/#" class="p_wordlink" target="_blank">土地出讓開始，我們看到整個(gè)土地供應(yīng)是這么上去的，每一年幾乎都出現(xiàn)了大幅上升，但是何來饑餓之說呢？事實(shí)上中國有660個(gè)城市，某些城市可以饑餓供地，但絕大部分城市做不到。

       我們以一個(gè)城市作為例子，我們稱之為A城市，A城市來了一個(gè)市長，他上來之后，一個(gè)中國地級市市長平均任職兩到三年。上來之后，秘書告訴他，某市長，我們看到現(xiàn)在我們歷史上供應(yīng)的土地足夠我們發(fā)展十年之用。他怎么辦？他有兩個(gè)選擇。

       第一個(gè)選擇，土地供應(yīng)這么多，我們要不就減少土地供應(yīng)，或干脆我們兩年里面一塊土地都不出。

       兩年里面一塊土地也不出，市場不就恢復(fù)到8點(diǎn)，還是嚴(yán)重供過于求，不供地有什么問題？不供地就少了一大塊財(cái)政收入。

       大家知道，中國的中央和地方的兩級財(cái)政收入是中央的事權(quán)少財(cái)權(quán)多，地方是事權(quán)多財(cái)權(quán)少，少了土地來供應(yīng)的財(cái)權(quán)，就意味著這個(gè)市長在上任的兩年里面可能很多事情做不成了。那邊有一個(gè)企業(yè)，我們要扶植他上市，那邊有一個(gè)橋要修，那邊有一個(gè)新區(qū)要開發(fā)，這里有兩條高速公路要建。哪來錢？沒有錢就沒有政績，沒有錢，城市面貌就沒法改善。

       還有另外一個(gè)選擇就是照常供地，而且對一般城市來說這個(gè)預(yù)算是每年增長，今年供的地不是兩年，可能三年才夠用。

       所以等他卸任以后，新任市長上臺會看到怎么樣？原來我們的土地已經(jīng)夠十三年用了，我該怎么選擇？所以幾乎所有的市長只要能夠在賣得出地的情況下都會做類似的選擇，饑餓供地絕不容易，所以我們可以看到每一次中央調(diào)控都是在勒令各個(gè)地方政府嚴(yán)控土地供應(yīng)。

       在中央集權(quán)和大一統(tǒng)的情況下，不但土地供應(yīng)過剩的城市土地供應(yīng)要求緊縮，那些土地供應(yīng)不足的城市，包括北、上、廣、深，包括中心二線城市，它的土地供應(yīng)也受到緊縮，大家查一下過去幾年的調(diào)控就知道了。所以現(xiàn)在我們看到，中央改變了他的調(diào)控方式，各地因地制宜來調(diào)控，這是一個(gè)進(jìn)步。

       所以我們總結(jié)一下，饑餓供地有哪些條件？

       第一，執(zhí)政長官要有長遠(yuǎn)眼光，這個(gè)不是太難，很多網(wǎng)友都會，我們饑餓供地，這樣賣的地少，但是收入更多。

       第二，叫歷史負(fù)擔(dān)少，這個(gè)就不容易了，因?yàn)槲覠o法決定我的前任賣的土地到底多還是不多。對于90%以上的地方土地供應(yīng)可能都是過剩的，財(cái)政要有一些盈余，這個(gè)其實(shí)也不容易做到。

       最后一個(gè)就是人口要流入。因?yàn)橥恋毓��?yīng)減少之后，如果我的人口流出速度超過土地減少的速度，其實(shí)我饑餓供地還是沒有用，對于中國來說，其實(shí)百分之六七十的地方都是人口快速流出，20%左右的地方人口能夠保持大致平衡，10%、15%的地方人口是大量流入。

       所以這種情況下，大部分地方想做到饑餓供地其實(shí)并不容易。但是有些地方可以做到，比如說北京、上海。給大家看一下上海的情況，這是從上海公開招拍掛以來，2003年以來，上海全部的商業(yè)土地供應(yīng)狀況，大家可以看得非常非常清楚。13年下來，每一年相應(yīng)的住宅的銷售是超過土地供應(yīng)的。

       平均一下我們可以看到，每年的住宅銷售的面積大概在1500萬平方米左右，我說的都是樓板面積。每年的住宅類土地供應(yīng)大概在700多萬平方米左右，大概是銷售出去住宅的一半，正好是一半。這意味著什么？這意味著相應(yīng)的住宅土地供應(yīng)嚴(yán)重供不應(yīng)求，難怪上海的價(jià)格會漲得這么快。

       我們再看下一張圖，大家還有什么疑問？

非典型饑餓供地案例

       一定會有，如果每年賣掉的住宅都是超過他的土地供應(yīng)，請問這些住宅哪里來？秘密在這里，秘密在2003年之前，在2003年之前的10年里上海也有土地供應(yīng)。跟很多地方一樣，之前的土地供應(yīng)相對來說比較混亂，比較無序。

       但是正是這種混亂和無序積累了大量存量的土地，這些土地在規(guī)范市場之后，仍然可以慢慢進(jìn)入這個(gè)市場。但是大家也可以看到一個(gè)推論，這些土地在每年都在消耗，這樣消耗13年以后，它對市場的影響是越來越弱了。所以大家可以看到，在過去我們縮減土地供應(yīng)，還有這些存量可以幫忙，現(xiàn)在我們縮減土地供應(yīng)，價(jià)格就快速上升了。

       第四個(gè)因素，是人口。

       我們把整個(gè)中國的城市大概分為幾個(gè)部分。

       一線城市，一線城市就是北、上、廣、深，為什么叫一線城市呢？因?yàn)樗�可以吸引跨區(qū)的人口流入，比如北京吸引三北地區(qū)的人口流入，哪三北，東北，華北和西北。上海吸引華東，廣州和深圳吸引華南，因?yàn)樗鼈兌加心芰ξ�引人口的跨區(qū)域流動，所以稱為一線城市。

       二線城市是指省會城市以及一些計(jì)劃單列市，它對本省的人口有很大的吸引力，比如廈門，吸引力跟福州差不多，甚至比福州更對福建人有吸引力。在山東，青島對本省人的吸引力，可能跟濟(jì)南差不多，大連的吸引力跟沈陽差不多。

       其他的城市稱之為三、四線城市，它的人口能夠保持不減少，或者是停滯是常態(tài)了。

       我們還是以上海作為一個(gè)樣本。從1999年到2015年，這16年間上海整個(gè)人口增加了900萬，900萬人口放到任何一個(gè)世界上都是很大的城市，差不多每年流入將近60萬人口，非常巨量的人口流入。

       這種巨量的人口流入也帶來了對住房的需求。

       第五個(gè)因素，是城市格局。

       城市格局這是一個(gè)城市規(guī)劃的概念，通常是指山河湖海或者地理位置的影響。

       在這里我們講兩點(diǎn)。

       第一個(gè)講城市的行政級別。

       中國叫某某市其實(shí)暗含幾個(gè)含義，第一個(gè)含義是上海、北京叫直轄市，是省級的，杭州、南京是省會城市，是地級的，但是比一般的地級城市位置要好一點(diǎn)，第三層就是普通的地級市，最后是縣級市。

       我們會容易地發(fā)現(xiàn)在同樣的位置或者同樣的條件情況下，房價(jià)跟城市的行政級別是密切相關(guān)的。為什么呢？

       我們從城市發(fā)展歷史來看，人口往沿海流動，人口往大城市流動，這是一個(gè)百年來非常正常的地理現(xiàn)象，但是在中國，我們會看到由于這個(gè)行政安排，大量資源向直轄市集中，大量資源向省會城市集中，這種改變其實(shí)是改變城市的競爭面貌。一個(gè)省的省會城市既是本省的教育中心，又是省的經(jīng)濟(jì)中心，交通中心、醫(yī)療中心、文化中心。越來越多的省會城市把所有省的精華資源集中在本地，所以房價(jià)相對較高，也就不難理解了。

       我舉一個(gè)河南省的例子來看，整個(gè)河南所有的地方都在流出，只有鄭州人口是流入的，就是因?yàn)槭�會的力量�?/p>

       第二個(gè)我們會談到城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

       所謂城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是指一個(gè)城市一、二、三產(chǎn)業(yè)的比重，第一產(chǎn)業(yè)通常是指農(nóng)業(yè)，中國大陸的農(nóng)業(yè)比重也很低了，所以講一個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要是講第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的比重。

       我們可以觀察到，在GDP相仿的城市，第二產(chǎn)業(yè)比重較高的房價(jià)較低，第三產(chǎn)業(yè)比重較高的房價(jià)較高。

       我以上海周邊的一個(gè)城市蘇州為例，大家知道蘇州是很漂亮的城市，人口過千萬，但是實(shí)際是制造業(yè)為主的城市，所以我們看到，雖然它的人均GDP早就超過了上海，但是房價(jià)只有上海的1/3，為什么？因?yàn)榱魉�線上的工人收入很難提高，但如果你自己是從事第三產(chǎn)業(yè)，例如你是房地產(chǎn)業(yè)或者金融業(yè)，人和人的收入就可以拉開。

       一個(gè)成功的銀行家是普通員工的10倍甚至100倍，而整個(gè)房子的成交，以上海為例，一年就十萬套新房，大概只有100個(gè)人中間會有一個(gè)人可以買，所以收入拉開會推高房價(jià)。

       因?yàn)橹挥凶钯I得起的人才決定房價(jià)，而不是平均收入，這一點(diǎn)請大家再注意一下。